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VENTE DEFINITION

Définition de Vente



La "vente" est une convention par laquelle une personne dite "le vendeur" cède, à une autre personne dite "l'acheteur", ses droits de propriété sur une chose ou une valeur lui appartenant. La forme n'influe pas sur la qualification du contrat qui peut faire l'objet soit, d'un écrit, soit d'une simple convention verbale. La cession peut porter sur un bien corporel ou sur des droits. La "cession de créance" ou "transport de créance", la cession de la nue-propriété ou de l'usufruit portant sur un bien ou sur un ensemble de biens et de droits comme la cession d'un fonds de commerce, d'une clientèle ou d'un brevet d'invention constituent des ventes. Certains types de vente font l'objet d'une réglementation particulière.

L'apport en société comme l'échange constituent des ventes. Mais si le fait que des biens sont fabriqués à la demande du client ne peut constituer un obstacle à la qualification du contrat de vente, il y a contrat d'entreprise lorsqu'un professionnel est chargé de réaliser un travail spécifique en vertu de prescriptions particulières ou en vue de répondre aux besoins particuliers du client, incompatible avec une production en série susceptible d'être réalisée au profit d'autres clients (CA Lyon (3e ch. civile, section A), 25 juin 2009, aussi - 3e Civ., 11 mai 2005, pourvoi n03-13891 Bull. 2005, III, no 10, et Com., 7 novembre 2006, Bull. 2006, IV, no 215, BICC n719 du 1er avril 2010 et Legifrance). Le fait pour les bénéficiaires d'un " compromis de vente " de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil (3ème Chambre civile 12 avril 2012, pourvoi n 11-14279, BICC n767 du 15 septembre 2012 et Legifrance).

Certains types de ventes font l'objet d'une réglementation spécifique telles :

  • - la vente des fonds de commerce(Loi du 17 mars 1909, Décret du 28 août 1909).
  • - les ventes maritimes (Loi n69-8 du 3 janvier 1969).
  • - l'offre de vente dite de "téléachat" (Loi n88-21 du 6 janvier 1988).
  • - la vente à domicile (Loi n 72-1137 du 22 décembre 1972). Dans un arrêt du 3 juillet 2008 la 1ère Chambre civile (BICC n692 du 1er décembre 2008) a rappelé que la vente conclue à la suite d'un démarchage à domicile, relevait des dispositions des articles Loi 121-21 et suivants du code de la consommation.
  • - la vente directe au consommateur (L. n73-1193 du 27 décembre 1973 et le Décret n74-429 du 15 mai 1974)
  • - la vente à perte et la vente avec primes (Loi n63-628 du 2 juillet 1963 et l'ordonnance n86-1243 du 1er décembre 1986)
  • la vente à crédit (Décret n55-585 du 20 mai 1955 et Décret n56-775 du 4 août 1956)
  • Les ventes au déballage, (Décret n 2009-16 du 7 janvier 2009 relatif aux ventes au déballage pris en application de l'article L310-2 du code de commerce).
  • - Les ventes à distance (Code la consommation Article L121-16 et s.). Voir la note de M. Avena-Robardet référencée à la bibliographie ci-après.

    Certaines clauses incluses dans des ventes font également l'objet d'une réglementation, ainsi :

  • les clauses d'exclusivité (L. du 14 octobre 1943).
  • les clauses relatives aux prix, au jeu de la concurrence, au refus de vente et aux pratiques discriminatoires(Ordonnance n 45-1483 du 30 juin 1945, Ordonnance n86-1243 du 1er décembre 1986 et le Décret n86-1309 du 29 décembre 1986)
  • les clauses abusives (L. n78-23 du 10 janvier 1978)
  • Les promesses de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, qui, lorsqu'elles sont consenties par une personne physique doivent, à peine de nullité, être constatées par un acte authentique (L. n 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion).

    Sauf clause contraire, et même pour les dommages nés antérieurement à la vente, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle. (3e Chambre civile 7 mai 2014, pourvoi n13-16400, BICC n808 du 1er octobre 2014 et Legifrance.

    L'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, dispose que se trouve frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. Une Cour d'appel a estimé que la prohibition ne concerne que les personnes ou les entreprises dont l'activité consiste en des opérations immobilières. Elle a jugé que cette interdiction ne pouvait être étendue à une personne morale dont l'objet n'est pas la réalisation de telles opérations et qui ne s'y livre qu'occasionnellement pour les besoins de son activité principale et sans que l'on prêtât attention à l'importance de l'opération. La 3ème Chambre civile a cassé cet arrêt. Dans l'affaire jugée, le projet consistait en la création d'une zone commerciale de plus de dix hectares avec l'implantation d'un hypermarché et de commerces indépendants, en une opération qui comprenait l'acquisition et la gestion de biens immobiliers alors que la société cessionnaire démontrait qu'elle se livrait régulièrement à des opérations immobilières. Peu important que cette activité fût seulement accessoire et destinée à soutenir une stratégie de groupe, cette société avait agi en qualité de professionnel de l'immobilier et tombait sous le coup de l'interdiction (3ème Chambre civile 28 mars 2012, pourvoi n11-12872, BICC n765 du 1er juillet 2012 et Legifrance).

    Quant aux ventes publiques, elles sont de deux types. On distingue :

  • d'une part, les ventes publiques faites à l'amiable ou volontaires lorsque par exemple des coindivisaires s'entendent pour faire vendre aux enchères par adjudication devant notaire un bien impartageable en nature,
  • et d'autre part, les ventes forcées dans le cas où un débiteur n'exécute pas volontairement la décision de justice qui le contraint à payer des sommes liquidée par un jugement devenu exécutoire. Voir le Décret n 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble.

    La vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. L'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation. (3e Chambre civile 22 septembre 2010 pourvoi n09-16512, BICC n734 du 15 janvier 2011 et Legifrance). Consulter la note de Madame Françoise Nési référencée dans la Bibliographie ci-après. L'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix pour moindre mesure, est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement. Il en est ainsi, par exemple en cas de non-conformité d'un l'appartement aux prévisions contractuelles. Le point de départ du délai préfix d'un an qui limite la durée au cours duquel l'action judiciaire peut être engagée est la date de la livraison du bien immobilier qui est objet de la vente. (3ème Chambre civile 11 janvier 2012, pourvoi n10-22924, BICC n760 du 15 avril 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Jean-Jacques Barbiéri référencée dans la Bibliographie ci-après.

    Les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction d'une maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte. (3ème Chambre civile 6 juillet 2011, pourvoi n10-23438, BICC n752 du 1er décembre 2011 et Legifrance). L'article 271-1 du Code de la construction dispose que la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, et ce quelle que soit la forme que prend la transaction (souscription de parts, vente d'immeubles à construire ou location-accession), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. L'exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat, l'empêchant, sauf accord du vendeur, de revenir sur cette rétractation. (3ème Chambre civile 13 mars 2012., pourvoi n11-12. 232, BICC n764 du 15 juin 2012 et Legifrance). Consulter la note de Madame Pouliquen référencée dans la Bibliographie ci-après).

    La promesse de vente vaut vente, et si, encore que l'option n'a pas encore été levée, le promettant décède, celui-ci est considéré comme ayant définitivement consenti à vendre (1re Chambre Civile. 25 juin, pourvoi n 201413-16. 529, BICC n810 du 1er novembre 2014 et Legifrance). Ses héritiers sont tenus à l'exécution de la dette contractée par leur auteur. La présence d'héritiers mineurs placés sous le régime de l'administration légale, ne requiert pas que soit d'obtenue l'autorisation du juge des tutelles (3e chambre civile 8 septembre 2010, pourvoi : n09-13345, BICC n733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi les notes de M. Dimitri Houtcieff et de M. Antoine Tadros référencées dans la Bibliographie ci-après et 1ère Civ., 22 octobre 1963, pourvoi n61-13. 198, Bull. 1963, I, n448 ; 3e Civ., 10 décembre 1997, pourvoi n95-16. 461, Bull. 1997, III, n223)

    Si la promesse de vente dispose que l'acte doit être réitérée par acte authentique, à défaut de toute précision dans l'acte le juge doit rechercher si la date prévue au contrat constitue une condition extinctive ou si, au contraire elle est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter. En l'absence d'une disposition claire sur ce point, il peut être retenu que la vente intervenue est parfaite dès la date prévue pour la signature de l'acte authentique et que le jugement vaut vente (3ème Chambre civile 21 novembre 2012, pourvoi n11-23382, BICC n778 du 15 mars 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Stéphane Piedelièvre référencée dans la Bibliographie ci-après.

    Dans le cas d'une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers le vendeur doit avoir connaissance, lors de la conclusion de la promesse de vente, de l'intention de l'acheteur de recourir à un prêt. (3è Chambre civile 29 janvier 2014, pourvoi n12-28836, BICC n800 du 15 avrl 2014 et Legifrance). La vente est alors faite sous condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La condition se trouve réalisée non pas à la date de la décision de la banque mais à la date à laquelle l'établissement financier notifie aux acquéreurs demandeurs du prêt, son accord au financement qu'il ont sollicité. (3ème Chambre civile 11 mai 2011, pourvoi n10-14536, BICC n748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Paulin référencée dans la Bibliographie ci-après. Et, si la promesse de vente est unilatérale le promettant peut la rétracter à tout moment, de sorte que si la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse est faite postérieurement à la rétractation du promettant, toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir se trouvant exclue, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée. (3ème Chambre civile 11 mai 2011, pourvoi n10-12875, BICC n748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Le rapport du Conseiller Rapporteur M. Rouzet a été publié dans La Semaine Juridique, édition notariale et immobilière n20 du 20 mai 2011, Jurisdprudence n1163, p. 25 à 33.

    Le candidat à l'acquisition de tout ou partie d'un immeuble, qui s'adresse à un courtier en prêts immobiliers, satisfait à l'obligation de déposer la demande de prêt auprès d'un organisme financier prévue dans la promesse de vente. Si l'organisme financier lui signifie un refus du prêt sollicité, le juge du fond en déduit exactement que la non-réalisation de la condition suspensive ne saurait alors être imputable à l'acquéreur. La demande des vendeurs tendant à obtenir le versement de la clause pénale prévue au contrat de réservation ne saurait alors être accueillie. (3ème Chambre civile 12 février 2014, pourvoi n12-27182, BICC n801 du 1er mai 2014 et Legifrance). Consulter aussi la note de Madame Cécile Le Gallou référencée dans la Bibliographie ci-après.

    Réalise une vente parfaite, l'accord donné par l'avocat du vendeur d'un bien immobilier transmis à l'avocat de l'émetteur d'une offre d'achat lorsque cet accord résulte d'une lettre qui n'est pas couverte par le secret professionnel à laquelle est jointe une copie de l'offre comportant la mention " bon pour accord. (3ème Chambre civile 9 mai 2012, pourvoi n11-15161, Legifrance).

    La souscription ou le transfert de parts d'une copropriété constituent aussi une vente. Aux termes dell'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque le délai de rétraction n'a pas couru, la notification, par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l'article ci-dessus. (3ème Chambre civile 25 mai 2011, pourvoi n10-14641, BICC n749 du 15 octobre 2011 et Legifrance).

    Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d'information, spécialement lorsque la vente porte sur un objet présentant un danger dont l'installation nécessite qu'elle soit réalisée par un technicien ou sous son contrôle. La seule remise par le vendeur à l'acheteur, d'une notice d'utilisation, n'est pas de nature à satisfaire à l'obligation de mise en garde sur le respect des règles techniques d'installation et sur la nécessité de faire procéder à celle-ci par un professionnel ou par une personne qualifiée (1ère Chambre civile 18 juin 2014, pourvoi n13-16585, 1er novembre 2014 et Legifrance).

    Les ventes publiques de meubles, après notification d'un commandement et qu'il ait été procédé à différentes mesures de publicité, font l'objet d'une procédure de vente aux enchères, soit dans une salle des ventes, soit sur un marché public par un commissaire-priseur ou, dans certains cas, par un courtier assermenté. Les contestations portant sur la distribution du prix sont portées devant le juge de l'exécution et, les créanciers qui n'ont pas pris l'initiative des poursuites, peuvent faire opposition à sa remise au vendeur. Il est ensuite procédé à la distribution aux créanciers des deniers résultant de la vente forcé. Dans l'attente d'une refonte générale des voies d'exécution, les dispositions des articles L251-3 et suivants de l'ancien Code de procédure civile s'appliquent encore à la saisie immobilière.

    En droit international, la Cour de cassation a jugé (1ère CIV. - 25 octobre 2005, BICC n633 du 1er février 2006) que la convention de Vienne du 11 avril 1980, instituant un droit uniforme de la vente internationale de marchandises, en constitue le droit substantiel français ; à ce titre, elle s'impose au juge français, qui doit en faire application sous réserve de son exclusion, même tacite, selon l'article 6 de cette dernière convention, dès lors que les parties se sont placées sous l'empire d'un droit déterminé. Toutes les parties ayant invoqué et discuté sans réserve la garantie de la chose vendue selon l'article 1641 du Code civil, ont, en connaissance du caractère international des ventes en cause, volontairement placé la solution de leur litige sous le régime du droit interne français de la vente, la cour d'appel n'étant pas tenue de rechercher si la convention de Vienne devait s'appliquer.

    Voir les mots "Garantie", "Huissier", "Exécution", "Saisie", "Enchère", "Malfaçon", " Rachat (Pacte de-)", Réserve de propriété (Clause de-), Vices cachés "Rédhibitoire", et Sous-acquéreur.

    Textes

  • Code civil, Articles 1582 - 1707, 2102-4, 2103-1.
  • Code de la consommation, Articles. L121-16 et s.
  • Code de commerce, Articles L110-3, L121-16 et s., L121-35, L122-6 et s., L310-1 et s., L320-1 et s., L322-8, L322-14, L330-1, L413-2, L420-2-II, L441-2 et s, L442-6, L443-1, L470-2.
  • Code Général des Impôts, Article 1840 A.
  • Code de la Construction et de l'habitation, Article L261-1 et s. (immeubles à construire).
  • Code de la Consommation, Articles L121-16 et s., L121-35, L122-1, L311-1 à L311-37, L421-2, L421-6 et s., R122-1.
  • Loi du 31 mars 1903 sur la Fixation du budget général des Dépenses et des recettes de l'exercice 1903. (objets abandonnés).
  • Loi n51-1393 du 5 décembre 1951 tendant à réglementer la pratique des arrhes en matière de ventes mobilières.
  • Décret n67-839 du 6 août 1954 publiant la convention du 15 juin 1955 (ventes internationales).
  • Loi n69-8 du 3 janvier 1969 relative à l'armement et aux ventes maritimes.
  • Loi n72-1137 du 22 décembre 1972 relative à la protection des consommateurs en matière de démarchage et de à domicile.
  • Loi n76-519 du 15 juin 1976 relative a certaines formes des transmissions des créances).
  • Décret n84-709 du 24 juillet 1984. pris en application des articles 25, 59, 50, 53, 69, 86 de la Loi n8446 du 24 janvier 1984 relative à l'activité et au contrôle des établissements de crédit, consulter en particulier les Articles 38, 39 et s.
  • Décret n86-1309 du 29 décembre 1986 fixant les conditions d'application de l'Ordonnance n86-1243 du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence, art. 33. (conditions de vente, refus de vente).
  • Décret n87-1045 du 22 décembre 1987 relatif à la présentation des écrits constatant les contrats de garantie et de service après vente.
  • Loi n93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques
  • Décret n 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble.
  • Décret n2009-16 du 7 janvier 2009 relatif aux ventes au déballage et pris en application de l'article L310-2 du code de commerce.
  • Décret n2009-143 du 9 février 2009 relatif à l'accès des ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen à l'activité de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques.
  • Loi n2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
  • Loi n2010-1249 du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière (vente de titres)
  • Décret n2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières.
  • Décret n 2012-120 du 30 janvier 2012 pris pour l'application de la loi n 2011-850 du 20 juillet 2011 de libéralisation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques.
  • Décret n 2013-803 du 3 septembre 2013 relatif aux bases de données notariales portant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux.
  • Décret n 2014-837 du 24 juillet 2014 relatif à l'information de l'emprunteur sur le coût du crédit et le délai de rétractation d'un contrat de crédit affecté.
  • Décret n 2014-889 du 1er août 2014 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété
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  • Liste de toutes les définitions

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