DICTIONNAIRE JURIDIQUE - DEFINITION DE PROPRIETE COMMERCIALE

Définition de Propriété commerciale

La "Propriété commerciale" est la dénomination attribuée aux dispositions légales et réglementaires réglant les conditions de fixation du prix de la location conférant au locataire commerçant un droit au renouvellement du bail des locaux occupés par son fonds de commerce. Selon l'article Loi 145-1 du code de commerce, l’application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l’exploitation par le locataire d’un fonds de commerce lui appartenant, mais, si l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux, l'inexécution de cette condition ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués (3°chambre civile, 10 juin 2009, pourvoi n°07-18618 BICC n°712 du 1er décembre 2009 et Legifrance). Consulter aussi, 3e Civ., 15 mai 1996, pourvoi n° 94-16. 908, Bull. 1996, III, n° 114. et la note de M. Brault référencée à la Bibliographie ci-après.

Quant à l'aplication de ce statut, les dispositions du chapitre V du livre premier du code de commerce s'appliquent aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public. S'agissant de lots d'un centre commercial installé sur une esplanade portuaire ayant fait initialement l'objet d'un contrat d'amodiation, la Cour de cassation a jugé que les parties ne peuvaient choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public. (3e Chambre civile 10 mars 2010, pourvoi n°09-12714, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 28 février 1984, pourvoi n° 82-11. 194, Bull. 1984, III, n° 49 ; 3e Civ., 20 décembre 2000, pourvoi n° 99-10. 896, Bull. 2000, III, n° 194.

Dans un tout autre domaine mettant en cause le statut des baux commerciaux, il a été jugé que le gardien d'un refuge dont la fonction était limitée à la fourniture de nourriture et de boissons aux usagers, n'était pas fondé à revendiquer l’existence d’une clientèle indépendante et de bénéficier des dispositions sur la propriété commerciale (3e chambre civile 13 mai 2009, pourvoi n°07-12478, Legifrance). Voir la note de M. Delpech référencée dans la Bibliographie ci-après. Le statut des baux commerciaux assure une protection d'ordre public. Ainsi lorsque le bail contient des dispositions frauduleuses pour faire échec à l'application du statut légal des baux commerciaux, le bailleur n'estpas recevable à invoquer contre l'occupant une clause de la convention frauduleuse règlant le droit de cession protégé par l'article Loi 145-16 du code de commerce (3e chambre civile, 1 avril 2009, pourvoi n°07-21833, BICC n°708 du 1er octobre 2009 et Legifrance).

Les baux commerciaux ont une durée de neuf ans. A la fin d'une des périodes du bail le bailleur qui refuse de le renouveler, doit tenir le locataire informé de son intention six mois avant l'échéance par acte d'huissier de justice. En cas d'usufruit grèvant un immeuble dans lequel est installé un fonds de commerce, c'est l'usufruitier qui a seul le pouvoir de délivrer un congé au preneur ou de refuser de renouvellement du bail (3e chambre civile, 9 décembre 2009, pourvoi n°08-20512, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance. Consulter aussi la note de Madame Filol de Raimond référencée dans la Bibliographie-ci-après et 3e Civ., 20 mai 1974, pourvoi n° 73-10. 761, Bull. 1974, III, n° 216 ; 3e Civ., 16 mars 1988, pourvoi n° 86-16. 995, Bull. 1988, III, n° 61.

Sauf nouvel accord des parties portant généralement sur une augmentation de loyers, le bailleur qui maintien son refus, est débiteur d'une "indemnité d'éviction" qui est fixée par le Tribunal saisi à la requête du locataire. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, le Tribunal examine les motifs opposés par ce dernier à son locataire pour justifier le non-renouvellement, notamment, lorsque ce motif se trouve fondé sur une faute de ce dernier se rattachant à l'exécution du bail. Cette faute, doit être jugée suffisamment grave pour justifier le non-renouvellement. Le congé du bailleur doit donc être motivé avec précision de sorte que si le bailleur ne précise pas dans la mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution et que les preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation aux clauses du bail qu'il leur est demandé de réparer dans le délai imparti, le refus de renouvellement de bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas motivé, le bail se trouve renouvelé (3e chambre civile, pourvoi n° 07-18520 et 08-16135, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance). Consulter les notes de Madame Cerati-Gauthier et de M. Brault référencées à la Bibliographie ci-après. L'absence du bien-fondé du refus de renouvellement du bail opposé au preneur par le bailleur ne conduit pas à son renouvellement mais à la condamnation du bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction. (3e chambre civile, 25 novembre 2009, pourvoi n°08-21029, BICC n°721 du 1er mai 2010 et legifrance). Consulter aussi la note de Madame Rousille référencée dans la Bibliographie ci-après.

L'indemnité d'éviction représente à la fois les dommages que l'absence de renouvellement va produire pour l'exploitation du commerce exercé par le locataire et les avantages qu'il pouvait légitimement tirer du renouvellement qui lui a été refusé par exemple le remboursement des frais de réinstallation où l'indemnisation du personnel qui a dû être licencié. Le bailleur peut aussi refuser ce renouvellement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ou les membres de sa famille (L145-22 du Code de commerce et s.). Bien entendu dans ce cas le locataire bénéficie d'une indemnité d'éviction. Ce refus est également légitime si les lieux loués sont insalubres ou menaçent ruine et doivent être reconstruits (L145-18 Code de commerce). Le locataire évincé a droit à être indemnisé (Chambre civile 3, 17 avril 1985 n° de pourvoi : 83-12399, Legifrance) et il dispose d'un droit de priorité pour louer dans les locaux lorsqu'ils auront été reconstruits. Ajoutons concernant les locaux à usage mixte, que l'obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation. (3e Chambre Civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-10955 et 08-17750, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Consulter la note de Madame Filiol de Raimond référencée dans la Bibliographie ci-après.

Il existe cependant une situation particulière tenant à la spécificfité des baux à construction. Les baux consentis par le preneur d'un bail à construction à des commerçants locataire dans les lieux construits, se trouvent en effet révoqués par l'effet de la loi à la date d'expiration de du bail à construction. En acceptant les stipulations de l'acte que ces commerçants ont accepés selon lesquelles l'expiration du bail commercial coïnciderait avec la fin du bail à construction, acceptaient en même temps de ne pas disposer pas du droit au renouvellement de leur bail ni, partant, dee bénéficier du droit au paiement d'une indemnité d'éviction (3e hambre civile 14 novembre 2007, pourvoi n°06-18133, BICC n°678 du 15 mars 2008).

La durée de neuf ans ne s'impose qu'au bailleur et à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes de l’article Loi 145-9. Le congé n'est pas valable dès lors qu'une société locataire s'est, par l'intermédiaire d'un préposéqui s'était dit habilité à le recevoir, substituée au destinataire du congé (3e chambre civile, 28 octobre 2009, pourvoi n° 08-15506, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance)Voir aussi 3e Civ., 20 octobre 2005, pourvoi n° 03-19. 489, Bull. 2005, III, n° 266 et consulter la note de M. Barbier référencée à la Bibliographie ci-après.

Le bailleur, peut s’opposer au renouvellement du bail pour motif grave et légitime en raison de l’inexécution d’une obligation contractuelle, mais il doit mettre préalablement en demeure le preneur, par acte extrajudiciaire, de faire cesser l’infraction dans le délai d’un mois. Comme les baux des immeubles à usage d'habitation, les baux commerciaux peuvent contenir une clause résolutoire qui met fin au bail si le locataire ne satisfait pas à la mise en demeure exigeant qu'il satisfasse aux obligations qu'il a omis de remplir (par exemple, défaut de paiement des loyers ou des accessoires du loyer, modification des lieux ou changement de leur destination). Dans le cas où le locataire commercial a fait l'objet d'une procédure collective les effets de clause résolutoire sont acquis si, avant la date d'ouverture de la procédure collective, elle a donné lieu à un jugement définitif. Tel n'est pas le cas si le bailleur ne peut invoquer qu'une simple ordonnance de référé (. Com. 28 octobre 2008, BICC n°697 du 1er mars 2009. Voir la note de M Lienhard citée dans la Bibliographie ci-après). Mais les dispositions de l'article Loi 145-41 du code de commerce ne concernent exclusivement que la résiliation du bail pour manquement à une obligation contractuelle, celle qui a lieu au cas où un incendie a détruit une grande partie des locaux loués ne nécessite pas l'envoi par le bailleur d'un commandement préalable (3°chambre civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-14926, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Voir la note de Madame Cerati-Gauthier référencée dans la Bibliographie ci-après.

Sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux : cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction (3e Chambre civile, 17 février 2010, pourvoi : 08-19357, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de Madame Vaissié référencée dans la Bibliographie ci-après.

Si le bail autorise le preneur à sous louer librement tout ou partie des locaux, à charge de notifier au bailleur, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, les actes de sous location pour assurer leur opposabilité, le sous-locataire dont le sous-bail a été renouvellé sans que l'acte de renouvellement ait été signifié au bailleur principal, peut, si le bail principal a été résilié par acquisition d'une clause résolutoire, se voir refuser le droit à percevoir une indemnité d'éviction. (3°chambre civile 28 octobre 2009 pourvoi n°08-18736, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance) Consulter 3e Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n° 76-15. 069, Bull. 1978, III, n° 342et les arrêts cités ;3e Civ., 16 juin 1999, pourvoi n° 97-15. 461, Bull. 1999, III, n° 145 ainsi que la note de M. de Lacger référencée dans la Bibliographie ci-après.

Lorsque le locataire se maintien dans les lieux après que le bail soit venu à échéance sans avoir été renouvelé ou qu'il a été résolu ou résilié, au loyer se substituent des dommages-intérêts qui prennent le nom d'"indemnités d'occupation" (3e Civ., 21 mai 1969, Bull. 1969, III, no 399 ; voir aussi 3e Civ., 5 mai 2004, Bull. 2004, III, no 87. Le Tribunal peut accorder des délais au locataire, mais une fois seulement, il ne peut en accorder de nouveaux sans violer l’article Loi 145-41 du code de commerce (3e Civ. du 15 octobre 2008, BICC n°696 du 15 février 2009, Voir la Note de M. Rouquet référencée à la Bibliographie ci-après). A moins que le cédant ait contracté l'obligation de garantir le paiement d'indemnités d'occupation dues après la résiliation du bail, par le cessionnaire du fonds de commerce, il ne saurait être déclaré solidaire du cessionnaire. (3e chambre civile 28 octobre 2009, pourvoi n°08-16826, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après, et 3e Civ., 12 avril 1995, pourvoi n° 92-21. 541, Bull. 1995, III, n° 107 ; 3e Civ., 4 mars 1998, pourvoi n° 95-21. 560, Bull. 1998, III, n° 50.

Sauf si des terrains constituent une dépendance directe d'un fonds de commerce, la propriété commerciale ne porte que sur les espaces construits. Lors du renouvellement du bail, sauf si une disposition du bail qui en régle le sort et s'ils ont une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur, le locataire qui a édifié des constructions sur un terrain nu, peut se voir imposer la prise en compte de ces constructions pour la fixation du nouveau loyer. (3e Civ. - 27 septembre 2006, BICC 653 du 15 janvier. 2006), (3e Civ. - 9 juillet 2008., BICC 693 du 15. décembre 2008). Si le bail contient une clause d'accession, elle s'applique même en cas de résiliation conventionnelle du bail, et même si cette résiliation intervient avant le terme initialement convenu (3e Civ. - 19 mars 2008, BICC n°687 du 1er juillet 2008).

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail donnent lieu à un important contentieux. L'article Loi 145-35 du code de commerce dispose que les litiges portant sur les loyers des baux commerciauix sont soumis à une commission départementale dont le rôle est de concilier les parties et de rendre un avis. Mais ces dispositions ne prescrivent pas à peine d'irrecevabilité que la commission départementale de conciliation soit obligatoirement saisie avant le juge des loyers. (3e Chambre civile 10 mars 2010, pourvoi n°09-10344, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de Madame Filiol de Raimond référencée dans la Bibliographie ci-après, et 3e Civ., 2 décembre 1992, pourvoi n° 90-19. 669, Bull. 1992, III, n° 311) ; 3e Civ., 3 février 1993, pourvoi n° 90-21. 346, Bull. 1993, III, n° 13 ; 3e Civ., 18 février 1998, pourvoi n° 96-14. 525, Bull. 1998, III, n° 38.

Que le bail soit révisé ou renouvelé, ces litiges sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le Président du Tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire que le requérant dépose au Greffe du lieu de situation de l'immeuble. Le juge peut ordonner une expertise. Le montant du loyer tient compte notamment, de la situation de l'immeuble, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de la nature et de l'état des équipements, de l'état d'entretien, et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Il tient compte aussi de l'évolution de l’impôt foncier à la charge du propriétaire (3e Civ., 25 juin 2008., BICC n°691 du 15 novembre 2008. Selon l'article Loi 145-34 du code de commerce et l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, la modification notable des éléments mentionnés par l'article Loi 143-33 du code de commerce est de nature à constituer un motif de déplafonnement. Cependant, les travaux effectués par un locataire, consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernent le domaine public et non les lieux loués. Ces travaux lui permettent seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire, le juge du fond a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef (3e Chambre civile 25 novembre 2009, pourvoi n°08-21049, BICC n°721 du 1er mai 2010 et legifrance). Consulter aussi; : 3e Civ., 7 juillet 2004, pourvoi n° 03-12. 027, Bull. 2004, III, n° 145. Au plan procédural, la procédure sur mémoire prévue par l’article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 (actuellement art. R145-23 du C. de commerce) est obligatoire et le fait qu'elle n'ait pas étésuivie rend irrecevable toute procédure au fond qui n'aurait pas été précédée par ce préalable. (3e CIV. - 13 décembre 2006, BICC n°659 du 15 avril 2007). Si une transaction intervient en cours de procédure, Les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l'acte formalisant leurs accords.

Le problème s'est posé, dans certains cas particuliers, de savoir qui est la personne bénéficiaire des droits attachés à la propriété commerciale. Il en est ainsi, dans le cas où le fonds est exploité par des associés de fait, qui se trouvent bénéficiaires des avantages liés à la propriété commerciale. Dans un arrêt du 27 mai 2008, la Cour d'appel de Nîmes (1re ch., section A, BICC n°691 du 15 novembre 2008), statuant au visa des articles Loi 145-1 et Loi 145-8 du code de commerce, . a jugé que la société de fait étant dépourvue de personnalité juridique, les associés se trouvaient cotitulaires indivis du bail et bénéficiaient ainsi du statut des baux commerciaux. L'autre cas, est celui dans lequel le fonds est exploîté par deux époux mariés sous le régime de la communauté légale. Contrairement aux dispositions sur les baux d'habitation qui ne reçoivent pas d'application dans le cas des baux commerciaux, le régime de communauté n’entraîne pas de plein droit la cotitularité du bail commercial. La co-titularité n'est reconnue que s'il a été signé par les deux époux. (3e Civ. - 28 mai 2008, BICC n°689 du 15 octobre 2008). Le congé délivré à un seul copreneur n'est pas nul, mais valable à son égard et seulement inopposable à l'autre copreneur, (3e Chambre civile 17 février 2010, pourvoi n°09-12989, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). En l'absence de co-titularité, la notification du congé est valable lorsqu'elle n'a été faite qu'au seul signataire du bail.

La clause d'un bail commercial faisant obligation au preneur d'adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d'une nullité absolue. Le juge du fond qui, après avoir constaté la nullité de plein droit de la clause du bail et de la clause des statuts de l'association faisant obligation au preneur d'adhérer et de maintenir son adhésion à cette association jusqu'au terme du bail, le condamne, sur le seul fondement de l'article 1371 du code civil et des principes qui gouvernent l'enrichissement sans cause, à payer à l'association, pour la période antérieure à son arrêt, une somme équivalente aux cotisations versées et, pour la période postérieure et aussi longtemps qu'il exploitera le commerce, rend une décision aboutissant à une reconnaissance théorique, dénuée de toute effectivité, de la liberté du preneur de ne pas adhérer à l'association, et viole les textes fondant le pourvoi (1ère Chambre civile 20 mai 2010, pourvoi n°09-65045, Lexis-Nexis, et Legifrance).

A côté des baux commerciaux bénéficiant de la propriété commerciale, il existe des baux dits, baux dérogatoires dont la durée ne dépasse pas 24 mois. Ils sont prévus par l'article L145-5 du Code de commerce. Dans ce cas, le locataire ne peut, sans l'autorisation du bailleur, céder son droit au bail, ni en exiger le renouvellement. En revanche si à l'échéance de 24 mois, le bailleur ne se manifeste pas et continue, par exemple, à encaisser les loyers, au bail précaire se substitue un bail de neuf ans. La pratique connaît également des baux d'occupation précairedont la durée n'est pas fixée par les parties, de sorte que l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement (expropriation, démolition, occupation de locaux pendant quelques heures par semaine ou à la demande) qui peut intervenir à tout moment et qui ne peut être précisé à l'avance. L'occupantn'a donc dans ce cas, aucun espoir de conserver le local pour l'exploitation d'un commerce (Voir l'étude de M. Roy-Loustaunau référencée dans la Bibliographie ci-après. et les arrêts, de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation des 14 novembre 1973, N° de pourvoi : 72-13043 et du 25 mai 1977, N° de pourvoi : 76-10226, Legifrance).

Pour ce qui est de la différence entre un bail dérogatoire et une convention d'occupation précaire, on se référera à l'arrêt de la 3eme Chambre de la Cour de cassation du 19 novembre 2003 (N° de pourvoi : 02-15887 consultable sur le site de Legifrance), dans lequel on peut lire : " Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties et ayant constaté l'absence de mention, dans les conventions, de l'existence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme, la cour d'appel en a exactement déduit que, bien que qualifiées de conventions d'occupation précaire, lesdites conventions constituaient des baux dérogatoires de l'article Loi 145-5 du Code de commerce". Sur les conséquence du maintien en possession du locataire après l'échéance d'un bail dérogatoire, l'arrêt ci-dessus a énoncé : " qu'ayant constaté que la première convention avait été conclue pour la période du 1er mai 1984 au 30 mars 1986, qu'à cette dernière date, Mme X... était restée dans les lieux et que la société Théâtre Le Rex l'avait laissée en possession, et ayant relevé qu'à aucun moment, postérieurement au 30 mars 1986, Mme X... n'avait renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, la seule conclusion du deuxième bail dérogatoire le 6 mai 1991 ne valant pas renonciation, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'était opéré à compter du 1er avril 1986 un bail soumis au statut des baux commerciaux ".

Voir aussi les mots : Bail ou louage (Généralités), "Éviction" et sur le droit de repentir du bailleur, la rubrique Rétracter / Rétractation, et Propriété intellectuelle, Monovalence et Fonds de commerce.

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