DICTIONNAIRE JURIDIQUE - DEFINITION DE AGENT IMMOBILIER

Définition de Agent immobilier

Les agents immobiliers, qu'ils agissent sous le forme de sociétés commerciales ou comme entreprises individuelles, interviennent dans les opérations relatives aux immeubles, aux parts de sociétés immobilières et sur les fonds de commerce. En ce qui concerne les biens et les droits immobiliers, ils se livrent aux opérations sur les terrains non bâtis, comme sur les opérations portant sur les locaux à usage d'habitation ou à usage commercial, .

Comme les agents commerciaux dits "statutaires", les uns comme les autres sont juridiquement des mandataires. En revanche, l'agent commercial est soumis aux dispositions de la loi n°91-593 du 25 juin 1991, dont le texte est inséré sous les articles L 134-1 et suivants du Code de commerce, tandis que le statut de l'agent immobilier est défini par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et par le décret du 20 juillet 1972. Ces textes excluent l'agent immobilier du champ d'application du statut des agents commerciaux. (Chambre commerciale 7 juillet 2004, pourvoi n°02-18135, Legifrance). Voir la note de M. Leveneur référencée dans la Bibliographie ci-après.

Aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit, ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Si la vente est assortie d'une condition suspensive et que les acquéreurs renoncent à l'acquisition, la vente n'a donc pas été effectivement réalisée, en conséquence de quoi, la commission à l'agent immobilier n'est pas due (3e Chambre civile 11 mars 2009, pourvoi n°07-20509, Legifrance). Cependant, L'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique. S'il résulte des énonciations de l'acte sous seing privé dressé par les parties qu'elles n'ont pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'ont considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets, la vente doit être regardée comme effectivement conclue au regard du droit de l'agent immobilier à percevoir sa rémunération. (1ère Chambre civile 9 décembre 2010, pourvoi n°09-71205, BICC n°739 du 1er avril 2011, LexisNexis et Legifrance). Voir aussi la note de M. Alexandre Paulin référencée dans la Bibliographie ci-après.

Il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties. Le mandat doit préciser les conditions qui déterminent la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge. Si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue (1ère Chambre civile 6 janvier 2011, pourvoi n°09-71243, Lexis-Nexis et Legifrance)

Les agents immobiliers sont quelquefois victimes des agissements de leurs clients qui recherchent le moyen d'éviter de leur verser une rémunération. En cas de manoeuvres frauduleuses par le client au détriment de l'agent immobilier cette situation n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais à la réparation du préjudice par l'allocation de dommages-intérêts (Chambre civile 8 juin 2010, pourvoi n°09-14949, Legifrance). Il en est de même si les acquéreurs de font complices des vendeurs normalement débiteurs de la commission due à l'agent. Ainsi, des acheteurs d'un bien immobilier ayant emprunté une fausse identité pour éviter à leur vendeur de payer la rémunération à l'agent qui leur avait fait visiter l'appartement, il a été jugé qu'ils étaient redevables de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n°07-12449, Rapport de M. Foulquié Conseiller rapporteur, et Avis de M. de Gouttes Premier avocat général, BICC n°685 du 1er juillet 2008 et Legifrance). Consulter aussi, 1ère Civ., 14 novembre 2000, pourvoi n° 98-10. 629, Bull. 2000, I, n° 288

Il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d'une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue laquelle peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt. Ayant relevé qu'une agence immobilière n'avait pas mentionné le mandat sur le registre des mandats que doit tenir l'agent et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis au vendeur, il a été jugé qu'une cour d'appel, a retenu à bon droit que ce dernier n'était pas engagé par l'offre formulée en son nom par l'agence. Le juge du fond a déduit de ce seul motif que la vente du local commercial qui était l'objet de la vente n'avait pas été conclue (3e chambre civile 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21610, Legifrance). Le mandat confié à un agent immobilier est, un simple mandat d'entremise. Sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat, comme sa révocation totale, est laissée à la discrétion du mandant (1ère chambre civile 25 février 2010, pourvoi n°08-14787, Legifrance). Le mandat se limite à la recherche de clients et à la négociation ; le juge du fond ne peut dire qu'un tel acte dépasse le simple mandat de recherche sans constater l'existence d'une clause expresse conférant à l'agent immobilier le pouvoir de représenter le mandant pour conclure la vente.

Le mandat exclusif est frappé de nullité lorsqu'il pas été établi en double exemplaire dont l'un doit être remis au mandant, la nullité atteint l'acte en son entier (même arrêt que ci-dessus). Si ce mandat contient une clause d'exclusivité au profit de l'agent immobilier, la remise au client d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée pour la validité du mandat (1ère chambre civile 25 février 2010, pourvoi n°08-14787, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Les dispositions de l'article 78, alinéa 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment, sous réserve d'un préavis d'au moins quinze jours, ne sauraient avoir pour effet de déroger aux prescriptions de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui prohibent, à peine de nullité, toute convention ne comportant pas une limitation de ses effets dans le temps et à cet égard, un mandat à durée déterminée, qui contient une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, n'est pas limité dans le temps. La Première Chambre civile, a annulé l'arrêt qui a écarté la nullité d'un mandat exclusif de trois mois, indéfiniment renouvelable par tacite reconduction, (1ère Civ., 5 mai 1982, pourvoi n°81-11. 028, Bull. 1994, I, n° 159. et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Leveneur référencée dans la Bibliographie ci-après. Si le mandat de l'agent immobilier est nul, il ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise. (3e Chambre civile 19 octobre 2010, pourvoi : 09-16786, LexisNexis et Legifrance).

Lorsqu'un bailleur a donné à un mandataire un mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition (1ère Chambre civile 25 novembre 2010, pourvoi n°08-12432, LexisNexis et Legifrance).

Le démarchage fait l'objet d'une réglementation particulière inscrit dans les articles L. 121-21 et suivants, L. 122-8 et suivants. et R. 121-3 et suivants du Code de la consommation, En application de ces dispositions, une vente est nulle si la faculté de renonciation et si les conditions d'exercice de cette faculté et si le rappel du texte des articles L. 121-23 à L. 121-26 inclus de ce code, n'y figurent pas. Un agent immobilier ayant fait une proposition au domicile des vendeurs d'un bien immobilier, la 1ère Chambre civile a estimé que des circonstances de la cause il résultait que si l'offre d'achat avait été transmise par l'agent immobilier, le fait que les vendeurs fussent déjà en relation d'affaires avec ces dernier, on ne pouvait pas considérer que la transaction avait pas été conclue à la suite d'un démarchage (1ère Chambre civile 14 janvier 2010, pourvoi : 09-11832, Legifrance) Consulter la note de M. Roujou de Boubée référencée dans la Bibliographie ci-après.

Dans une autre espèce la 1ère chambre a jugé que la circonstance que l'agent immobilier n'ait pas respecté les règles relatives au démarchage et d'autre part le fait que l'on ne pouvait imputer aucune manoeuvres imputables aux vendeurs, il ne pouvait leur être reproché d'avoir refusé de signer le compromis qui leur avait été proposé par l'intermédiaire de l'agent. Le préjudice invoqué par ce dernier résultait de sa propre faute. (Cass. 1ère civ., 17 juin 2010, F P+B+I, n° 09-14. 144, Rejet, Sté Gt immobilier c/ M. J. X et autres, Lexis-Nexis).

L'agent immobilier mandant du bailleur peut engager sa responsabilité à l'égard du locataire à l'occasion de la conclusion du contrat de bail. Ainsi, s'il commet une faute à l'endroit du preneur en lui donnant une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative. Il ne saurait se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat (1ère Chambre civile 28 octobre 2010, pourvoi n°09-7010, BICC n°736 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Textes

Bibliographie

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