DICTIONNAIRE JURIDIQUE - DEFINITION DE COPROPRIETE

Définition de Copropriété

La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment les immeubles, les fonds de commerce, les bateaux de plaisance et les navires, les chevaux de course, ou les avions.

La copropriété des navires fait l'objet d'une loi n°67-5 du 3 janvier 1967 et d'un décret d'application n°67-967 portant la date du 27 octobre 1967. La copropriété sur les immeubles et sur les ensemble immobiliers est réglée par des dispositions spéciales qui fixent à la fois le régime des parties communes et celui des parties privatives.

En ce qui concerne la copropriété des immeubles, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Cette compétence est restrictive. Ainsi, même si une assemblée générale décide qu'une opération d'acquisition des parts sociales d'une SCI est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, qu'elle assure la conservation de l'immeuble et qu'elle relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires, il n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires de procéder à l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à cette copropriété (3e chambre civile 4 novembre 2009, pourvoi n°08-18979, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après.

Contrairement à une idée largement reçue, le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confére pas à son titulaire la qualité de copropriétaire, qui bénéficie d'un droit réel et perpétuel qui constitue la partie privative d'un lot (3e chambre civile 2 décembre 2009, pourvoi n°08-20310, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Forest référencée dans la Bibliographie ci-après.

Le syndicat est représenté par un "syndic" qui a seul qualité pour agir au nom du syndicat dans tous les actes civils. Il ne peut cependant prendre des initiatives en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Il est cependant admis que l'assemblée générale puisse donner une autorisation a posteriori à condition qu'une décision définitive n'ait pas été rendue et que l'autorisation ait été conférée avant que le syndicat ait perdu son droit d'agir, peu important dans ce cas que ladite autorisation soit intervenue alors que la procédure était pendante devant la Cour d'appel, puisque le délai de prescription a par ailleurs été interrompu. L'assignation est alors parfaitement valable. En revanche, si la régularisation de la procédure est intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription, alors la règularisation n'a pu avoir lieu (3e Chambre civile 13 janvier 2010, pourvoi n°09-10398, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 14 février 1990, pourvoi n°88-18. 422, Bull. 1990, III, n° 50 ; 3e Civ., 11 mai 2000, pourvoi n°98-17. 179, Bull. 2000, III, n° 103.

L'adhésion d'un syndicat à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires, elle est décidée à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 3 mars 2010, pourvoi n°09-11709, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Si une action en justice est introduite par une personne ne disposant pas des pouvoirs du syndic, il reste que l'on doit appliquer le principe de procédure selon lequel dans le cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Tel est le cas si, en cours d'instance, le syndic habilité à exercer l'action, régularise la procédure qui avait été introduite au nom du syndicat par une autre personne qui ne pouvait agir comme représentant de celui ci (3e chambre civile 4 novembre 2009, pourvoi n°07-17618, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Rouquet référencées dans la Bibliographie ci-après.

S'agissant du pouvoir du syndic lorsque le règlement de copropriété prévoit une procédure comportant pour le personnel de la copropriété des garanties supplémentraires comme l'obligation faite au syndic, de recueillir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant le licenciement des gardiens, une telle disposition ne se réduit pas à règler les rapports entre le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires, elle est jugée constituer une garantie de fond dont l'inobservation a pour effet de rendre sans cause réelle et sérieuse le licenciement (Assemblée plénière 5 mars 2010, Rapport de Mme Laporte Conseiller rapporteur, Avis de M. Duplat Premier avocat général pourvoi n°08-42843 08-42844, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Mais, constitue une faute le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère. Cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété (3e chambre civile, 18 novembre 2009, pourvoi n°08-20595, BICC 721 du 1er mai 2010 et legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Selon une réponse ministérielle du 26 juillet 2007 (Rép. min. Masson, n° 113 : JO Sénat Q 26 juill. 2007, p. 1344) lorsque les tribunaux donnent définitivement raison au copropriétaire ayant intenté une action à l'encontre de la copropriété et condamnant celle-ci à payer les frais de justice ainsi qu'à engager certaines dépenses, le copropriétaire est tenu en tant que membre de la copropriété, de participer financièrement au paiement des sommes correspondantes, le ministre ee du Logement et de la Ville a répondu qu'en vertu des deuxième et troisième alinéas de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige".

Les copropriétaires font valoir leurs droits par les votes qu'ils expriment au cours des assemblées auxquelles ils sont conviés. Ils disposent d'une action individuelle pour faire annuler les décisions collectives qui ont été prises irrégulièrement. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. Un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale en violation de la règle de la réduction des voix, prévue par l'article, 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. (3°chambre civile, 7 octobre 2009, pourvoi n°08-17798, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Mais le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision (3°chambre civile 4 juin 2009, pourvoi n°08-10493, BICC n°721 du 1er décembre 2009 et Legifrance). Voir aussi Civ., 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-17. 361, Bull. 2007, III, n° 197, aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Lorsque des propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, se plaignant de désordres occasionnés aux parties communes par d'autres copriétaires, ils sont irrecevable à engager une action contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes. Les décisions concernant ces travaux constituent une prérogative qui n'appartient qu'à l'assemblée générale des copropriétaires. Ils doivent s'adresser à elle en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour (3°Chambre civile, 13 janvier 2010, pourvoi n°08-21110, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). L'action introduite par un ou des copropriétaires, non pas pour contester la décision d'une assemblée générale, mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 16 décembre 2009, pourvoi n°09-12654, BICC n°723 du 1er juin 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 26 septembre 2007, pourvoi n°06-15. 805, Bull. 2007, n°156 ; 3e Civ., 28 avril 1981, pourvoi n° 79-13. 763, Bull. 1981, n°83.

L'article 18 de la de la loi du 10 juillet 1965. et 62-1 du Décret du 17 mars 1967, disposent qu'en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, ou pour toute autre cause empêchant le fonctionnement normal de la co-propriété un administrateur provisoire peut être désigné par le Président d'un Tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé. La voie de l'appel étant seule ouverte, toute tierce opposition est irrecevable (Chambre civile 10 février 2010, pourvoi n°08-21862, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Participer aux charges est la principale obligation des copropriétaires. Selon la Cour de cassation, les charges de copropriété relatives à l'occupation privative et personnelle par l'un des indivisaires d'un immeuble indivis et concernant notamment l'entretien courant, l'eau et le chauffage collectif incombent à l'occupant et seules les autres charges de copropriété doivent figurer au passif du compte de l'indivision. (1re Civ. du 12 décembre 2007, BICC n°679 du 1er avril 2008) et, les copropriétaires ne peuvent refuser de les payer en opposant l'inexécution de travaux précédemment décidés par une assemblée générale. (3e Ch. Civ., 19 décembre 2007., BICC n°679 du 1er avril 2008).

Relativement à l'appartenance des fonds détenus par un par un administrateur de biens, syndic d'une copropriété déclaré en liquidation judiciaire, si ce syndic a ouvert dans les livres d'une banque des comptes distincts concernant les copropriétés dont il avait la gestion, le sous-compte ouvert dans les livres de la Banque au nom de la copropriété constitue une entité qui ne peut être confondue avec les autres comptes ouverts dans la même banque par ce même syndic. Dans ce cas, à l'exception du cas où le mandataire liquidateur du syndic revendique un droit sur ces fonds pour le compte de la procédure collective, rien ne s'oppose à la remise au syndicat de la copropriété des fonds figurant sur le souscompte (3e chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n°08-18355, BICC n°717 du 1er mars 2010 et Legifrance). Voir aussi, : Com., 07 mars 2000, pourvoi n° 96-19. 326, Bull. 2000, IV, n° 46 et l'arrêt cité ; 3e Civ., 17 janvier 2006, pourvoi n° 03-17. 129, Bull. 2006, III, n° 8, ainsique la note de M. Gelinet référencé dans la Bibliographie ci-après.

Voir aussi "Indivision".

Textes

Bibliographie

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