par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 2 décembre 2009, 08-20310
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
2 décembre 2009, 08-20.310
Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Copropriété
Propriété
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 juillet 2008), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 juin 2007 pourvoi n° 06 13. 477), que M. X..., titulaire de la jouissance exclusive d'emplacements de stationnement dans un groupe d'immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Rotondes " (le syndicat) et son syndic en annulation de la décision n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998 relative à l'approbation des comptes ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de refuser de constater l'inexistence du droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de stationnement, alors, selon le moyen, qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte que, privé de cause et d'objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu'en refusant dès lors de constater l'inexistence du droit de jouissance de M. X... sur les emplacements de parking, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne conférait pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficiait néanmoins d'un droit réel et perpétuel et qu'il n'y avait pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusif de M. X... sur ces emplacements avait disparu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998, alors, selon le moyen, qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut être affecté d'une quote-part des parties communes en tant que celle-ci représente la contribution du titulaire du droit aux charges communes de la copropriété ; qu'en l'espèce, le cahier des charges constituant règlement de copropriété de la résidence " Les Rotondes " prévoyait, en son article 5 " répartition des charges communes " la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parking improprement qualifiés de " copropriétaires "- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n'étant qu'une stricte application de cette disposition du règlement ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la cour d'appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l'article 1134 du code ;
Mais attendu qu'ayant relevé que selon les stipulations du règlement de copropriété les bénéficiaires de droit de jouissance exclusif sur les emplacements de stationnement n'étaient redevables que des frais d'entretien et de réparation de ces emplacements, la cour d'appel a retenu à bon droit, sans dénaturation, que la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 4 juin 1998 mettant à la charge de ses bénéficiaires une quote part des charges communes, alors qu'ils n'avaient pas la qualité de copropriétaires, devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Rotondes 1 avenue du Ray à Nice
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen, fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR refusé de constater l'inexistence du droit de jouissance exclusive de Monsieur X... sur les emplacements de parking dans la résidence « Les Rotondes » à NICE ;
AUX MOTIFS QUE dans l'ensemble immobilier en copropriété Les ROTONDES situé à Nice, 1, nue du Ray, M. X... bénéficie, après transmission par voie successorale, de la jouissance exclusive et particulière des lots numéro 130 à 141, 144 et 146 à usage de stationnement lui conférant pour chaque lot 15 / 5450 tantièmes de copropriété du terrain mais aucun tantièmes de copropriété de l'immeuble ; que le règlement de copropriété dispose que la répartition des charges est faite différemment suivant qu'elles sont communes à tous les copropriétaires ou à certains d'entre eux seulement en considération de l'usage qu'ils ont des choses ou parties communes ; que les charges communes à tous les copropriétaires seront réparties entre les copropriétaires de l'immeuble au prorata ; " cinq millièmes généraux " avec exemption de participation aux frais de ravalement des lots correspondant aux caves ; qu'en ce qui concerne les charges communes aux bénéficiaires du droit de jouissance des emplacements de stationnement, il est prévu que tous les frais d'entretien et de réparation des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissance desdits parkings et seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes (article 6-2°) ; que M. X... avait demandé au tribunal de grande instance d'appliquer une délibération de l'assemblée générale du 11 mars 1977 limitant la participation des copropriétaires de parking aux charges de conciergerie, d'assurance, d'administration et de syndic mais que cette délibération n'a jamais donné lieu à la ratification du règlement de copropriété et n'a pas été publiée ; que le tribunal avait fait donc application du règlement de propriété et constaté que les comptes prouvés lors de l'assemblée générale du 4 juin 1998 en étaient l'exacte application ; que le règlement de copropriété de la résidence Les ROTONDES (cahier des charges), tel qu'il résulte de l'acte reçu en 1962 par Me Y... Z..., notaire à Nice, dispose que l'entier immeuble comprend deux blocs désignés par les lettres A & B comprenant des caves et des appartements ainsi que trente emplacements de stationnement numéroté 130 à 159 donnant chacun droit à la jouissance exclusive et particulière pour chaque bénéficiaire ; que les parties privées sont divisées en cent treize lots portant les numéros 1 à 82 et 90 à 120 ; que l'article 6 dudit règlement de copropriété opère une différence entre les charges communes à tous les copropriétaires et les charges communes aux bénéficiaires de droit de jouissance des emplacements de parking (lot 121 à 159) en précisant que tous les frais d'entretien et de réparations des emplacements de parking seront à la charge des bénéficiaires du droit de jouissances desdits parkings et qu'ils seront partagés entre eux au prorata de leurs tantièmes tandis que les charges communes seront réparties entre les copropriétaires de immeuble au prorata des " cinq millièmes " généraux mais que les lots correspondant aux caves ne participeront pas aux frais de ravalement ; que les emplacements de stationnement sont exclus de la répartition en " cinq millièmes. " ; qu'il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les bénéficiaires de droit de jouissance exclusive et particulière sur les emplacements de stationnement ne sont redevables que des frais d'entretien et de réparation de ces lieux de parcage ; que les articles 19 et 20 du règlement de copropriété prévoient la tenue des assemblées générales de copropriétaires au cours desquelles chacun « dispose d'autant de voix qu'il possède de cinq millièmes de copropriété " et que dans la mesure où les bénéficiaires de simples droits de jouissance exclusive sur les places de stationnement ne bénéficient pas de " cinq millièmes », ils n'ont pas qualité pour participer aux assemblées générales réservées aux seuls copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires, se fondant sur un commentaire de l'arrêt de la Cour Cassation publié au recueil Dalloz (année 2007 numéro 33) soutient qu'en l'absence de propriété privative, il ne peut pas y avoir de lot de copropriété et que dans la mesure où M. X... ne détient que des droits de jouissance exclusive sur des parties communes sans être propriétaire de parties privatives, les lots dont il revendique la jouissance sont inexistants faute d'être rattachables à un lot de copropriété et qu'en conséquence il perd ses droits en même temps qu'il est libéré de son obligation de contribuer aux charges ; que si le seul droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, le ou les titulaires bénéficient néanmoins d'un droit réel et perpétuel et qu'il n'y a pas lieu de constater que le droit de jouissance exclusive de M. X... sur les emplacements de parking a disparu ;
ALORS QU'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il en résulte que, privé de cause et d'objet, ce droit disparaît avec le lot le constituant ; qu'en refusant dès lors de constater l'inexistence du droit de jouissance de Monsieur X... sur les emplacements de parking, la Cour d'Appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 2 votée le 4 juin 1998 par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Rotondes, 1, avenue du Ray à NICE ;
AUX MOTIFS QUE le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires réunis le 4 juin 1998 contient une délibération numéro 2 ainsi libellée :
« 2 /- EXAMEN ET APPROBATION DES COMPTES ET SOLDE BANCAIRE CLOS LE 31 / 10 / 1997- RAPPORTS DES VÉRIFICATEURS AUX COMPTES-QUITUS AU SYNDIC (ART. 24)
L''assemblée générale adopte les comptes et solde bancaire clos au 31 / 10 / 1997 et donne quitus plein, entier et définitif au syndic. Cette résolution est adoptée à la majorité requise (art. 24)
A VOTE CONTRE LES COMPTES ET LE QUITUS AU SYNDIC : M. X... représentant 210 / 5. 450èmes qui demande à ce que les tantièmes parkings ne participent pas aux quorum comme cela est prévu au cahier des charges.
ABSTENTION : NEANT » ; qu'en mettant à la charge des bénéficiaires de droit de jouissance exclusive sur les emplacements de stationnement une quote-part de charges communes alors qu'ils n'ont pas la qualité de copropriétaires et ne sont tenus aux termes du règlement de copropriété que de participer aux " frais " entretien et de réparation des emplacements de parkings " ; la délibération précitée est contraire au règlement de copropriété et doit être annulée ;
ALORS QU'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut être affecté d'une quote-part des parties communes en tant que celle-ci représente la contribution du titulaire du droit aux charges communes de la copropriété ; qu'en l'espèce, le cahier des charges constituant règlement de copropriété de la résidence « les Rotondes » prévoyait, en son article 5 « répartition des charges communes » la contribution des titulaires de droits de jouissance sur les parking – improprement qualifiés de « copropriétaires »- aux charges communes en fonction de leurs tantièmes, la délibération litigieuse n'étant qu'une stricte application de cette disposition du règlement ; qu'en annulant dès lors la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 1998, la Cour d'Appel a méconnu le règlement de copropriété et, partant, a violé l'article 1134 du Code civil.
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Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Copropriété
Propriété
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.