DICTIONNAIRE JURIDIQUE - DEFINITION DE NOTAIRE

Définition de Notaire

Les notaires sont en France des Officiers Ministériels qui. étant titulaires d'une charge. remplissent une tâche de service public. Leur rôle consiste principalement dans la rédaction de conventions dans la forme authentique. dont ils conservent la "minute" et dont ils délivrent aux parties des "expéditions". Le 27 juin 2007, la Commission européenne a saisi la Cour de justice des Communautés européennes (CJCE), à l'encontre des États de l'Union, dont la France, qui réservent l'accès et l'exercice de la profession de notaire à leurs nationaux, ce qui a amené Gouvernement français à prendre le Décret n° 2011-1309 du 17 octobre 2011 relatif aux conditions d'accès aux fonctions de notaire qui ouvre l'accès à la profession aux ressortissant d'un autre Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen. La condition de nationalité serait contraire à la liberté d'établissement prévue par l'article 43 du Traité CE et non justifiée au regard de l'article 45 du Traité CE. La Commission estime que les notaires ne participant pas à l'exercice de l'autorité publique. On peut s'étonner de ce motifs alors, qu'en France, les notaires délivrent des titres qui sont directement exécutoires par la force publique. L'avocat-général de la Cour européenne de Justice a rendu mardi 14 septembre 2010 son avis. Il est d'avis qu'une telle discrimination en raison de la nationalité constitue une intrusion grave dans la sphère du citoyen européen, qui ne saurait être admise qu'au terme d'un strict contrôle de proportionnalité. Parmi les garanties et spécificités entourant la profession de notaire, aucune ne justifierait une mesure aussi sévère et drastique que la discrimination directe en raison de la nationalité (Comm. CJUE n°89/10, 14 sept. 2010, LexisNexis). Voir le mot. Grosse.

Les obligations notariées constituent des actes exécutoires. (voir le mot "Grosse"). Leur validité est soumise à des conditions de forme. l'absence de l'un d'elles est sanctionnée par la nullité de l'acte. Ces conditions n'atteignent cependant que l'acte lui même et il a été jugé le 16 novembre 2007 par la chambre mixte de la Cour de cassation (BICC n°677 du 1er mars 2008), que « (. .) si chaque feuille de l'acte authentique doit être paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité de celles non paraphées, cette exigence ne vise pas les annexes ». Cependant, à la condition qu'il ait prévu qu'il n'opérait pas novation, l'avenant sous seing privé modifiant un acte notarié, n'enlève pas à ce dernier son caractère exécutoire. Comme tel, il est susceptible de fonder des poursuites de saisie immobilière (2e chambre civile 6 mai 2010, pourvoi n°09-67058, BICC n°728 du 1er octobre 2010 et Legifrance).

Les notaires jouent un rôle très important dans l'application du. droit successoral. Ils rédigent les testaments lorsque les stipulants souhaitent que leurs dernières volontés soient exprimées en la forme authentique, reçoivent les actes comportant des donations et procèdent à la liquidation et au partage des successions. Les actes de vente portant sur des immeubles ou sur des droits immobiliers comme la constitution d'une hypothèque doivent obligatoirement être notariés dès lors que la loi prévoit une mesure de publicité en vue d'informer les tiers de l'existence et de l'étendue des droits immobiliers portant sur un immeuble (consulter le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et en particulier, les articles 15, 26 et 28 et suivants et le décret n°55-350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret précédent et en particulier les articles 67-3 et suivants). Ils rédigent les contrats de mariage. Ils peuvent depuis le loi n°2000-642 du 10 juillet 2000, procéder à des ventes volontaires de meubles.

Le notaire ne peut obtenir des honoraires que relativement au mandat qu'il a reçu. L'un d'eux avait refusé que des héritiers signent la déclaration de succession pour laquelle ils l'avaient requis, en subordonnant la réception de son acte à la signature simultanée de l'acte de partage de la succession. Un des héritiers ayant estimé que les honoraires relatif à l'acte de partage, n'était pas dû, il a engagé une procédure en vérification d'honoraires. Dans un arrêt du 9 avril 2009 (n°de pourvoi : 08-13424, Legifrance) la 2°Chambre civile a jugé que le juge d'instance chargé d'examiner le recours contre l'arrêté du compte d'émoluments aurait dû rechercher, " si le notaire avait bien été mandaté pour l'établissement d'un acte de partage et si l'acte de déclaration de succession n'était pas devenu inutile par la faute du notaire". Les contestations relatives aux émoluments dus aux notaires sont soumises aux règles prévues aux articles 704 à 718 du code de procédure civile, lesquelles imposent une vérification préalable des droits contestés par le secrétaire de la juridiction avant toute saisine du magistrat taxateur. La demande dont le notaire saisit la juridiction compétente n'est pas recevable lorsque le notaire omet de suivre la procédure spécifique de taxe laquelle impose la vérification préliminaire des émoluments contestés. Le moyen est d'ordre public et peut être soulevé d'office par le juge (2e Chambre civile 14 octobre 2010, pourvoi n°09-14033, BICC n°735 du 1er février 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Richard Crône référencée dans la Bibliographie ci-après.

Il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente. Ayant constaté que le notaire, après avoir recueilli la déclaration de la commune attestant de l'absence de servitude, avait inséré dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que l'officier public n'avait pas commis de faute (1ère chambre civile 25 mars 2010, pourvoi n°08-20351, Legifrance). Le mandat apparent ne peut être admis pour l'établissement d'un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d'un confrère : les deux officiers publics sont tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs (1ère chambre civile 5 novembre 2009, pourvoi n°08-18056, BICC n°720 du 15 avril 20101 et Legifrance). Voir la note de M. Lepelletier référencée dans la Bibliographie ci-après.

La Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions a institué sous l'article 812 du Code civil un mandat à effet posthume permettant de donner à une ou plusieurs autres personnes, physiques ou morales, mandat d'administrer ou de gérer, tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l'intérêt d'un ou de plusieurs héritiers identifiés. Le mandataire peut être un notaire s'il n'est pas chargé du règlement de la succession.

Le Décret n°2001-272 du 30 mars 2001 pris pour l'application de l'article 1316-4 du code civil modifié par la Loi nº 2000-230 du 13 mars 2000 et relatif à la signature électronique dispose que les actes pourront être dressés par des moyens électroniques. Ils auront la même valeur probante que les actes dressés sur support papier. Ces dispositions s'appliquent aux actes notariés. Par ailleurs, le Décret n°2010-433 du 29 avril 2010 portant diverses dispositions en matière de procédure civile et de procédures d'exécution rend immédiatement applicable la disposition de l'article 509-3 du code de procédure civile donnant compétence aux notaires pour certifier les actes qu'ils reçoivent afin de permettre leur exécution selon les modalités prévues par le règlement (CE) n°805/2004 du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 portant création d'un titre exécutoire européen pour les créances incontestées.

Les notaires peuvent former entre eux des sociétés civiles professionnelles. En cas de mésentente entre associés l'un d'eux peut décider de se retirer de la société. Le juge saisi doit vérifier que le conflit est de nature à paralyser le fonctionnement de la société ou d'en compromettre gravement les intérêts sociaux. L'appréciation du juge est insusceptible d'être soumise au contrôle de la Cour de cassation (1ère Chambre civile 28 janvier 2010, pourvoi n°08-21036, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance. L'associé d'une société civile professionnelle de notaires, qui exerce la faculté de retrait ouverte par l'article 18 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 perd, à compter de la publication de l'arrêté constatant son retrait, les droits attachés à sa qualité d'associé : il est réputé démissionnaire. En revanche il reste recevable en sa demande tendant à faire prononcer la nullité des assemblées générales de la SCP, parce qu'en sa qualité de propriétaire des parts sociales annulées, et de créancier de la SCP, ainsi que pour la sauvegarde des droits patrimoniaux qu'il a conservés, il a intérêt à agir (1ère Chambre civile 17 décembre 2009 pourvoi n°08-19895, BICC n°723 du 1er juin 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Lienhard référencée à la Bibliographie ci-après. Les "clercs" sont des collaborateurs des notaires. Les titulaires de la maîtrise passent un examen d'entrée avec épreuves pratiques et orales sur des questions de droit et du culture générale. Cet examen peut être préparé dans certains Centres de Formation Professionnelle Notariale. Comme les autres officiers ministériels les notaires sont appelés "Maître".

Sur la responsabilité du notaire, la Cour de cassation a jugé quant aux principes, que le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu'il a reçu mandat d'accomplir. Il doit, sans même qu'il ait reçu mandat pour ce faire et sauf s'il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l'exécution, dont, quelles que soient ses compétences personnelles, le client concerné se trouve alors déchargé. Notamment faire procéder à la publicité de la cession de parts sociales par le dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de deux copies authentiques de l'acte de cession (1ère Chambre civile 6 octobre 2011 pourvoi n°10-19190 - 10-30797, BICC n°755 du 1er février 2012 et Legifrance). Dans le domaine de prêts garantis par une hypothèque le notaire se doit d'effectuer toutes les diligences nécessaires, y compris l'affectation des fonds qu'il a reçus pour un montant suffisant à l'apurement des créances antérieures garanties, à l'inscription des hypothèques dont il avait été chargé. (1ère Chambre civile 3 mars 2011, pourvoi n°09-16091, BICC n°745 du 1er juillet 2011 et Legifrance). Consulter la note de Jean-Jacques Ansault référencée dans la Bibliographie ci-après.

Le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties elles mêmes (3e chambre civile 3, 18 octobre 2005, pourvoi : 04-13930, Legifrance). Quant à l'obligation de conseil qui fait partie intégrante de la mission des notaires et le fait qu'ils ne puissent s'en faire dégager par leurs clients, il convient de consulter un intéressant arrêt de la Cour d'appel de Colmar selon lequel, un notaire ne peut se décharger de sa propre responsabilité professionnelle par une clause contenue dans l'acte de vente authentique (C. A. Colmar, 2° Ch., sect. B, du 25 octobre 2002, R. G. n°2B 01/01864 voir au BICC n°576 du 1er mai 2003, N°515). En l'espèce, le notaire, qui n'ignorait pas les projets de construction de l'acquéreur, se devait de solliciter en temps utile, un certificat d'urbanisme plus complet qu'une simple note de renseignements, et d'avertir l'acquéreur du risque encouru de ne pas pouvoir réaliser le projet pour lequel il se portait acquéreur du bien. Ne rapportant pas la preuve par un document extrinsèque à l'acte authentique qu'il a rempli son devoir de conseil, le notaire devait être déclaré responsable du préjudice subi par l'acquéreur. Allant plus loin, la Cour de cassation estime que le notaire, est professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit, et qu'il ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client en arguant de ce que ce dernier disposait de connaissances personnelles qui ne suscitaient pas de conseils de mise en garde. (1ère Civ., 3 avril 2007, BICC n°666 du 1er août 2007). Par un arrêt du 9 décembre 2010 la Première Chambre de la Cour de cassation a sanctionné la décision d'une Cour d'appel qui, a constaté qu'un notaire avait concouru à une donation déguisée en méconnaissance des dispositions fiscales : ce faisant, il avait exposé les héritiers de la donatrice au paiement d'un redressement des droits fiscaux et au paiement des intérêts de retard. C'était à tort que le juge du fond avait estimé pouvoir fonder sur une perte de chance la réparation due aux héritiers, alors que le préjudice était entièrement consommé (1ère Chambre civile 9 décembre 2010 pourvoi n°09-16531, LexisNexis et Legifrance). Dans une autre affaire s'agissant d'un manquement d' intermédiaires à leur obligation d'information et de conseil portant sur la réalisation, hors toute assurance, de la rénovation d'un bâtiment affecté de nombreux vices cachés, la Première Chambre a jugé, le même jour que l'arrêt évoqué ci-dessus, que le juge du fond ne pouvait fonder une condamnation à réparer un préjudice né d'une perte de chance et allouer ainsi une indemnité égale au bénéfice que le demandeur aurait pu retirer de la réalisation de l'événement escompté, sans constater, que mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir un avantage équivalent au coût des travaux de réparation. (1ère Chambre civile 9 décembre 2010, pourvoi n°09-69490, LexisNexis et Legifrance).

Pour ce qui est de la responsabilité du notaire préalablement à la conclusion d'une promesse de vente immobilière, il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, et ce, alors surtout si, après avoir recueilli la déclaration de la commune attestant de l'absence de servitude, le notaire a inséré dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte. (1ère Chambre civile 25 mars 2010, pourvoi n°08-20351. BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de Madame Le Nestour Drelon référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi n°03-14. 036, Bull. 2004, III, n°245.

En matière de prêt hypothécaire, le notaire doit attirer l'attention des parties sur la disproportion entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur de l'immeuble (Cass. 1ère civ. du 28 mai 2009, n°07-14. 075 ; 07-14. 644). Il reste tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il dresse, de vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives relatives à la division de propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments et d'informer les parties de difficultés pouvant en résulter (3e chambre civile 23 septembre 2009, pourvois : 07-20965 et 07-21276, BICC n°717 du 1er mars 2010 et Legifrance). Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'un acte dans des conditions créant un lien de dépendance avec un acte antérieur est tenu d'appeler l'attention des parties sur les stipulations de ce premier acte. (1ère chambre civile 19 novembre 2009, pourvoi n°08-19173, BICC n°721 du 1er mai 2010 et Legifrance). Voir aussi la note de M. Piedelièvre référencée dans la Bibliographie ci-après.

Une banque commet une faute en ne remettant pas, contrairement à ce que prévoyait l'acte notarié de vente et de prêt, les fonds entre les mains du notaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur attestation de l'architecte. Cette faute n'exonère pas le notaire pour qui elle n'est ni imprévisible ni irrésistible, dès lors qu'il aurait dû contrôler la réception des fonds sur le compte de l'étude, ce qui eût évité la faute adverse. La faute de la banque qui avait concouru, comme celle du notaire, laquelle ne revêtait pas un caractère dolosif, à la réalisation du dommage. Cette circonstance emportait un partage de responsabilité, (1ère chambre civile, 1 juillet 2010, pourvoi : 09-13896, LexisNexis et Legifrance)

S'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. Ainsi, l'indication claire de la valeur de l'immeuble hypothéqué ne dispense pas le notaire d'attirer l'attention des parties sur sa disproportion avec le montant du prêt garanti lorsque cette disproportion ajoute aux risques de l'opération globale. (1ère chambre civile, 28 mai 2009, pourvoi n°07-14075 07-14644, BICC n°711 du 15 novembre 2009 et Legifrance). De même, il n'a pas à répondre des aléas financiers liés à la conjoncture boursière acceptés par ses clients. dès lors qu'ont été prises les mesures propres à garantir la bonne exécution d'un montage choisi. (1ère chambre civile 8 décembre 2009 pourvoi n°08-16495 et 08-17406, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Bugnicourt référencée dans la Bibliographie ci-après).

En matière successorale, le notaire doit rechercher si des éléments objectifs peuvent le laisser douter de la sincérité des déclarations qui lui sont faites par les témoins appelés à la rédaction d'un acte de notoriété. Chargé de régler une succession un notaire qui disposait du livret de famille du défunt mentionnant que la première union du défunt avait été dissoute par divorce, même si l'existence d'un descendant n'était pas révélée par le livret de famille, l'examen du jugement de divorce, auquel ce document a fait référence, permettait au notaire de suspecter l'existence d'une descendance. La Cour de cassation a estimé, que compte tenu de ces éléments le notaire ne pouvait que douter de la véracité des déclarations des témoins. En s'abstenant d'effectuer les diligences qui s'imposaient, il avait commis une faute engageant sa responsabilité (1ère Chambre civile 25 mars 2009, n°de pourvoi : 07-20774, Legifrance).

Ne constitue pas une perte de chance, quand, en n'informant pas un client des solutions fiscales régulières au regard de son intention libérale, dont il n'était pas contesté qu'elles existaient, un notaire, qui a concouru à la donation déguisée en méconnaissance des dispositions fiscales, a ainsi exposé les héritières de la donatrice au paiement du redressement et des intérêts de retard. Il s'agit alors d'un préjudice entièrement consommé dont l'évaluation commande de prendre en compte l'incidence financière des solutions fiscales licitement envisageables (1ère Chambre civile 9 décembre 2010, pourvoi n°09-16531, BICC n°739- du 1er avril 2011 et Legifrance). Sur ce cas particulier consulter la note de Madame Gaëlle Le Nestour Drelon référencée dans la Bibliographie ci-après.

Consulter :

Bibliographie

Liste de toutes les définitions

A - B - C - D - E - F - G - H - I - J - L - M - N - O - P - Q - R - S - T - U - V - W