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BAIL (GENERALITES) DEFINITION

Définition de Bail (Généralités)



Le Code civil au titre VIII (art. 1708 et suivants) désigne sous la dénomination générale de "contrat de louage", à la fois le louage de choses, le louage d'ouvrage qui est le contrat d'entreprise et le louage de service qui est le contrat de travail.

En ce qui concerne le louage de choses, pour désigner la convention par laquelle une personne remet un bien à une autre en vue de l'utiliser moyennant une rémunération dite "loyer", l'usage a consacré deux expressions, "location" et "bail". Le mot "louage" est peu usité dans la langue courante si ce n'est pour désigner le louage de "voitures de maîtres". L'expression a disparu en fait avec les maîtres. En revanche "location" est utilisé par les agences immobilières pour la prise à bail des locaux à usage d'habitation.

Dans le langage juridique courant, les mots "bail" et "location" s'emploient indifféremment pour désigner le louage de biens immobiliers. Mais avec le temps les juristes ayant abandonné l'usage du verbe "bailler", on dit quand on désigne le propriétaire, qu'il "donne à bail" et pour celui qui reçoit le bien, qu'il "prend à bail". On évite l'expression amphibologique "louer" qui, si elle n'est pas située dans un contexte qui en rend le sens explicite, pose le problème de savoir si le verbe est pris dans son sens actif de "donner en location" ou dans son sens passif de "prendre en location ". Voir aussi les mots : "Louage" et Précaire (Convention).

De préférence au mot "bail", le mot "location" est d'avantage usité lorsque l'objet du contrat est une chose mobilière. On dit "louer une voiture" ou, "louer une paire de skis ". "Louer", s'emploie aussi dans le contrat de transport de personnes. On dit "louer une place dans un train ". De même, les juristes continuent à utiliser le verbe "louer les services de quelqu'un " à la place d'"engager" ou d'"embaucher" un salarié.

Le bail d'immeuble ou de parties d'immeuble destinés à l'habitation est régi par :

  • les dispositions générales contenues dans les articles 1713 et suivants du Code civil,
  • la loi n89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
  • le Code de la Construction et de l'habitation,
  • par l'article 62 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution concernant la résiliation et la procédure d'expulsion,
  • par la loi n98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions.

    Lorsquun bail a pour objet une maison dhabitation mais quil contient une clause par laquelle le bailleur autorise expressément le locataire à y exercer une activité commerciale et industrielle, un tel bail ne peut se trouver qualifié de bail d'habitation soumis à la loi n89-462 du 6 juillet 1989. (3e Chambre civile 9 juillet 2014, pourvoi n12-29. 329, BICC n812. du 1er décembre 2014 et Legifrance).

    Si le bail ne stipule pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n'est pas par elle-même indivisible, le bailleur doit diviser son action contre chacun des locataires. (3e Chambre civile 30 octobre 2013, pourvoi n12-21034, BICC n796 du 15 février 2014 et Legifrance. De même, en l'absence de solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs peut donner valablement congé : le bail se poursuit alors avec le locataire restant sur l'ensemble des locaux avec obligation de payer l'intégralité du loyer. (même Chambre, même date pourvoi n12-21973, BICC n796 du 15 février 2014 avec une note du SDR et Legifrance. Consulter la note de Madame Bénédicte Humblot-Catheland référencée dans la Bibliographie ci-après.

    Les cessions successives d'un bail commercial opérent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat. Celui-ci devient débiteur envers son bailleur de la réparation des dégradations commises par ses prédécesseurs et le syndicat de copropriétaires, tiers au contrat, peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le manquement contractuel du dernier locataire, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Même en l'absence de clause particulière, le dernier titulaire du bail doit donc réparer les désordres laissés par son ou par ses prédécesseurs. (3e Chambre civile 30 septembre 2015, pourvoi n14-21237, BICC n836 du 15 février 2016 et Legifrance.).

    Relativement aux transferts des baux d'habitation, ils sont soumis à larticle 40, III, alinéa 2, de la loi n89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986. Dans ce cadre juridique, la notion de ménage , le ménage devant être entendu dans son acception de cellule économique et familiale. Rien ne s'oppose dès lors un bail peut faire l'objet d'un transfert commun a des frères et soeur qui vivent ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années. (3e Chambre civile 25 mars 2015, pourvoi n14-11043, BICC n825 du 1er juillet 2015 et Legifrance).

    Les baux professionnels sont soumis aux dispositions de la Loi n86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux, l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et le développement de l'offre foncière et des articles 1713 et suivants du code civil. Le bail professionnel fait l'objet d'un écrit pour une durée qui ne peut être inférieure à six ans et si sa durée excède douze ans il doit être notarié. Sauf interdiction figurant au contrat les baux professionnels sont librement cessibles. Le bailleur comme le locataire peuvent résilier le bail en respectant un préavis de six mois; Les loyers sont libres. Les conflits entre bailleurs et preneurs sont de la compétence du Tribunal de grande Instance. Les parties peuvent décider de soumettre le bail au statut des baux commerciaux. L'adoption du statut des baux commerciaux est exigé pour l'exercice de certaines activités.

    De leur côté, le statut des baux commerciaux, est régi, en ce qui concerne les règles générales, par les dispositions du Code civil et pour ce qui est des règles particulières qui gouvernent la matière, par les dispositions du Code de commerce. Concernant le droit au logement, et les relations entre bailleur et preneurs, propres à ce type de location, voir : Bail d'habitation, Logement opposable (droit au-) et, pour les baux commerciaux, Propriété commerciale.

    L'absence de publication d'un bail à long terme le rend inopposable aux tiers pour la période excédant douze ans. En particulier il est inopposable au créancier poursuivant et ce, même si le bail est antérieur au commandement valant saisie immobilière (3e chambre civile 3 février 2010, pourvoi n09-11389, BICC n725 du 1er juillet 2010 et Legifrance) et même si le poursuivant avait eu connaissance du bail avant l'adjudication (3e chambre civile, 7 mars 2007, pourvoi n05-10794, Legifrance). Consulter la note de Madame Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie ci-après.

    Dans ses rapports avec le bailleur, et sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. (3ème Chambre civile 23 mai 2013, pourvoi : 11-29011, BICC n791 du 15 novembre 2013 et Legifrance). Le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n'est responsable des dommages causés par l'incendie ayant pris naissance dans l'immeuble qu'il occupe que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable (3ème Chambre civile 19 septembre 2012, pourvoi : 11-10827 et 11-12963, BICC n774 du 15 janvier 2013 et Legifrance).

    En droit maritime, le louage de tout ou partie d'un navire porte le nom de "charte-partie" ou "contrat d'affrètement" mais la rémunération de l'affréteur reste cependant un "loyer" que lui verse le "fréteur"(L. n. 66-420 du 18 juin 1965 et D. n. 66-1078 du 31 décembre 1966). Le mot "fret" est également employé en matière de transports aériens.

    Voir aussi : Emphytéose.

    Textes

  • Code civil, Articles 1451 et s, 1713 et s.
  • Code de la Construction et de l'habitation.
  • Loi n67561 du 12 juillet 1967.
  • Loi n49-972 du 21 juillet 1949 donnant le caractère comminatoire aux astreintes fixées par les tribunaux en matière d'expulsion, et en limitant le montant
  • Loi n82-526 du 22 juin 1982 dite Quillot relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
  • Loi n84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.
  • Loi n86-1290 du 23 décembre 1986 dite Mehaignerie tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.
  • Loi n87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.
  • Décret n87-712 du 26 août 1987 pris pour l'application de l'article 7 de la Loi 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir ci-dessus).
  • Loi n89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986
  • Décret n90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
  • Loi n91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution.
  • Décret n92-825 du 26 août 1992 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986
  • Loi n98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions.
  • Loi n2002-73 du 17 janvier 2002, de modernisation sociale, Article 168 et s.
  • Loi n 2006-685 du 13 juin 2006. (droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble)
  • loi n 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.
  • Décret n2007-295 du 5 mars 2007 instituant le comité de suivi de la mise en oeuvre du droit au logement opposable.
  • Décret n2007-1124 du 20 juillet 2007 relatif à la domiciliation des personnes sans domicile stable.
  • Décret n2007-1677, 28 nov. 2007, Droit au logement opposable.
  • Décret n2008-825 du 21 août 2008 relatif au supplément de loyer de solidarité.
  • Décret n2008-1227 du 27 novembre 2008 relatif au contentieux du droit au logement opposable
  • Décret n 2008-1411 du 19 décembre 2008 modifiant les décrets n 82-955 du 9 novembre 1982 et n 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables des locaux d'habitation.
  • Décret n 2009-26 du 7 janvier 2009 relatif au fonds d'urgence en faveur du logement.
  • Décret n 2009-400 du 10 avril 2009 modifiant le code de la construction et de l'habitation et modifiant le décret n 2008-1227 du 27 novembre 2008 relatif au contentieux du droit au logement opposable.
  • Décret n2009-1082 du 1er septembre 2009 modifiant le décret n 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
  • Décret n2009-1485 du 2 décembre 2009 relatif au répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux.
  • Décret n2009-1486 du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d'utilité sociale des organismes d'habitations à loyer modéré.
  • Loi n2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.
  • Décret n 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
  • Décret n 2010-122 du 5 février 2010 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat en application des articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation.
  • Loi n 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires.
  • Décret n 2011-144 du 2 février 2011 relatif à l'envoi d'une lettre recommandée par courrier électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat.
  • Loi n2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives.
  • Décret n2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.
  • Bail professionnel

  • Décret n 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative.
  • Bail à cheptel

  • Code civil, Article 1800 et s.
  • Bail à ferme

  • Code civil, Article 1764 et s.
  • Code rural, Article L. 411-1 et s. et R. 411-1 et s.
  • Décret n95-623 du 6 mai 1995 déterminant les modalités de calcul et de variation de l'indice des fermages et modifiant le code rural.
  • Bail à métayage

  • Code rural, Articles L417-1 et s, L421-1 et R417-1.
  • Louage de choses et d'industrie (contrat de travail, travaux à façon, devis et marchés).

  • Code civil Articles 1764 et s., 1779 et s.
  • Code la construction et de l'habitat ; Articles L. 221-6, R111-24 et s.
  • Décret n2013-1052 du 22 novembre 2013 pris pour l'application des articles L. 642-10 à L. 642-12 du code de la construction et de l'habitation
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  • Liste de toutes les définitions

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