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COPROPRIETE DEFINITION

Définition de Copropriété



La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment les immeubles, les fonds de commerce, les bateaux de plaisance et les navires, les chevaux de course, ou les avions.

La copropriété des navires fait l'objet d'une loi n67-5 du 3 janvier 1967 et d'un décret d'application n67-967 portant la date du 27 octobre 1967. La copropriété sur les immeubles et sur les ensemble immobiliers est réglée par des dispositions spéciales qui fixent à la fois le régime des parties communes et celui des parties privatives.

En ce qui concerne la copropriété des immeubles, elle est régie notamment par l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Elle s'applique à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Le juridiction saisie ne peut appliquer d'autre règles sans constater la création d'une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l'ensemble immobilier (3è Chambre civile 19 septembre 2012, pourvoi n11-13679 et 11-13789, BICC n744 du 15 janvier 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. L'opération de fusion-absorption concernant la société qui occupe les fonctions de syndic n'a pas pour effet de produire de plein droit une substitution de syndic. La loi du 10 juillet 1965 excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, la fusion-absorption touchant la société qui remplit les fonctions de syndic, ne peut avoir pour effet de déssaisir ces derniers de leur pouvoir. (3ème Chambre civile 29 février 2012, pourvoi n10-27259, BICC n763 du 1er juin 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Par ailleurs, si chaque question doit être individuellement soumise par l'ordre du jour au vote de l'assemblée, en revanche, s'agissant d'un vote portant sur l'adoption par les copropriétaires d'un nouveau règlement de copropriété, l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 n'exclue pas qu'il soit procédé par un seul vote sur l'ensemble d'un tel projet. (Chambre civile 23 janvier 2013, pourvoi n11-27477, BICC n782 du 15 mai 2013 et Legifrance)

Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Cette compétence est restrictive. Ainsi, même si une assemblée générale décide qu'une opération d'acquisition des parts sociales d'une SCI est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, qu'elle assure la conservation de l'immeuble et qu'elle relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires, il n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires de procéder à l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à cette copropriété (3e chambre civile 4 novembre 2009, pourvoi n08-18979, BICC n720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après. Au plan de la réparation des dommages subis pas les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires (3è Chambre civile 12 septembre 2012, pourvoi n11-10421, BICC n774 du 15 janvier 2013 et Legifrance). mais l'association syndicale n'a pas qualité pour solliciter l'indemnisation des préjudices subis au titre de la perte de valeur de revente des habitations des copropriétaires et de la privation de jouissance du canal et des emplacements privés pendant plus de dix ans. Cette demande doit être formulée et justifiée par chacun des copropriétaires concernés. (3ème Chambre civile 11 mai 2011 pourvoi n10-13782, BICC n748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après.

Une copropriété ne peut exister entre propriétaires de terrains non bâtis. De même, le statut de la copropriété n'est pas applicable aux copropriétés en volumes : l'application du statut de la copropriété se caractérise par l'existence de parties communes (3e Chambre civile 8 septembre 2010 pourvoi n09-15554, BICC n733 du 15 décembre 2010 avec une note du SDER et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Hugues Périnet-Marquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Contrairement à une idée largement reçue, le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas à son titulaire la qualité de copropriétaire, qui bénéficie d'un droit réel et perpétuel qui constitue la partie privative d'un lot (3e chambre civile 2 décembre 2009, pourvoi n08-20310, BICC n722 du 15 mai 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Forest référencée dans la Bibliographie ci-après.

Chaque indivisaire dispose d'un droit de préemption lorsque l'un d'eux entend céder, ses droits à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision. Lorsqu'un lot de copropriété comprend notamment des voies d'accès aux autres lots et qu'il est affecté à la jouissance exclusive de l'ensemble des copropriétaires, il a le caractère d'accessoire indispensable de sorte qu'il se trouve en indivision forcée et perpétuelle et ne peut faire l'objet d'un droit de préemption. (3e Civ. - 27 mai 2010, BICC n729 du 15 octobre 2010 et Legifrance). Voir aussi : 1ère Civ., 28 février 2006, pourvoi n 04-15. 937, Bull. 2006, I, n 120 et Chambre civile 1, 1985-02-12, Bulletin 1985, I, n 58, p. 57 consultable sur Legifrance.

Le syndicat est représenté par un "syndic" qui a seul qualité pour agir au nom du syndicat dans tous les actes civils. Il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, et ce que la faute qu'il a commise soit ou non "détachable" de ses fonctions (3ème Chambre civile 23 mai 2012, pourvoi n11-14599, BICC n770 du 1er novembre 2012 et Legifrance.). Consulter la note de M. Patrick Baudouin référencée dans la Bibliographie ci-après. Le syndic peut exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; que les avances sont remboursables. La réserve ou avance de trésorerie prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot. (3e Chambre civile 27 mars 2013, pourvoi n12-11808, BICC n786 du 15 juillet 2013 et Legifrance. Alors que le nouveau syndic n'a pas encore pris ses fonctions, son prédécesseur dont le mandat a été résilié par une décision d'assemblée générale ne peut se prévaloir de l'application des règles de la gestion d'affaires (Chambre civile 16 octobre 2013, pourvoi n12-20881, BICC n. 796 du 15 février 2014 et Legifrance)

Il ne peut cependant prendre des initiatives en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Il est cependant admis que l'assemblée générale puisse donner une autorisation a posteriori à condition qu'une décision définitive n'ait pas été rendue et que l'autorisation ait été conférée avant que le syndicat ait perdu son droit d'agir, peu important dans ce cas que ladite autorisation soit intervenue alors que la procédure était pendante devant la Cour d'appel, puisque le délai de prescription a par ailleurs été interrompu. L'assignation est alors parfaitement valable. En revanche, si la régularisation de la procédure est intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription, alors la régularisation n'a pu avoir lieu (3e Chambre civile 13 janvier 2010, pourvoi n09-10398, BICC n724 du 15 juin 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 14 février 1990, pourvoi n88-18. 422, Bull. 1990, III, n 50 ; 3e Civ., 11 mai 2000, pourvoi n98-17. 179, Bull. 2000, III, n 103. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote de l'assemblée générale que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, le syndic peut ouvrir un tel compte sans y avoir été autorisé par l'assemblée des copropriétaires (3ème Chambre civile 23 janvier 2013, pourvoi n11-28246, BICC n782 du 15 mai 2013 et Legifrance).

L'acquéreur d'un lot d'immeuble vendu en l'état de futur achèvement n'est tenu au payement des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis (3è Chambre civile 22 janvier 2014, pourvoi n12-29368, BICC n800 du 14 avril 2014 et Legifrance). L'action en répétition de l'indu appartenant à celui qui a effectué le paiement, à ses cessionnaires ou subrogés ou encore à celui pour le compte et au nom duquel il a été fait, une Cour d'appel a violé les articles 1235 et 1377 du Code civil, en déclarant un syndicat de copropriétaires irrecevable en sa demande en remboursement d'une fraction de charges indûment payées alors que, ayant lui même procédé au payement de ces charges. Ce syndicat ne se trouvait pas dépourvu du droit d'agir (Chambre civile 25 janvier 2012, pourvoi n10-25475, BICC n761 du 1er mai 2012 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Guy Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après.

L'adhésion d'un syndicat à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires, elle est décidée à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 3 mars 2010, pourvoi n09-11709, BICC n726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Si une action en justice est introduite par une personne ne disposant pas des pouvoirs du syndic, il reste que l'on doit appliquer le principe de procédure selon lequel dans le cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Tel est le cas si, en cours d'instance, le syndic habilité à exercer l'action, régularise la procédure qui avait été introduite au nom du syndicat par une autre personne qui ne pouvait agir comme représentant de celui ci (3e chambre civile 4 novembre 2009, pourvoi n07-17618, BICC n720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. Le président de séance n'a pas l'obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents convoqués à l'assemblée générale et la circonstance que des tiers y aient été convoqués est sans influence sur la validité des délibérations si ces tiers n'ont pas voté. (3e Chambre civile 31 mai 2012, pourvoi n11-12774, Legifrance). S'agissant du pouvoir du syndic, lorsque le règlement de copropriété prévoit une procédure comportant pour le personnel de la copropriété des garanties supplémentaires comme l'obligation faite au syndic, de recueillir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant le licenciement des gardiens, une telle disposition ne se réduit pas à régler les rapports entre le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires, elle est jugée constituer une garantie de fond dont l'inobservation a pour effet de rendre sans cause réelle et sérieuse le licenciement (Assemblée plénière 5 mars 2010, Rapport de Madame Laporte Conseiller rapporteur, Avis de M. Duplat Premier avocat général pourvoi n08-42843 08-42844, BICC n720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Constitue une faute le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère. Cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété (3e chambre civile, 18 novembre 2009, pourvoi n08-20595, BICC 721 du 1er mai 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Selon une réponse ministérielle du 26 juillet 2007 (Rép. min. Masson, n 113 : JO Sénat Q 26 juill. 2007, p. 1344) lorsque les tribunaux donnent définitivement raison au copropriétaire ayant intenté une action à l'encontre de la copropriété et condamnant celle-ci à payer les frais de justice ainsi qu'à engager certaines dépenses, le copropriétaire est tenu en tant que membre de la copropriété, de participer financièrement au paiement des sommes correspondantes, le ministre du Logement et de la Ville a répondu qu'en vertu des deuxième et troisième alinéas de l'article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige".

Les copropriétaires font valoir leurs droits par les votes qu'ils expriment au cours des assemblées auxquelles ils sont conviés. Ils disposent d'une action individuelle pour faire annuler les décisions collectives qui ont été prises irrégulièrement. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. Un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale en violation de la règle de la réduction des voix, prévue par l'article, 22, alinéa 2, de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965. (3chambre civile, 7 octobre 2009, pourvoi n08-17798, BICC n718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Mais le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision (3chambre civile 4 juin 2009, pourvoi n08-10493, BICC n721 du 1er décembre 2009 et Legifrance). Voir aussi Civ., 7 novembre 2007, pourvoi n 06-17. 361, Bull. 2007, III, n 197, aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. A la demande du syndicat d'une copropriété, le Président du tribunal, peut être saisi en vertu de l'article 19-2, de la loi du 10 juillet 1965 dans la rédaction issue de la loi n 2000-1208 du 13 décembre 2000. Cette procédure a pour objet s'assurer que le budget prévisionnel a été voté, que la mise en demeure au copropriétaire défaillant a bien été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qu'un délai de 30 jours s'est écoulé et que la mise en demeure est restée infructueuse. Une fois ces constatations faites, le Président du tribunal peut condamner ce copropriétaire au versement des provisions prévues à l'article 14-1 devenues exigibles. Mais, cette procédure ne concerne que le budget prévisionnel de l'année en cours et non le budget des exercices précédents (3e Chambre civile 22 septembre 2010 pourvoi n09-16678, BICC n734 du 15 janvier 2011 et Legifrance. Consulter les notes de M Guy Vigneron référencée dans la, Bibliographie ci-après.

Les droits indivis des copropriétaires sont fixés par un règlement de copropriété. Le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties d'immeuble tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. La publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle. (3e Chambre civile - 7 septembre 2011, pourvoi n10-14. 154, BICC n753 du 15 décembre 2011 et Legifrance. Consulter sur le sujet les notes de M. M. Rouquet et Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après

Les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967 pris pour son application sont d'ordre publics, toutes les clauses contraires aux dispositions ci-dessus, sont réputées non écrites. Le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété, ses décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires. (3ème Chambre civile 8 juin 2011, pourvoi n10-18220, BICC n750 du 1er novembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après. Tant qu'une décision de justice n'a pas déclaré nulle cette disposition elle doit recevoir application. Mais le juge peut être saisi à la fois d'une demande tendant à obtenir d'une part, la constatation de la nullité de cette clause et d'autre part, la nullité de la décision de l'assemblée des copropriétaire prise en exécution de la clause nulle. (3ème Chambre civile 21 juin 2006, Bull. 2006, III, n159 ; même Chambre 28 avril 2011, deux arrêts pourvois n10-20514 et n10-14. 298, BICC n747 du 15 septembre 2011 avec les observation du SDR et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Les droits de chacun des copropriétaire relativement à l'usage des parties communes ne peuvent s'exercer sans le respect du libre exercice des droits des autres membres de la copropriété. Ainsi, des travaux d'installation du système de video surveillance mis en place en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromettaient de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes, le juge a pu sans violer l'article 9 du code civil ni les articles 6 et 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, décider que cette installation constituait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose (3ème Chambre civile 11 mai 2011, pourvoi n10-16967, BICC n748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après;

Cependant, l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils sont individualisés et qu'il n'en résulte aucune confusion avec les lots de chacun des autres copropriétaires (3e Chambre civile, 17 novembre 2010, pourvoi n10-11287, BICC n738 du 15 mars 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Lorsqu'ils se plaignent de désordres occasionnés aux parties communes par d'autres copropriétaires, ils sont irrecevable à engager une action contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes. Les décisions concernant ces travaux constituent une prérogative qui n'appartient qu'à l'assemblée générale des copropriétaires. Ils doivent s'adresser à elle en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour (3Chambre civile, 13 janvier 2010, pourvoi n08-21110, BICC n724 du 15 juin 2010 et Legifrance). L'action introduite par un ou des copropriétaires, non pas pour contester la décision d'une assemblée générale, mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 16 décembre 2009, pourvoi n09-12654, BICC n723 du 1er juin 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 26 septembre 2007, pourvoi n06-15. 805, Bull. 2007, n156 ; 3e Civ., 28 avril 1981, pourvoi n 79-13. 763, Bull. 1981, n83. La circonstance que l'assemblée générale des copropriétaires ait décidé de l'exécution de travaux et que ces travaux n'aient pas été exécutés, ne confère aucun droit individuel au profit du lot d'un copropriétaire pour en exiger l'exécution et obtenir le payement de dommages-intérêts. La décision de l'assemblée peut au surplus être rapportée en cas de circonstances nouvelles par une nouvelle décision, dictée par l'intérêt collectif. (3e Chambre civile 7 juillet 2010 pourvoi n09-15373, BICC n732 du 1er décembre 2010 et Legifrance). Quant aux pouvoirs du syndic, et sauf si le débarras des caves répond à un impératif de sécurité ou de conservation, le syndic ne peut procéder à l'enlèvement d'objets se trouvant entreposés à l'intérieur d'une cave appartenant privativement à un copropriétaire. Une telle initiative entre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, si l'exécution de cette mesure a été régulièrement et expressément décidée par l'assemblée générale des copropriétaires et si le copropriétaire contre lequel ladite mesure est prise a été averti par une notification qui lui a été délivrée au moins huit jours à l'avance, (3e Chambre civile 20 octobre 2010, pourvoi : 09-14244, BICC n736 du 15 février 2011 et Legifrance. Consulter aussi les notes de M. Vigneron référencées dans la Bibliographie ci-après. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic (3e Chambre civile 30 mars 2011 pourvoi n10-14381, LexisNexis et Legifrance).

Mais, les désordres affectant les jardinières, les carrelages et l'étanchéité des terrasses des appartements individuels des copropriétaires, lorsqu'ils causent les mêmes troubles de jouissance à l'ensemble des copropriétaires, sont des troubles collectifs qui rendent le syndicat des copropriétaires recevable à agir en justice pour leur réparation. (3ème Chambre civile 7 septembre 2011, pourvoi n09-70993, BICC n753 du 15 décembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après pour lequel il s'agit de l'action d'un syndicat en réparation de dommages individuels.

L'article 18 de la de la loi du 10 juillet 1965. et 62-1 du Décret du 17 mars 1967, disposent qu'en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, ou pour toute autre cause empêchant le fonctionnement normal de la co-propriété un administrateur provisoire peut être désigné par le Président d'un Tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé. La voie de l'appel étant seule ouverte, toute tierce opposition est irrecevable (Chambre civile 10 février 2010, pourvoi n08-21862, BICC n725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Participer aux charges est la principale obligation des copropriétaires. Il ne suffit pas que le juge déclare conforme aux dispositions de l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 la clause d'un règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur par les copropriétaires des étages, au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble, il doit rechercher si cette répartition est conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement (3e Chambre civile 23 juin 2010 pourvoi n09-67529, BICC n731 du 15 novembre 2010 et Legifrance). On trouvera un commentaire de cette décision au Recueil Dalloz, n7, 22 juillet 2010, Actualité/droit immobilier, p. 1709. Les charges de copropriété relatives à l'occupation privative et personnelle par l'un des indivisaires d'un immeuble indivis et concernant notamment l'entretien courant, l'eau et le chauffage collectif incombent à l'occupant et seules les autres charges de copropriété doivent figurer au passif du compte de l'indivision. (1ère Civ. 12 décembre 2007, BICC n679 du 1er avril 2008). Les copropriétaires ne peuvent refuser de les payer en opposant l'inexécution de travaux précédemment décidés par une assemblée générale. (3e Chambre Civile 19 décembre 2007., BICC n679 du 1er avril 2008).

Le changement de syndic de copropriété donne souvent lieu à des litiges. L'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes du syndicat. Il dispose d'un délai total de trois mois à compter de la cessation de ses fonctions pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclue pas l'initiative que peut prendre le syndicat des copropriétaires (3ème Chambre civile 23 novembre 2011 pourvoi n10-21009, BICC n758 du 15 mars 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après

Relativement à l'appartenance des fonds détenus par un par un administrateur de biens, syndic d'une copropriété déclaré en liquidation judiciaire, si ce syndic a ouvert dans les livres d'une banque des comptes distincts concernant les copropriétés dont il avait la gestion, le sous-compte ouvert dans les livres de la Banque au nom de la copropriété constitue une entité qui ne peut être confondue avec les autres comptes ouverts dans la même banque par ce même syndic. Dans ce cas, à l'exception du cas où le mandataire liquidateur du syndic revendique un droit sur ces fonds pour le compte de la procédure collective, rien ne s'oppose à la remise au syndicat de la copropriété des fonds figurant sur le souscompte (3e chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n08-18355, BICC n717 du 1er mars 2010 et Legifrance). Voir aussi, : Com., 07 mars 2000, pourvoi n 96-19. 326, Bull. 2000, IV, n 46 et l'arrêt cité ; 3e Civ., 17 janvier 2006, pourvoi n 03-17. 129, Bull. 2006, III, n 8, ainsi que la note de M. Gelinet référencé dans la Bibliographie ci-après.

Voir aussi

  • "Indivision"
  • Vente.
  • Textes

  • Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Décret n67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  • Décret n2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 ci-dessus.
  • Loi n2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives
  • Décret n 2013-205 du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété.
  • Bibliographie

  • Assouline-Eisenbaum (D.), Nullité de la répartition des charges de copropriété, Revue des loyers, mars 2007, n875, p. 114-122.
  • Atias (C.), La Copropriété des immeubles bâtis, 1989.
  • Atias (C.), La sauvegarde de la jouissance des parties privatives (article 26, alinéa 2, de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965), Dalloz 2000, n41, p. 621.
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