par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles

Cass. civ. 3, 13 juillet 2017, 16-15238
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
13 juillet 2017, 16-15.238

Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Ad hoc
Contrainte
Enclave




LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° J 16-13. 688, V 16-14. 158 et U 16-15. 238 ;

Donne acte à Mme X..., ès qualités, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y..., les consorts Z..., M. A..., M. B..., la société Troubadour, la SCI les Trois Grâces, M. C..., la société ALG, MM. D..., les consorts E..., Mme F..., la société Brial, M. G...et la société Allianz IARD et donne acte à M. et Mme Y..., aux consorts Z...et à M. A...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Brial ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2015), que, par acte authentique du 15 février 1994, l'EURL Brial a acquis un ensemble immobilier en vue de le diviser et de le revendre par lots, les travaux de rénovation étant à la charge des acquéreurs ; que la SCP notariale Dumand a établi les futurs règlements de copropriété et un état descriptif de division suivant les plans dressés par M. G..., géomètre ; que l'EURL Brial a vendu les lots à M. B..., la SCI La Fontaine, représentée par son gérant, M. B..., M. et Mme C..., la SCI ALG, représentée par son gérant, M. C..., M. et Mme Y..., M. et Mme Z..., M. A..., Mme H..., Mme I..., M. et Mme E...et M. D...; que M. B..., désigné en qualité de syndic provisoire de la copropriété, a démoli des escaliers donnant accès aux lots d'un des bâtiments ; que, de nombreuses difficultés étant apparues après la vente sur la définition des lots, l'ampleur des travaux de rénovation et un état descriptif de division non conforme à l'état existant des locaux, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, M. B...et la SCI les Trois Grâces ont assigné l'EURL Brial et son assureur, la société Axa France IARD, la SCP J...et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances, M. G...et son assureur, la Lilloise devenue société Allianz, en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ; que Mme I..., M. et Mme E..., M. C..., la SCI ALG, la SARL La Fontaine, devenue SARL le Troubadour, M. et Mme Y..., les consorts Z...et M. A...sont intervenus volontairement à l'instance ; que l'EURL Brial a été placée en liquidation judiciaire le 5 juin 2003 ; que Mme X...a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété ; que M. C...et la SCI ALG ont assigné M. B...et la SCI les Trois Grâces en démolition de l'escalier ;

Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal n° J 16-13. 688 de M. B..., la société le Troubadour et la société les Trois Grâces, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. B...et la société les Trois Grâces font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il les a mis hors de cause ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. B...avait démoli un escalier qui était le seul moyen d'accéder aux étages dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, sans vote de la copropriété, sans permis de démolir et malgré l'injonction de ne pas faire qui lui avait délivrée par M. et Mme C..., qu'il avait fait exécuter des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée ayant enclavé les trois-quarts des lots de la société ALG par des cloisons en parpaings et que ses locataires avaient commis des voies de fait et dégradations et, souverainement, que, par ces exactions multiples, M. B...et la société les Trois Grâces avaient contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble qui avaient continué à se dégrader, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que leur responsabilité était engagée concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la SCP J...;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen et le quatrième moyen, en sa cinquième branche, du pourvoi incident n° J 16-13. 688 de M. C...et de la société ALG, réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. C...et la société ALG font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation au titre du surcoût des travaux, des intérêts d'emprunt, des frais relatifs au bail et de la perte des surfaces locatives ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société ALG n'avait pas acquis de surface déterminée et retenu souverainement que les préjudices allégués étaient invérifiables dans leur matérialité et qu'il n'y avait pas de lien de causalité certain et direct avec les fautes retenues, la cour d'appel a pu en déduire que ces demandes devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les sixième, septième et huitième moyens du pourvoi principal n° U 16-15. 238 de M. et Mme Y..., des consorts Z...et de M. A..., réunis, ci-après annexés :

Attendu que M. et Mme Y..., les consorts Z...et M. A...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation au titre de l'incidence des modifications de surfaces ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que ceux-ci n'avaient subi aucune perte à ce titre, que le vendeur et le notaire ne s'étaient pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagement et qu'il n'y avait pas de lien de causalité direct avec les fautes de ces derniers, la cour d'appel a pu en déduire que leurs demandes devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième du pourvoi incident n° U-1615. 238 des consorts E..., ci-après annexé :

Attendu que les consorts E...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation des ventes ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la signification de la déclaration d'appel à l'EURL Brial, en liquidation judiciaire, avait donné lieu à un procès verbal de difficultés le 30 juillet 2014, qu'aucune régularisation auprès d'un mandataire ad hoc spécialement désigné pour la représenter à l'instance n'avait été effectuée et qu'elle n'avait pas été régulièrement appelée à l'instance, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de la contradiction, en déduire que la demande de nullité pour vice du consentement devait être rejetée en l'absence du vendeur régulièrement attrait à l'instance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le quatrième moyen du pourvoi principal n° J 16-13. 688 de M. B..., la société le Troubadour et la société les trois Grâces, le premier moyen du pourvoi incident n° J 16-13. 688 de M. C...et de la société ALG, le moyen unique du pourvoi principal n° V 16-14. 158 de Mme X..., le premier moyen du pourvoi principal n° U 16-15. 238 de M. et Mme Y..., des consorts Z...et de M. A...et le premier moyen du pourvoi incident n° U 16-15. 238 des consorts E..., réunis :

Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour dire que la SCP J..., M. B...et la SCI les Trois Grâces sont responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires à hauteur des deux tiers et limiter l'indemnisation de ces derniers, l'arrêt retient qu'ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire, ainsi que des autorisations administratives, qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des appartements dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux, ils se sont trouvés par la suite, confrontés non seulement à des impossibilités matérielles, mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité, ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25 000 francs chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le vendeur avait fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et irréalisables qui avaient induit en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée et que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes du vendeur étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques du règlement de copropriété, de plans de l'état futur et de l'état descriptif de division à la diligence du notaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le sixième moyen du pourvoi principal n° J 16-13. 688 de M. B..., la société le Troubadour et la société les Trois Grâces et sur le troisième moyen du pourvoi incident n° U 16-15. 238 des consorts E...qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait de statuer sur les premier et cinquième moyens du pourvoi principal n° J 16-13. 688 de M. B..., la société le Troubadour et la société les Trois Grâces, le deuxième moyen et le quatrième moyen, en ses quatre premières branches, du pourvoi incident n° J 16-13. 688 de M. C...et de la société ALG, les deuxième, troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi principal n° U 16-15. 238 de M. et Mme Y..., des consorts Z...et de M. A...et sur les deuxième, cinquième et sixième moyens du pourvoi incident n° U 16-15. 238 des consorts E...:

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur seulement des deux tiers et limite la condamnation in solidum de la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la SCP J..., de la société Mutuelles du Mans assurances, de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin, 24-26 rue Grande à Fontainebleau, les sommes de 98 766, 66 euros au titre des travaux relatifs aux parties communes, de 19 753 euros au titre des frais accessoires auxdits travaux, de 16 666 euros au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt par rapport à l'indice du mois d'avril 2009, à M. et Mme Legros, les sommes de 42 504 euros en réparation de leur perte de jouissance et de 6 666, 66 euros chacun au titre de leur préjudice moral, à M. Alain C..., la somme de 33 333, 33 euros en réparation de son préjudice moral, à la SCI ALG, les sommes de 143 466, 24 euros en réparation de son préjudice financier et de 33 333, 33 euros au titre du surcoût de charges qu'elle a supporté, à Mme K...veuve Z..., les sommes de 42 504 euros en réparation de sa perte de jouissance et de 6 666, 66 euros au titre de son préjudice moral, à Mme Hélène Z..., Mmes Mélanie, Lise Z..., 3 333, 33 euros chacune en réparation de leur préjudice moral, à M. Vincent A..., les sommes de 16 055, 62 euros en réparation de sa perte de jouissance et de 6 666, 66 euros au titre de son préjudice moral, à M. André B..., la somme de 26 372, 37 euros en réparation de sa perte de jouissance, à la SCI les Trois Grâces, la somme de 60 730, 31 euros en réparation de son préjudice financier, à Mme Hélène E...épouse I..., les sommes de 17 789, 67 euros en réparation de sa perte de jouissance et de 6 666, 66 euros au titre de son préjudice moral, à M. et Mme E..., les sommes de 13 611, 45 euros en réparation de leur perte de jouissance et de 3 333, 33 euros chacun au titre de son préjudice moral, l'arrêt rendu le 2 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Axa France IARD, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans assurances aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France IARD, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans assurances à payer la somme globale de 3 000 euros à M. C...et à la société ALG, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...et aux consorts Z...et M. A..., la somme de 3 000 euros aux consorts E...et la somme de 3 000 euros à Mme X..., prise en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire de la résidence le Dauphin et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal n° J 16-13. 688 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. B..., la société le Troubadour et la société les Trois Graces.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à payer diverses indemnités et d'AVOIR condamné M. André B...et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE la société AXA IARD demande à la cour d'appel par ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015 de ... dire que M. André B..., les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires sont également responsables des dommages du fait de leur mésentente pour trouver une solution au litige, en conséquence, condamner M. André B..., le syndicat des copropriétaires, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, frais, intérêts et accessoires ;
La SCP J...et la société MMA par leurs dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2015 prient la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP J...et dit la société Axa France IARD tenue à garantie en sa qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de l'EURL Brial, d'infirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. André B...à titre personnel, infirmer le jugement sur l'évaluation des préjudices, dire les copropriétaires mal fondés en leurs appels incidents ;
Le syndicat des copropriétaires prie la cour par ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015 de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP notariale Dumand et de l'EURL Brial, dit que la société Axa France IARD et la société MMA seraient tenues à garantie et de les condamner à lui payer diverses sommes ;
M. et Mme E...et Mme E...épouse I... prient la cour par dernières conclusions signifiées le 19 août 2015 de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'EURL Brial, de la SCP J...et de leurs assureurs respectifs et de l'infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. B...et M. G...et dire qu'ils seront solidairement tenus responsables de leurs préjudices et de les condamner à payer diverses sommes ;

ET QUE sur les fautes respectives des parties, concernant M. André B...et la SCI les Trois Grâces ... le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André B...(celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble « B » qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994 ; vainement M. André B...se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte L...alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; que le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la SCP J...;

ET QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués ... la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus ; que le partage de responsabilité prononcé prive d'objet les appels en garantie respectifs des parties qui seront tenues, pour leur contribution à la dette, par parts viriles entre elles, prive d'objet de même l'appel en garantie formé par la société Axa France IARD à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce aucune des parties dont la responsabilité était recherchée ne formulait de demande à l'encontre de la SCI les Trois Grâces ; que ces parties ne sollicitaient ni sa condamnation comme coresponsable des dommages qu'elles devaient indemniser ni sa garantie ; qu'en infirmant cependant le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la SCI les Trois Grâces pour condamner la SCI Trois Grâces in solidum avec la compagnie Axa France IARD, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances et M. B...à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les consorts E...ne demandaient pas la condamnation de la SCI les Trois Grâces ; qu'en condamnant cependant la SCI Trois Grâces, in solidum avec d'autres, à payer des sommes aux consorts E..., et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne demandait pas la condamnation de la SCI les Trois Grâces ; qu'en condamnant cependant la SCI Trois Grâces, in solidum avec d'autres, à payer des sommes au syndicat des copropriétaires, et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;

4) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne demandait pas la condamnation de M. B...; qu'en condamnant cependant M. B...in solidum avec d'autres à payer des sommes au syndicat des copropriétaires, et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à payer diverses indemnités et d'AVOIR condamné M. André B...et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE sur les fautes respectives des parties, concernant M. André B...et la SCI les Trois Grâces : selon le rapport de M. M..., « M. André B..., quoique dernier acquéreur, a été désigné par le vendeur et le notaire comme syndic provisoire, probablement parce qu'il était le principal copropriétaire, achetant sous la SCI les Trois Grâces les caves voûtées des deux immeubles, le rez-de-chaussée des deux immeubles et, en nom propre, un appartement en étage. Sous sa gestion, une réunion informelle de tous les acquéreurs était organisée le 11 avril 1994... au cours de cette réunion, des difficultés commençaient à être décelées et une première assemblée générale était décidée pour le 27 avril 1994... mais, entre-temps, M. André B..., alors syndic provisoire, conformément aux plans qui lui avaient été remis par le vendeur Brial et le notaire Dumand, mais inconnus des autres copropriétaires, faisait, contre l'avis de M. et Mme C...et sans autorisation administrative, démolir la première volée d'escaliers de l'immeuble B (parce qu'elle gênait la circulation de son futur restaurant, la répartissant en deux parties selon lui mal exploitables). M. C...représentant la SCI ALG, vu les difficultés envisageait la résolution de sa vente. Le percement du mur à réaliser sur le palier à créer sur ses lot, prévu sur les plans Chetaud (inconnus d'elle à l'offre d'achat) comme passage entre les immeubles A et B, permettant à partir de la cour des Lorreaux, par l'immeuble A, de regagner l'escalier de l'immeuble B, n'était pas réalisé vu les difficultés » ; que l'expert M...indique encore qu'en bloquant l'accès à la petite partie d'immeuble dite « le Chalet » par le fond de sa parcelle, les seules possibilités d'accès étant par le restaurant, (anciennement turc en façade sur rue), M. André B...en a interdit, de fait, l'accès à M. et Mme C...qui ont constaté que leurs biens avaient été forcés, les fenêtres ouvertes laissées exposées aux intempéries, leurs locaux jonchés de détritus laissés (d'après eux) par ses locataires, que M. André B...avait laissé se livrer à tous accès et aménagements de leur choix sans aucun contrôle, même sur les parties communes (aménagement des caves voûtées en cuisine sans autorisation de la copropriété ni permis de construire, installation d'une cheminée extérieure, antenne TV extérieure, plafond insuffisamment coupe-feu, à tel point qu'un début d'incendie a eu lieu sur la structure bois du plancher haut du restaurant (lots Germann) ; que la responsabilité de M. André B...n'est pas recherchée uniquement en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, mais également à titre personnel : à cet égard, il est constant et non contesté qu'il a démoli, dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, la première volée d'escalier au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble « B » sans vote de la copropriété, sans permis de démolir, et malgré l'injonction de ne pas faire que lui avait délivrée M. et Mme C...par lettre recommandée, alors que cette volée d'escaliers était le seul moyen d'accéder aux étages ; que par la suite, il a fait exécuter en 1998 et en 2001 des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée de l'immeuble « B » pour pouvoir agrandir la surface qu'il donnait en location à la SCI les Trois Grâces, enclavant les trois quarts des lots de la SCI ALG par des cloisons en parpaings ; quant à ses locataires, ils ont commis dans l'immeuble des voies de fait et dégradations et transformé en cuisine les caves voûtées, installant une cheminée, détériorant les locaux ne leur appartenant pas ; que le tribunal a retenu que ces agissements étaient fautifs, mais sans incidence sur les désordres plus importants résultant de l'inhabitabilité des lots en général ; que M. André B...soutient que l'action de M. C..., de la SCI ALG, des consorts E...est prescrite, qu'il a démoli la première volée d'escaliers sous le contrôle de l'architecte L...alors que cette démolition était prévue dans les plans de transformation de l'immeuble, qu'en effet cet escalier se trouvait dans le restaurant, que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de ses interventions du fait de l'impossibilité dans laquelle se trouvait la copropriété de pouvoir aménager les parties communes tel que prévu aux plans remis lors de la vente ; que c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. André B...et la SCI les Trois Grâces aux demandes ; qu'en revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André B...(celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble « B » qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994 ; vainement M. André B...se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte L...alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; que le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la SCP J...;

1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'en l'espèce la cour d'appel infirme le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. B...et de la SCI les Trois Grâces, parce que « par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André B...(celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble " B " qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994, si bien que la responsabilité de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la SCP J...» ; qu'en s'abstenant de préciser le fondement juridique des condamnations prononcées à l'encontre de M. B...en ses différentes qualités d'une part et de la SCI les Trois grâces d'autre part, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE la contradiction de motif équivaut à une absence de motif ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté (arrêt page 4 in fine et page 17), que la SCI les Trois Grâces était propriétaire des lots de la copropriété situés en rez-de-chaussée ; que la cour d'appel a cependant affirmé par ailleurs que M. B...donnait en location à la SCI les Trois Grâces des surfaces du rez-de-chaussée de l'immeuble « B » (arrêt page 19 § 2 in fine) pour lui imputer des fautes commises par les locataires de M. B...; que cette contradiction manifeste entre des motifs de fait caractérise une violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en affirmant en l'espèce (arrêt page 19, § 2) qu'il était constant et non contesté que M. B...avait démoli dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait la première volée d'escaliers au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble « B » sans vote de la copropriété, sans répondre aux conclusions des exposants faisait valoir, preuves à l'appui (pièces d'appel n° 8 à 10, 14 et 19), que malgré l'absence de vote au moment de la démolition, les travaux de démolition de l'escalier ont été repris dans les comptes de la copropriété et appelés au titre des charges, ce qui démontrait le parfait accord des copropriétaires sur la nécessité de la démolition, exception faite des époux C...(conclusions n° 4 page 21, § 2 et page 22 § 1), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel affirme péremptoirement (arrêt page 19, § 5) que vainement M. André B...se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier et l'accord de l'architecte L...alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; qu'en statuant ainsi sans préciser l'origine de ses constatations ni viser les éléments de preuve versés aux débats par les exposants montrant que dès le 11 avril 1994, l'architecte, M. L..., missionné par l'assemblée générale des copropriétaires pour faire les travaux d'urgence (pièce d'appel n° 14), avait sollicité le règlement par la copropriété des frais de démolition de l'immeuble (pièce d'appel n° 8) et que ces frais avaient effectivement fait l'objet d'appels de fonds, non contestés, auprès de chacun des copropriétaires (pièce d'appel n° 9 et 10), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces), d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à payer diverses indemnités et d'AVOIR condamné M. André B...et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE sur les fautes respectives des parties, concernant M. André B...et la SCI les Trois Grâces : selon le rapport de M. M..., « M. André B..., quoique dernier acquéreur, a été désigné par le vendeur et le notaire comme syndic provisoire, probablement parce qu'il était le principal copropriétaire, achetant sous la SCI les Trois Grâces les caves voûtées des deux immeubles, le rez-de-chaussée des deux immeubles et, en nom propre, un appartement en étage. Sous sa gestion, une réunion informelle de tous les acquéreurs était organisée le 11 avril 1994... au cours de cette réunion, des difficultés commençaient à être décelées et une première assemblée générale était décidée pour le 27 avril 1994... mais, entre-temps, M. André B..., alors syndic provisoire, conformément aux plans qui lui avaient été remis par le vendeur Brial et le notaire Dumand, mais inconnus des autres copropriétaires, faisait, contre l'avis de M. et Mme C...et sans autorisation administrative, démolir la première volée d'escaliers de l'immeuble B (parce qu'elle gênait la circulation de son futur restaurant, la répartissant en deux parties selon lui mal exploitables). M. C...représentant la SCI ALG, vu les difficultés envisageait la résolution de sa vente. Le percement du mur à réaliser sur le palier à créer sur ses lot, prévu sur les plans Chetaud (inconnus d'elle à l'offre d'achat) comme passage entre les immeubles A et B, permettant à partir de la cour des Lorreaux, par l'immeuble A, de regagner l'escalier de l'immeuble B, n'était pas réalisé vu les difficultés » ; que l'expert M...indique encore qu'en bloquant l'accès à la petite partie d'immeuble dite « le Chalet » par le fond de sa parcelle, les seules possibilités d'accès étant par le restaurant, (anciennement turc en façade sur rue), M. André B...en a interdit, de fait, l'accès à M. et Mme C...qui ont constaté que leurs biens avaient été forcés, les fenêtres ouvertes laissées exposées aux intempéries, leurs locaux jonchés de détritus laissés (d'après eux) par ses locataires, que M. André B...avait laissé se livrer à tous accès et aménagements de leur choix sans aucun contrôle, même sur les parties communes (aménagement des caves voûtées en cuisine sans autorisation de la copropriété ni permis de construire, installation d'une cheminée extérieure, antenne TV extérieure, plafond insuffisamment coupe-feu, à tel point qu'un début d'incendie a eu lieu sur la structure bois du plancher haut du restaurant (lots Germann) ; que la responsabilité de M. André B...n'est pas recherchée uniquement en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, mais également à titre personnel : à cet égard, il est constant et non contesté qu'il a démoli, dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, la première volée d'escaliers au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble « B » sans vote de la copropriété, sans permis de démolir, et malgré l'injonction de ne pas faire que lui avait délivrée M. et Mme C...par lettre recommandée, alors que cette volée d'escaliers était le seul moyen d'accéder aux étages ; que par la suite, il a fait exécuter en 1998 et en 2001 des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée de l'immeuble « B » pour pouvoir agrandir la surface qu'il donnait en location à la SCI les Trois Grâces, enclavant les trois quarts des lots de la SCI ALG par des cloisons en parpaings ; quant à ses locataires, ils ont commis dans l'immeuble des voies de fait et dégradations et transformé en cuisine les caves voûtées, installant une cheminée, détériorant les locaux ne leur appartenant pas ; que le tribunal a retenu que ces agissements étaient fautifs, mais sans incidence sur les désordres plus importants résultant de l'inhabitabilité des lots en général ; que M. André B...soutient que l'action de M. C..., de la SCI ALG, des consorts E...est prescrite, qu'il a démoli la première volée d'escaliers sous le contrôle de l'architecte L...alors que cette démolition était prévue dans les plans de transformation de l'immeuble, qu'en effet cet escalier se trouvait dans le restaurant, que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de ses interventions du fait de l'impossibilité dans laquelle se trouvait la copropriété de pouvoir aménager les parties communes tel que prévu aux plans remis lors de la vente ; que c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. André B...et la SCI les Trois Grâces aux demandes ; qu'en revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André B...(celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble « B » qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994 ; vainement M. André B...se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte L...alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; que le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la SCP J...;

ET QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués : pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ; que par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'EURL Brial, de la SCP J..., de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, de modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des « appartements » dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18. 293 € pour M. D...à 160. 000 € pour M. Alain C...et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux (25. 000 F selon cette EURL, soit 3. 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles, mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25. 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; qu'enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus ; que le partage de responsabilité prononcé prive d'objet les appels en garantie respectifs des parties qui seront tenues, pour leur contribution à la dette, par parts viriles entre elles, prive d'objet de même l'appel en garantie formé par la société Axa France IARD à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

1) ALORS QUE la condamnation d'une partie à indemniser un préjudice suppose l'existence d'un lien de causalité entre ce préjudice et une cause de responsabilité qui lui est imputable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le préjudice des acquéreurs était constitué de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité (arrêt page 20, sur le lien de causalité, § 2) ; qu'elle a par ailleurs imputé à M. B...et à la SCI les Trois Grâces des « exactions » commises postérieurement à l'acquisition des lots par les différents copropriétaires ; qu'il s'évinçait ainsi de ses propres constatations qu'il n'existait aucun lien entre les faits imputés aux exposants et le préjudice retenu ; qu'en condamnant néanmoins la société les Trois Grâces et M. B...à l'indemniser, la cour d'appel a violé les principes de la causalité applicable en matière de responsabilité civile et a violé :
- soit l'article 1382 du code civil, pour autant qu'elle ait entendu mettre en oeuvre la responsabilité délictuelle,
- soit l'article 1147 du code civil, pour autant qu'elle ait entendu mettre en oeuvre la responsabilité délictuelle ;

2) ALORS QUE la condamnation d'une partie à indemniser un préjudice suppose l'existence d'un lien de causalité entre ce préjudice et une cause de responsabilité ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'il convenait de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes (arrêt page 20, sur le lien de causalité, § 3) ; que cependant, la cour d'appel a omis de procéder à cette distinction en condamnant M. B...et la SCI les Trois Grâces à indemniser tous les préjudices qu'elle a identifiés, y compris ceux qu'elle a jugés imputables aux seules fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J..., bien qu'elle a constaté que M. B...et la SCI les Trois Grâces avaient tout au plus aggravé les difficultés survenues depuis les ventes ; qu'il en résulte que la cour d'appel a, omettant de tirer les conséquences de ses propres constatations a violé les principes de la causalité applicable en matière de responsabilité civile et a violé :
- soit l'article 1382 du code civil, pour autant qu'elle ait entendu mettre en oeuvre la responsabilité délictuelle,
- soit l'article 1147 du code civil, pour autant qu'elle ait entendu mettre en oeuvre la responsabilité délictuelle ;

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION


Ce moyen est éventuel, formé uniquement pour l'hypothèse où la cassation serait prononcée sur le fondement de l'un des trois premiers moyens et aurait pour conséquence de remettre en cause la responsabilité de la SCI les Trois Grâces et de M. B...

Il est fait grief à la décision attaquée telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à payer à M. André B..., une somme limitée à 26 372, 37 € en réparation de sa perte de jouissance, à la SCI les Trois Grâces, une somme limitée à 60 730, 31 € en réparation de son préjudice financier et d'AVOIR condamné M. André B...et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués : pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ; que par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'EURL Brial, de la SCP J..., de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, de modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des « appartements » dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18. 293 € pour M. D...à 160. 000 € pour M. Alain C...et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux (25. 000 F selon cette EURL, soit 3. 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles, mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25. 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; qu'enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus ; que le partage de responsabilité prononcé prive d'objet les appels en garantie respectifs des parties qui seront tenues, pour leur contribution à la dette, par parts viriles entre elles, prive d'objet de même l'appel en garantie formé par la société Axa France IARD à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

ET QUE le tribunal a condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale Dumand, représentée par MC Patrice J..., avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à : M. B..., au titre des lots 13 et 14, la somme globale de 89. 391, 59 € au titre de son préjudice financier relatif à la perte locative, outre celle de 5. 000 € pour la période postérieure au dépôt de rapport, à la SCI Les Trois Grâces, la somme de 194. 337 € pour le préjudice financier et 16. 500 € pour la perte de surface, soit 210. 837 € au total, et débouté la société La Fontaine, devenue SARL le Troubadour, de ses demandes ; qu'en cause d'appel, M. André B..., la SCI les Trois Grâces et la SARL le Troubadour concluent à la condamnation in solidum de la société Axa France IARD, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances et M. Jacques G...à leur payer les sommes ci-dessous :- à M. André B..., la somme de 105. 000 €,- à la SCI les Trois Grâces, la somme de 439. 267 €,- à la SARL le Troubadour, la somme de 768. 964 €, et subsidiairement, à la condamnation des susnommés in solidum à payer à la SARL le Troubadour, au litre de sa perte de chance d'avoir différemment orienté son activité et d'avoir vendu le fonds de commerce pour une somme de correspondant à 70 % du préjudice de 768. 964 € précité, la somme de 538. 274, 80 € ; il sera rappelé que M. André B...a acquis à titre personnel, les lots 12 et 13 de la future copropriété, d'une superficie d'environ 59, 64 m ² ; qu'il fait état d'une perte locative totalisant 105 000 € obtenue après correction des calculs de M. N...sur la perte de rentabilité, par ajout des frais d'acquisition et de remboursement d'emprunt ; que toutefois, pour les raisons sus-indiquées, cette perte de jouissance ne peut être calculée qu'à partir du prix d'acquisition net, et pour une période de dix années à compter de l'acquisition, ce qui donne, sur la base du chiffre de 84. 391, 59 € arrêté pour une perte afférente à une période de 16 années, la somme de 52 744, 74 € (84391/ 16x10) pour la période arrêtée au 31 décembre 2004 qui sera due à hauteur de moitié soit 26. 372, 37 € par la société Axa France IARD, la SCI les Trois Grâces, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances tenus in solidum entre eux, en raison du partage de responsabilité prononcé ; qu'en ce qui concerne la SCI les Trois Grâces, M. N...a évalué son préjudice financier à la somme de 194. 337 € pour la période écoulée depuis la vente ; que la SCI les Trois Grâces conteste également la méthode de calcul de M. N...pour les surfaces commerciales de l'immeuble, dans la mesure où cette méthode aboutit à « lisser » tous les types de préjudices subis par les copropriétaires, sans tenir compte de la nature des acquisitions faites par chacun de ces propriétaires ni de la destination des lots acquis, dès lors que le calcul de rentabilité financière ou de pertes financières ne peut pas être identique entre des appartements d'habitation et des surfaces commerciales, elle reproche à l'expert d'avoir négligé le fait qu'elle a acquis une surface commerciale qui était précédemment exploitée, y compris jusqu'à la vente, par la SCI de restauration « le Dauphin » et de ne pas s'être enquis de la situation du marché locatif des baux commerciaux applicable en 1993, et le cas échéant de son évolution postérieure ainsi que des éléments objectifs dont il disposait pour déterminer la valeur locative effective des murs commerciaux, au lieu d'appliquer un modèle théorique de modalisation mathématique, bien qu'elle lui ait fourni des éléments concrets intangibles et incontestables, à savoir le bail commercial qui a effectivement été souscrit entre elle et la SARL La Fontaine pour un loyer annuel consenti de 192. 000 F HT outre réactualisation, loyer qui correspondait à la moyenne des loyers commerciaux pratiqués dans le secteur ainsi qu'en justifie l'attestation de la société Inter Brasseries, spécialiste en matière de location de baux commerciaux ; qu'à ces moyens et arguments, le premier juge a pertinemment répondu que la méthode d'évaluation de M. N...n'était pas théorique, s'appuyait sur des milliers de transactions observées pendant plusieurs décennies par l'INSEE à travers la France, que les chiffres observés par cet organisme établissaient une rentabilité, sur 16 ans, de 6, 15 % en moyenne par an supérieur à celui de 5 % souvent cité et communément admis par de nombreux professionnels ; que le jugement sera néanmoins infirmé sur le montant de l'indemnisation accordée à la SCI les Trois Grâces qui sera ramenée à la somme de « 194. 337 : 16) x 10) 121. 460, 62 €, divisée par deux pour tenir compte du tiers de responsabilité attribué à la SCI les Trois Grâces, soit 60. 730, 31 € ;

ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a d'abord affirmé que les « affirmations inexactes de l'EURL Brial, [étaient] revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...» (arrêt page 20, sur la causalité, § 1) ; que cependant elle affirme ensuite, pour retenir la faute des exposants, jugée inexcusable bien qu'ils soient profanes, lors de l'achat des lots de copropriété que les affirmations de la venderesse étaient « non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût » (arrêt page 21, § 1) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André B...et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à payer à M. André B..., une somme limitée à 26 372, 37 € en réparation de sa perte de jouissance, à la SCI les Trois Grâces, une somme limitée à 60 730, 31 € en réparation de son préjudice financier et d'AVOIR condamné M. André B...et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués : pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ; que par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'EURL Brial, de la SCP J..., de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, de modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des « appartements » dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18. 293 € pour M. D...à 160. 000 € pour M. Alain C...et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux (25. 000 F selon cette EURL, soit 3. 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles, mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25. 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; qu'enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus ; que le partage de responsabilité prononcé prive d'objet les appels en garantie respectifs des parties qui seront tenues, pour leur contribution à la dette, par parts viriles entre elles, prive d'objet de même l'appel en garantie formé par la société Axa France IARD à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;

ET QUE le tribunal a condamné in solidum la compagnie Axa France IARD, assureur de l'EURL Brial, la SCP notariale Dumand, représentée par MC Patrice J..., avec la société Mutuelles du Mans, son assureur, à payer à : M. B..., au titre des lots 13 et 14, la somme globale de 89. 391, 59 € au titre de son préjudice financier relatif à la perte locative, outre celle de 5. 000 € pour la période postérieure au dépôt de rapport, à la SCI Les Trois Grâces, la somme de 194. 337 € pour le préjudice financier et 16. 500 € pour la perte de surface, soit 210. 837 € au total, et débouté la société La Fontaine, devenue SARL le Troubadour, de ses demandes ; qu'en cause d'appel, M. André B..., la SCI les Trois Grâces et la SARL le Troubadour concluent à la condamnation in solidum de la société Axa France IARD, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances et M. Jacques G...à leur payer les sommes ci-dessous :- à M. André B..., la somme de 105. 000 €,- à la SCI les Trois Grâces, la somme de 439. 267 €,- à la SARL le Troubadour, la somme de 768. 964 €, et subsidiairement, à la condamnation des susnommés in solidum à payer à la SARL le Troubadour, au litre de sa perte de chance d'avoir différemment orienté son activité et d'avoir vendu le fonds de commerce pour une somme de correspondant à 70 % du préjudice de 768. 964 € précité, la somme de 538. 274, 80 € ; il sera rappelé que M. André B...a acquis à titre personnel, les lots 12 et 13 de la future copropriété, d'une superficie d'environ 59, 64 m ² ; qu'il fait état d'une perte locative totalisant 105 000 € obtenue après correction des calculs de M. N...sur la perte de rentabilité, par ajout des frais d'acquisition et de remboursement d'emprunt ; que toutefois, pour les raisons sus-indiquées, cette perte de jouissance ne peut être calculée qu'à partir du prix d'acquisition net, et pour une période de dix années à compter de l'acquisition, ce qui donne, sur la base du chiffre de 84. 391, 59 € arrêté pour une perte afférente à une période de 16 années, la somme de 52 744, 74 € (84391/ 16x10) pour la période arrêtée au 31 décembre 2004 qui sera due à hauteur de moitié soit 26. 372, 37 € par la société Axa France IARD, la SCI les Trois Grâces, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances tenus in solidum entre eux, en raison du partage de responsabilité prononcé ; qu'en ce qui concerne la SCI les Trois Grâces, M. N...a évalué son préjudice financier à la somme de 194. 337 € pour la période écoulée depuis la vente ; que la SCI les Trois Grâces conteste également la méthode de calcul de M. N...pour les surfaces commerciales de l'immeuble, dans la mesure où cette méthode aboutit à « lisser » tous les types de préjudices subis par les copropriétaires, sans tenir compte de la nature des acquisitions faites par chacun de ces propriétaires ni de la destination des lots acquis, dès lors que le calcul de rentabilité financière ou de pertes financières ne peut pas être identique entre des appartements d'habitation et des surfaces commerciales, elle reproche à l'expert d'avoir négligé le fait qu'elle a acquis une surface commerciale qui était précédemment exploitée, y compris jusqu'à la vente, par la SCI de restauration « le Dauphin » et de ne pas s'être enquis de la situation du marché locatif des baux commerciaux applicable en 1993, et le cas échéant de son évolution postérieure ainsi que des éléments objectifs dont il disposait pour déterminer la valeur locative effective des murs commerciaux, au lieu d'appliquer un modèle théorique de modalisation mathématique, bien qu'elle lui ait fourni des éléments concrets intangibles et incontestables, à savoir le bail commercial qui a effectivement été souscrit entre elle et la SARL La Fontaine pour un loyer annuel consenti de 192. 000 F HT outre réactualisation, loyer qui correspondait à la moyenne des loyers commerciaux pratiqués dans le secteur ainsi qu'en justifie l'attestation de la société Inter Brasseries, spécialiste en matière de location de baux commerciaux ; qu'à ces moyens et arguments, le premier juge a pertinemment répondu que la méthode d'évaluation de M. N...n'était pas théorique, s'appuyait sur des milliers de transactions observées pendant plusieurs décennies par l'INSEE à travers la France, que les chiffres observés par cet organisme établissaient une rentabilité, sur 16 ans, de 6, 15 % en moyenne par an supérieur à celui de 5 % souvent cité et communément admis par de nombreux professionnels ; que le jugement sera néanmoins infirmé sur le montant de l'indemnisation accordée à la SCI les Trois Grâces qui sera ramenée à la somme de « 194. 337 : 16) x 10) 121. 460, 62 €, divisée par deux pour tenir compte du tiers de responsabilité attribué à la SCI les Trois Grâces, soit 60. 730, 31 € ;

1) ALORS QUE nul ne peut être condamné à indemniser son propre préjudice, fut-ce in solidum avec d'autres ; qu'en condamnant en l'espèce M. B...à payer à lui-même la somme de 26. 372, 37 € en réparation de sa perte de jouissance et la société SCI les Trois Grâces à payer à elle-même la somme de 60. 730, 31 € en réparation de son préjudice financier, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale ;

2) ALORS QUE la cour d'appel a jugé que, dans les rapports entre coresponsables, la contribution à la dette se ferait par parts viriles, à raison d'un tiers pour la société Axa France IARD, un tiers pour la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André B...et la SCI les Trois Grâces ; que le préjudice subi par M. B...devait donc à tout le moins être indemnisé à hauteur des 2/ 3 par les autres coresponsables de son dommage ; qu'en jugeant cependant que le préjudice de M. B...devait être fixé à la somme de 52 744, 74 € qui sera due à hauteur de moitié soit 26. 372, 37 € par les autres coresponsables (arrêt page 30, § 1), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation du principe de la réparation intégrale ;

3) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce la cour d'appel affirme dans ses motifs que le préjudice de M. B...devait être indemnisé « par la société Axa France IARD, la SCI les Trois Grâces, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances tenus in solidum entre eux, en raison du partage de responsabilité prononcé » (arrêt page 30, § 1) ; que cependant, dans son dispositif la cour d'appel a condamné « in solidum la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces », à indemniser M. B...; que cette contradiction entre les motifs et le dispositif caractérise une violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

SIXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR débouté la SARL le Troubadour de ses demandes ;

AUX MOTIFS QU'En ce qui concerne la SARL La Fontaine, qui a été absorbée par la SARL le Troubadour, cette dernière fait valoir qu'elle a acquis un pas de porte d'activité de restauration qui était existante, à l'enseigne du Dauphin, que ce restaurant bénéficiait de deux fourchettes au guide Michelin, de sorte que les bilans prévisionnels qu'elle produit n'ont rien d'hypothétique, qu'elle aurait pu exploiter le fonds tel quel sans effectuer aucune transformation de la surface commerciale, qu'il convient de se référer à une moyenne de développement du fonds de commerce du restaurant attestée par la « Nemourienne de Gestion Comptable », qui précise que M. André B...a, par son industrie, pu acquérir le 6 mai 1988, le restaurant La petite Alsace pour une valeur de 29. 309, 08 f pour le revendre le 30 décembre 2003 pour la somme de 270. 000 €, que, de même, il a créé le 29 septembre 2009, le restaurant le Caveau des Ducs pour le revendre le 5 août 2005 pour la somme de 580. 000 € avec une surface exploitée de 150 m2 inférieure à celle du restaurant le Dauphin, d'où il suit qu'elle aurait, outre les pertes financières qu'elle a subies à raison de l'absence totale d'exploitation du fonds, pu revendre, en valeur 2010, les éléments du fonds pour une somme qui a été évaluée par l'expert-comptable sur la base de 80 % du chiffre d'affaires développé, soit une vente potentielle de 768. 964 €, que cette perte peut par ailleurs être objectivée, en se référant uniquement à la notion de pas de porte, qu'en effet, s'il est exact qu'elle a vendu pendant la période et pour les locaux considérés, un pas de porte pour 470. 000 F et une licence IV pour 130. 000 F, il existe néanmoins une perte sur la vente de la licence IV puisque celle-ci a été cédée pour 18. 000 € en 2005, soit une perte de 1. 818 € compte tenu de son prix d'acquisition ; qu'en outre et surtout, il existe une perte particulièrement importante en ce qui concerne la cession du second pas de porte qui n'a été revendu qu'en partie en 2009 pour un prix de 91. 469 € en 2009, pour la surface commerciale de première 1igne limitée à la boutique anciennement dénommé « Envy » ; que cette vente s'est faite au prix d'un morcellement de la surface totale commerciale qu'elle détenait, que, compte tenu de la situation actuelle des surfaces du rez-de-chaussée et de leur morcellement, elle a perdu la totalité de son fonds de commerce et ses perspectives d'exploitation et qu'il lui est désormais impossible de réaliser son projet tel qu'il était prévu initialement ; qu'en raison, notamment, du morcellement de la surface commerciale et de la cession d'un pas de porte, il apparaît, compte tenu des baux commerciaux, qui ont été souscrits par les différents locataires, que si son projet devait être réalisé, il nécessiterait, d'une part, de rassembler différentes surfaces commerciales du rez-de-chaussée et d'autre part de régler aux locataires des indemnités d'éviction et que surtout, si elle avait pu exploiter la surface commerciale qu'elle louait à la SCI les Trois Grâces et si elle n'avait pas été contrainte de céder une partie du pas de porte, il n'est pas contestable qu'elle aurait pu procéder à la revente de la totalité dudit pas de porte ; qu'elle prétend, par conséquent, que son préjudice ne constitue pas une perte d'une chance, mais un préjudice certain et direct, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'elle a bien fait l'acquisition d'un pas de porte et qu'en raison des difficultés, elle n'a pu l'exploiter et le valoriser à la hauteur des chiffres énoncés qui correspondent aux prix actuels du marché, pour des emplacements similaires, et alors même qu'à ce jour elle a été complètement dépossédée de son bien et a été contrainte de le morceler pour faire face aux engagements financiers et bancaires très importants qu'elle avait souscrits, que ses projets de reprise de fonds de commerce et d'exploitation n'avaient rien d'hypothétiques au vu des documents établis par le Cabinet Pierre Guillot, architecte et maître d'oeuvre courant 1994, qui portent sur l'estimation des travaux de réaménagement du restaurant le Dauphin et sur un ensemble de plans établis à l'époque, démontrant ainsi la réalité du préjudice final estimé à 768. 964 € ; que ces moyens ne font que reproduire, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le tribunal ayant pertinemment relevé que l'expert avait, après avoir examiné les chiffres communiquées par la SARL le Troubadour dans son « dire », que le pas de porte avait été acquis pour la somme de 470. 000 F et la licence IV pour 130. 000 F, soit un total de 600. 000 F (91. 463 €) plus droits d'enregistrement pour un total de 638. 500 € soit 95. 929 €, que ces valeurs immatérielles avaient été revendues en 2002, s'agissant du premier pas de porte, pour la somme de 91. 469 €, et en 2005, s'agissant de la licence IV, pour un montant de 18. 000 € soit un montant total de revente de 109. 469 € donc supérieur au prix d'achat, que, compte tenu de l'inflation ou d'un calcul indexé selon l'indice du coût de la construction, le profit diminue, d'où il suit que la revente à 109. 469 € a représenté une opération sinon largement bénéficiaire tout au moins neutre pour la SARL La Fontaine dont le préjudice financier est inexistant et la perte alléguée à partir de projets et projections aléatoires, non démontrée ; il sera ajouté que les extrapolations de la SARL le Troubadour sur les bénéfices qu'elle escomptait réaliser au terme d'opérations commerciales hypothétiques ne peuvent fonder une indemnisation quelconque ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL le Troubadour aux droits de la SARL la Fontaine de sa demande d'indemnisation ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'elle soutient contrairement à ce qu'affirme l'expert que le préjudice commercial réclamé à raison de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée en définitive, d'exploiter le fonds de commerce de restauration qui était prévu au rez-de-chaussée, ne constitue pas un préjudice fantaisiste, imaginaire ou hypothétique alors qu'en réalité il est versé aux débats des éléments qui permettaient au contraire d'objectiver les pertes financières en résultant ; qu'elle fait valoir que ce restaurant bénéficiait de deux fourchettes au guide MICHELIN et était notoirement connu dans la région ; qu'elle aurait pu exploiter le fonds tel quel sans effectuer aucune transformation de la surface commerciale de sorte que les bilans prévisionnels communiqués n'ont rien d'hypothétiques ; qu'elle soutient encore : qu'en partant sur une moyenne de développement du fonds de commerce du restaurant selon une attestation de la NEMOURIENNE DE GESTION COMPTABLE, qui précise que Monsieur B...a par son industrie, pu acquérir le 6 mai 1988, le restaurant LA PETITE ALSACE pour une valeur de 29 309, 08 euros pour le revendre le 30 décembre 2003 pour la somme de 270 000 euros, que de même il a créé le 29 septembre 2009, le restaurant le CAVEAU DES DUCS pour le revendre le 5 août 2005 pour la somme de 580 000 euros avec une surface exploitée de 150 m2 soit inférieure à celle du restaurant LE DAUPHIN ; qu'il apparaît si l'on retient ces éléments, qu'elle aurait, outre les pertes financières qu'elle a subies à raison de l'absence totale d'exploitation du fonds, pu revendre à valeur 2010 les éléments du fonds pour une somme qui a été évaluée par l'expert-comptable sur la base de 80 % du chiffre d'affaires développé soit une vente potentielle de 768 964 euros ; que cette perte peut par ailleurs être objectivée, en se référant uniquement à la notion de pas de porte ; qu'en effet s'il est exact qu'elle a acquis un pas de porte pour 470 000 francs et une licence IV pour 130 000 francs, il existe d'une part une perte d'une part sur la vente de la licence IV puisque celle-ci a été cédée pour 18 000 euros en 2005 soit une perte de 1 818 euros compte tenu de son prix d'acquisition, et qu'en outre, et surtout, il existe une perte particulièrement importante en ce qui concerne la cession du pas de porte ; qu'il semble avoir échappé aux experts que si le pas de porte a été revendu pour une somme de 91 469 euros en 2009, il s'agit en réalité de la revente d'une partie du pas de porte, c'est à dire la surface commerciale de première ligne limitée à la boutique anciennement dénommé « ENVY », Que cette vente s'est faite au prix d'un morcellement de la surface totale commerciale qu'elle détenait ; que compte tenu de la situation actuelle des surfaces du rez-de-chaussée et de leur morcellement, elle a perdu la totalité de son fonds de commerce et de ses perspectives d'exploitation et qu'il lui est désormais impossible de réaliser le projet tel qu'il était prévu initialement ; qu'en raison notamment du morcellement de la surface commerciale et de la cession d'un pas de porte, il apparaît compte tenu des baux commerciaux, qui ont été souscrits par les différents locataires, que si son projet devait être réalisé, il nécessiterait, d'une part de rassembler différentes surfaces commerciales du rez-de-chaussée et d'autre part de régler aux locataires des indemnités d'éviction et que surtout, si elle avait pu exploiter la surface commerciales qu'elle louait à la SCI LES TROIS GRÂCES et si elle n'avait pas été contrainte de céder une partie du pas de porte, il n'est pas contestable qu'elle aurait pu procéder à la revente de la totalité du porte ; qu'elle verse aux débats des évaluations qualifiées d'objectives qui ont été faites en référence au marché local de vente de cessions de pas de porte selon attestation D'INTER BRASSERIES du 16 novembre 2010 selon laquelle l'estimation du prix de vente du droit au bail est comprise entre 320 000 ET 350 000 euros nets vendeur et encore sur la base d'une évaluation inférieure puisque la société INTER BRASSERIES a procédé à une étude comparative du prix du droit au bail à FONTAINEBLEAU sur la rue Grande avec des surfaces moins importantes dont il en résulte en moyenne un prix au m2 valeur 2010 de 3 749 euros pour une surface de 110 m2 soit un prix de droit au bail de 412 365 euros et pour une surface de 2470 m2 une somme du double ; qu'ainsi ces éléments caractérisent son préjudice, qui ne constitue pas une perte d'une chance, mais un préjudice certain et direct, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'elle a bien fait l'acquisition d'un pas de porte et qu'en raison des difficultés, elle n'a pu l'exploiter et le valoriser à la hauteur des chiffres énoncés qui correspondent au prix actuel du marché, pour des emplacements similaires et alors même qu'à ce jour elle a été complètement dépossédée de son bien et de le morceler pour faire face aux engagements financiers et bancaires très importants qui avaient été souscrits ; que par ailleurs les projets de reprise de fonds de commerce et d'exploitation n'avaient rien d'hypothétiques si l'on en veut pour preuve les documents annexés et établis par le Cabinet Pierre GUILLOT, architecte, maître d'oeuvre courant 1994 qui portent d'une part sur l'estimation des travaux de réaménagement du restaurant LE DAUPHIN et sur un ensemble de plans établis à l'époque démontrant ainsi la réalité du préjudice final estimé à 768 964 euros ; Que cependant l'expert fait justement valoir que selon les chiffres communiqués par la SARL LA FONTAINE dans son dire du 5 octobre 2010 que le Pas de porte a été acquis pour la somme de 470 000 Francs et la licence IV pour 130 000 Francs soit un total de 600 000 Francs, que ces valeurs immatérielles ont été revendues en 2002 s'agissant du Pas de porte pour la somme de 90 469 euros et en 2005 s'agissant de la licence IV pour un montant de 18 000 euros soit un montant total de revente de 109 469 euros supérieur au prix d'achat ; que l'expert souligne que compte tenu de l'inflation ou d'un calcul indexé selon l'indice du coût de la construction, ce profit diminue et la revente à 109 469 euros a représenté une opération sinon largement bénéficiaire tout au moins neutre pour la SARL LA FONTAINE ; qu'il estime que le préjudice financier est inexistant ; que l'expert estime justement que la SARL LA FONTAINE a revendu une partie de ces biens immatériels, récupérant du capital qu'il a pu investir par ailleurs ; que par ailleurs, l'impossibilité de valoriser son fonds et l'impossibilité de l'exploiter ne sont pas justifiées dès lors que les perspectives envisagées, le sont à partir d'un chiffrage purement hypothétique ; qu'il y a donc lieu au vu des conclusions du rapport d'expertise, qui a analysé de façon pertinente les éléments présentés par la SARL FONTAINE, de la débouté de sa demande ;

1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la société le Troubadour se prévalait d'un préjudice résultant du fait qu'elle avait acquis un pas de porte dont le prix avait été calculé pour une surface commerciale de 270 m ², mais qu'elle n'avait pu revendre qu'un pas de porte concernant une surface moindre, si bien qu'elle avait perdu le prix correspondant à cette réduction de surface (conclusions d'appel page 14) ; qu'elle justifiait en effet qu'une partie des locaux pour lesquels elle avait payé le pas de porte s'était avérée être des parties communes, cette réduction de surface ayant donné lieu à un accord avec son propriétaire (pièce 118) ; que cependant, la cour d'appel a refusé d'indemniser la société le Troubadour, au prétexte qu'elle avait pu revendre un pas de porte pour un prix supérieur à celui qu'elle avait acquis, sans répondre aux conclusions selon lesquelles le pas de porte revendu ne correspondait pas à la même surface commerciale que celui qui avait été acheté, si bien qu'avait été perdue, du fait des difficultés rencontrées par la copropriété, la valeur correspondant à la différence de surface ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE les juges du fond doivent indemniser les préjudices dont ils constatent l'existence ; que la cour d'appel a constaté que la société le Troubadour avait acquis la licence IV pour 130. 000 francs, soit 19 818, 37 euros, et qu'elle l'avait revendu pour un montant de 18. 000 €, soit avec une perte de 1818, 37 euros ; qu'en omettant cependant d'indemniser ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale ;

3) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas refuser d'indemniser un préjudice au prétexte que son chiffrage est contestable ; que constitue un préjudice certain l'impossibilité d'exercer, dans les locaux commerciaux que l'on a pris à bail, l'activité commerciale que l'on y projetait ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de la cour d'appel que la société le Troubadour demandait la réparation du préjudice consistant à avoir dû abandonner son projet de restaurant compte tenu des difficultés survenues dans la copropriété ; qu'elle justifiait de la réalité de ce projet, en produisant notamment des plans (pièce n° 115), et de l'impossibilité de le mener à bien, en produisant l'accord transactionnel intervenu avec le propriétaire lorsqu'il a été acquis qu'une partie des biens loués étaient des parties communes (pièce 118) ; qu'en jugeant cependant que la société le Troubadour ne pouvait pas être indemnisée au titre de l'impossibilité de valoriser et d'exploiter son fonds au prétexte que les bénéfices qu'elle escomptait et son chiffrage étaient hypothétique, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale ;

4) ALORS QUE la perte de chance constitue un préjudice indemnisable qui implique seulement la privation d'une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain ; qu'en l'espèce, la société le Troubadour faisait valoir, à titre subsidiaire, qu'elle avait à tout le moins perdu une chance d'orienter différemment son activité et de vendre in fine son fonds de commerce (conclusions d'appel page 15, § 5) ; que cependant la cour d'appel a retenu à la suite des premiers juges que la société le Troubadour faisait valoir que « son préjudice ne constitue pas une perte d'une chance, mais un préjudice certain et direct » et elle l'a débouté de sa demande d'indemnisation au prétexte qu'elle se prévalait d'opérations commerciales, et d'un chiffrage selon les premiers juges, qualifiés hypothétiques ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société le Troubadour n'avait pas à tout le moins perdu une chance de pouvoir réaliser certaines opérations commerciales et de réaliser des bénéfices plus importants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident n° J 16-13. 688 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour M. C...et la société ALG.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR dit que M. André B...et la SCI les Trois Grâces, la SCP J...et l'assureur de la société Brial, n'étaient responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, qu'à hauteur seulement des deux tiers, D'AVOIR limité l'indemnisation de M. Alain C...à la somme de 33. 333, 33 € en réparation de son préjudice moral et de la SCI ALG, aux sommes de 143. 466, 24 € en réparation de son préjudice financier et de 33. 333, 33 € au titre du surcoût de charges qu'elle a supporté, et de les AVOIR déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

AUX MOTIFS PROPRES que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a retenu que l'EURL Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée ; il sera ajouté que le vendeur a, par les manquements ci-dessus à son obligation pré contractuelle d'information et son obligation de délivrance, engagé sa responsabilité vis-à-vis des divers acquéreurs et du syndicat des copropriétaires ; que la SCP J...(...) société notariale a reçu les actes d'acquisition et a fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement ; elle ne conteste pas, au demeurant, sa responsabilité ; ensuite que sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisées ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ; que par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'EURL Brial, de la SCP J..., de M, André B...et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des « appartements » dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18. 293 € pour M. D...à 160. 000 € pour M. Alain C...et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux (25. 000 F selon cette EURL, soit 3. 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25. 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles, et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; qu'enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES qu'il résulte de l'examen des actes de vente que l'EURL Brial a vendu des lots de copropriété et non des volumes sans définir de projet comme le prétend la société Axa ; (...) qu'il résulte encore du rapport d'expertise définitif que l'EURL Brial a omis de faire réaliser une étude technique préalable aux ventes faisant établir un projet de division dressé par M. O...qui ne tient pas compte du règlement de sécurité incendie (...) ; que l'EURL Brial (...) a vendu des lots en omettant de faire réaliser l'étude technique précitée qui seule aurait permis aux acquéreurs de connaître avec exactitude l'étendue des travaux nécessaires à la jouissance des lots acquis et des parties privatives et communes les composant mais encore de modifier la destination de certaines parties des lots, a manqué à ses obligations contractuelles ; que ne l'ayant pas fait, l'EURL Brial a engagé, par omission, sa responsabilité envers les acquéreurs (...) ; que l'expert relève avec pertinence que : " Le notaire Dumand qui avait parfaitement connaissance de l'état ancien n'a pas averti son client, ni les acquéreurs de la nécessité d'un permis de construire qui s'il avait été demandé aurait inévitablement conduit au refus pour non-conformité au règlement sécurité incendie ; qu'il a passé des ventes prétendues en l'état sans réaliser les travaux, minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation. Alors qu'en réalité il passait de fait des ventes en l'état futur, sur plans Chétaud dressés à partir d'un projet Brial sur de simples indications descriptives verbales en connaissance de cause, sans en appliquer la réglementation de sorte que les ventes s'en trouvent dénaturées, lésant gravement les acquéreurs ; qu'il n'a pas remis les plans de vente en l'état futur aux premiers acquéreurs se contentant de leur remettre les plans en l'état actuel, ni le règlement de copropriété, ni les clefs au moment des ventes ce à l'exception des ventes à M. B...qui a acheté en dernier (jugement entrepris, p. 48 et 49) ;

1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant, d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat de copropriété et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, de la SCP J...et de la société MMA Iard qu'elle a prononcée au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles, la Cour d'appel, qui a soulevé d'office un tel moyen, qu'aucune des parties n'avait soutenu devant elle, pour laisser à la charge des copropriétaires et du syndicat une part de responsabilité, sans les inviter à s'en expliquer préalablement, a violé les dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE le préjudice subi par l'acquéreur du fait du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, dont la réalisation n'est affectée d'aucun aléa, ne s'analyse pas en une perte de chance de ne pas contracter ; que la Cour d'appel a retenu que l'EURL Brial avait engagé sa responsabilité envers les copropriétaires en raison notamment d'un manquement à son obligation de délivrance ; que dès lors, en retenant, pour limiter la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle prononce in solidum avec la société Axa France Iard au profit au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, la Cour a violé les dispositions des articles 1147, 1603, 1604 et 1611 du Code civil ;

4°) ALORS QUE le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu doit réparer le dommage directement causé par sa faute et qu'un tel dommage, dont la réalisation n'est affectée d'aucun aléa, ne s'analyse pas en une perte de chance de ne pas contracter ; que dès lors, en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard, au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans de l'EURL Brial qui étaient inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

5°) ALORS QUE l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en retenant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle prononce in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », les copropriétaires avaient commis une erreur non excusable consécutive à une impéritie et une imprévoyance fautives, relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, après avoir retenu que l'EURL Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'erreur sur la complexité et le coût réel de la rénovation avait été provoquée par l'EURL Brial, a violé les dispositions de l'article 1147 du Code civil ;

6°) ALORS QUE l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard, au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », les copropriétaires avaient commis une erreur non excusable consécutive à une impéritie et une imprévoyance fautives, relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCP J...avait reçu les actes d'acquisition et fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement en minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'erreur sur la complexité et le coût réel de la rénovation, avait été provoquée par la SCP J..., a violé les dispositions de l'article 1382 ;

7°) ALORS QUE la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers, exclut qu'il puisse être retenu qu'en se portant acquéreurs auprès d'un vendeur professionnel, ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives rendant inexcusable leur erreur sur la complexité et le coût réel de l'opération de rénovation ; qu'en décidant le contraire, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, après avoir relevé que les acquéreurs étaient profanes et que l'EURL Brial était un marchand de biens, et donc un vendeur professionnel, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

8°) ALORS QUE la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers exclut qu'il puisse être retenu, dans leurs rapports avec le notaire ayant instrumenté les ventes, qu'ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives rendant inexcusable leur erreur sur la complexité et le coût réel de l'opération de rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » ; qu'en décidant le contraire, pour dire que la SCP notariale Dumand n'était responsable des dommages subis par le syndicat et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter en conséquence la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, après avoir relevé la qualité de profanes des copropriétaires acquéreurs, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

9°) ALORS QU'en retenant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, que les acquéreurs avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur inexcusable relative à la complexité et au coût réel de la rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », après avoir relevé que les affirmations inexactes de l'EURL Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...et que les acquéreurs avaient la qualité de profanes, la Cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1147 du Code civil ;

10°) ALORS QU'en retenant, pour dire que la SCP notariale Dumand n'était responsable des dommages subis par le syndicat et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter en conséquence la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, que les acquéreurs avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur inexcusable relative à la complexité et au coût réel de la rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », après avoir relevé que les affirmations inexactes de l'EURL Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...et que les acquéreurs avaient la qualité de profanes, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil ;

11°) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant d'un côté que « les affirmations inexactes de l'EURL Brial (étaient) revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...» (arrêt attaqué,, p. 20 § 4) et d'un autre côté, que les affirmations de la venderesse étaient « non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût » (arrêt attaqué, p. 21, in limine), la Cour d'appel qui s'est contredite, a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;

12°) ALORS QU'en énonçant qu'après la réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque copropriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres, la Cour d'appel qui s'est déterminée par un motif hypothétique, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR dit que M. André B...et la SCI les Trois Grâces, la SCP J...et l'assureur de la société Brial, n'étaient responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, qu'à hauteur seulement des deux tiers, D'AVOIR limité l'indemnisation de M. Alain C...à la somme de 33. 333, 33 € en réparation de son préjudice moral et de la SCI ALG, aux sommes de 143. 466, 24 € en réparation de son préjudice financier et de 33. 333, 33 € au titre du surcoût de charges qu'elle a supporté, et de les AVOIR déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

AUX MOTIFS QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble (...) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ;

1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant, d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat de copropriété et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, la SCP J...et de la société MMA Iard mutuelles assurances, et de M. André B...et la SCI les Trois Grâces qu'elle a prononcée au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en retenant, pour limiter la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité et que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que du fait de la faute commise par l'EURL Brial venderesse la mise en copropriété de l'immeuble, et partant la jouissance des parties communes et des parties privatives conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété que l'EURL Brial avait fait établir par la SCP J...selon des plans inexploitables, était impossible, ce dont il résulte l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute de l'EURL Brial et le préjudice de perte de jouissance invoqué par les copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

3°) ALORS QU'en retenant, pour limiter la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit de Monsieur C...et de la SCI ALG, que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité et que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que du fait de la faute commise par le notaire Dumand, la mise en copropriété de l'immeuble, et partant la jouissance des parties communes et des parties privatives conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété que la SCP J...avait établis et fait publier selon des plans inexploitables, était impossible, ce dont il résulte l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute de la SCP J...et le préjudice de perte de jouissance invoqué par les copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour condamner in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard, que cette durée correspondait à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du Code civil ;

5°) ALORS QU'en s'appropriant les motifs du rapport d'expertise de M. M...faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en oeuvre en 1994 (et) que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, quand l'expert judiciaire relevait par ailleurs (rapport, p. 26) que « tant la version de M. P...que celle de M. Q...qui avait commencé à l'étudier en Maîtrise d'oeuvre pour la copropriété, s'avéraient insuffisantes pour répondre totalement à la réglementation », la Cour d'appel qui s'est contredite, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

6°) ALORS QU'en retenant, pour limiter à une durée de dix années de retard la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, en réparation du préjudice de perte de jouissance de l'ensemble des copropriétaires, que la prolongation du litige passé ce laps de temps, procédait de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que la mésentente entre les copropriétaires avait été instaurée et aggravée par les agissements de M. B...et de la SCI les Trois Grâces, a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR limité l'indemnisation de M. Alain C...à la somme de 33. 333, 33 €, ce en réparation de son préjudice moral et de L'AVOIR débouté du surplus de ses demandes indemnitaires ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'en cause d'appel, M. Alain C...sollicite les sommes suivantes : 125. 074 € à titre d'indemnité pour perte sur reprise de sa clientèle, 103. 867 € au titre du gain manqué faute d'avoir pu placer ce montant, 76. 660 € pour manque à gagner sur sa pension de retraite, 34. 371 € au titre des intérêts d'emprunt qu'il a dû rembourser à la société Axa France Iard pour le prêt consenti par cette compagnie afin de réaliser des aménagements dans son cabinet, 86. 591 € au titre du surcoût de travaux à réaliser entre l'année 1994 et fin 2015, 2. 243 € au titre de frais de déménagement, 662 € pour la rédaction d'un nouveau bail, 50. 000 € en réparation de son préjudice moral, soit un total de 479. 468 € ; qu'agent d'assurances Axa, il soutient que les locaux de l'immeuble du Dauphin avaient été acquis au nom de la SCI ALG afin qu'il pût y exercer son activité d'agent d'assurances et développer son agence alors en plein essor, que la situation créée par l'impossibilité d'occuper les locaux depuis 1994 a littéralement ruiné sa vie professionnelle, personnelle et familiale ; que, ne pouvant occuper les locaux dont s'agit, il a dû louer provisoirement, au 82, rue Grande, des locaux de 62 m2 mais que cette faible surface a rendu impossible l'embauche prévue de deux commerciaux et qu'il a dû, avec son épouse, supporter la totalité de la charge de travail courante et celle du développement du cabinet ce qui a signifié l'impossibilité de consacrer le temps normal et nécessaire à leurs deux enfants alors âgés de 13 et 15 ans et à leur vie familiale normale, qu'ils ont ainsi accumulé stress et fatigues ; qu'en 1999, la résiliation par le propriétaire du bail professionnel (maximum 6 ans) des locaux loués provisoirement au 82 rue Grande a aggravé les difficultés ; que ces inconvénients ont contraint M. C...à devoir arrêter son activité en 2001, en lieu et place de l'année 2009, âge normal pour lui de sa prise de retraire, amputant d'autant le montant de cette retraite, qu'il a également subi une perte sur l'indemnité de reprise de sa clientèle, un surcoût de travaux, la charge d'intérêts de l'emprunt souscrit auprès d'Axa pour financer les travaux d'installation de sa future agence dans l'immeuble du Dauphin ; qu'il est expressément référé aux écritures de M. Alain C...pour un plus ample exposé de ses moyens et arguments qui ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le premier juge ayant pertinemment et essentiellement relevé que les préjudices allégués étaient invérifiables dans leur matérialité et leur lien direct certain de causalité avec les fautes retenues ; que toutefois, il est indéniable que le préjudice moral subi par M. Alain C..., du fait des multiples difficultés qu'il a dû affronter par suite de l'impossibilité d'établir son agence dans l'immeuble et des agissements condamnables de M. B...et de la société les Trois Grâces lui ont causé un important préjudice moral, de sorte que, Je jugement étant infirmé sur le quantum de l'indemnité accordée, il sera alloué à M. Alain C...le plein de sa demande à ce titre, soit 50. 000 € x 2/ 3, soit 33. 333, 33 € ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. C...sollicite la somme de 34 371 € à titre d'indemnité au titre des intérêts d'emprunt qu'il a dû rembourser à la compagnie Axa au titre du prêt consenti par cette compagnie pour la réalisation de travaux et d'aménagement de son cabinet ; que toutefois M. C...a obtenu un prêt pour réaliser les travaux ; qu'il a reçu la somme correspondante qui est entrée dans son patrimoine ; qu'il a donc payé les intérêts d'emprunts ; que les intérêts d'emprunt qu'il aurait payés quoi qu'il en soit ne sont pas une conséquence directe des fautes commises par le notaire et l'EURL Brial qui ne sont pas responsables de la manière dont M. C...a financé ses travaux ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à sa demande à ce titre ; que M. C...sollicite encore la somme de 76 834 € au titre des surcoûts à réaliser entre l'année 1994 et 2010 ; que cependant l'expert relève pertinemment que dans le cas de l'immeuble Le Dauphin, après réhabilitation, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revente au prix : du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres ; que le gain potentiel en patrimoine sera donc reconstitué par la réhabilitation de l'immeuble, mêmes si les copropriétaires ont été obligés d'attendre une période longue avant de pouvoir revendre leur bien ; que ce préjudice n'est que temporaire dans le mesure où les dispositions techniques permettant d'y remédier en permettant à nouveau l'accès aux étages par les travaux prévus au cours de l'expertise ; que dès lors, même si les travaux réalisés ont un coût supérieur à celui initialement prévu, les travaux réalisés entraîneront une plus-value de la valeur de l'immeuble en corrélation avec la valeur des travaux réalisés étant en outre précisé qu'il a perçu le montant de l'emprunt qui a pu être placé ce qui a sans doute compenser une partie de l'augmentation du coût des travaux ; que M. C...réclame des coûts de déménagement à hauteur de 2 243 € ; qu'il indique qu'à la suite de la résiliation subie de son bail au 31, place Bonaparte, en « attendant d'intégrer les locaux du Dauphin il ne pouvait rester sans locaux pour exercer son activité professionnelle, et qu'il a loué provisoirement des locaux plus petit que ceux du Dauphin situés à proximité 82, rue Grande ; qu'en 1999, après 6 ans de location, le propriétaire a résilié le bail en question le contraignant à déménager pour de nouveaux locaux provisoires, de taille similaire à ceux loués précédemment et situés à l'angle de la place Bonaparte et la place Ronsin ; que cependant la résiliation du bail dont fait état M. C...n'est pas imputable aux responsables des désordres de l'immeuble Le Dauphin de sorte qu'il y a lieu de le débouter de sa demande ; que pour le même motif, la demande au titre des frais de rédaction d'un nouveau bail ne saurait prospérer ;

1°) ALORS QUE le juge ne saurait fonder sa décision sur des motifs hypothétiques ; qu'en rejetant la demande d'indemnisation au titre du surcoût des travaux pour cela que le copropriétaire allait, une fois les travaux effectués, réaliser une plus-value permettant de compenser ce surcoût, cependant qu'une plus-value, tant dans son principe que dans son quantum, n'est jamais certaine tant que la revente n'est pas intervenue, la Cour, qui s'est fondée sur l'hypothèse prise de ce que la revente des lots allait générer une plus-value, de surcroît au moins égale au surcoût des travaux, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS, au surplus, QU'à supposer certaine une plus-value en cas de revente, celle-ci aurait été tout aussi certaine en l'absence de surcoût des travaux, et le gain aurait donc été plus important dans cette dernière hypothèse, ce dont il résultait que la réalisation d'une éventuelle plus-value en cas de revente était impropre à exclure le préjudice allégué au titre du surcoût des travaux ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé le principe de réparation intégrale du préjudice ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que le fait des coresponsables avait fait perdre aux acquéreurs des lots une chance de ne pas acquérir lesdits lots ; qu'il s'en déduisait que le fait des coresponsables avait également fait perdre à Monsieur C...une chance de ne pas souscrire un emprunt pour financer les travaux et dès lors de ne pas avoir à payer le prix de cet emprunt ; qu'en rejetant la demande formulée au titre des intérêts d'emprunt, la Cour a méconnu les conséquences légales de ses propres constations et violé le principe de réparation intégrale du préjudice ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en l'espèce, si Monsieur C...avait pu occuper les locaux achetés, il n'aurait pas été contraint de prendre à bail des locaux avec le risque inhérent à une telle situation d'être un jour rendu destinataire d'un congé ; qu'en statuant ainsi, motif pris que les responsables des désordres empêchant la jouissance des lots achetés n'étaient pas à l'origine de la décision de résiliation du bail que Monsieur C...avait été contraint de souscrire en raison même de cette impossibilité de jouir des lots qu'il avait acquis, la Cour a violé le principe de réparation intégrale du préjudice ensemble les articles 1147 et 1382 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR limité l'indemnisation de la SCI ALG aux sommes de 143. 466, 24 € en réparation de son préjudice financier et de 33. 333, 33 € au titre du surcoût de charges qu'elle a supporté, et de l'AVOIR déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires ;

AUX MOTIFS QU'il existe des distorsions importantes entre le règlement de copropriété et l'état descriptif de division publiés à la Conservation des Hypothèques sur la base plans inexacts (arrêt, p. 17) ; que sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'EURL Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble (...) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ; ET QUE sur la perte de loyers, la SCI ALG réclame à ce titre la somme de 941. 265 € en indiquant qu'elle a réglé pour 62 m2 de locaux professionnels provisoires situes dans la même rue et sur le même trottoir que l'immeuble du Dauphin un loyer mensuel de 4. 725 F : elle indique qu'elle ne partage pas l'analyse du sapiteur financier Vitkine qui consiste à appliquer un simple ratio de rentabilité sur le capital investi pour l'évaluation du préjudice « perte de loyers » sans même procéder à une comparaison avec l'application de la méthode de la valeur locative du marché, qu'il appartenait au sapiteur d'examiner le chiffrage du préjudice selon les deux méthodes sans trancher entre elles alors que lui était fournis des éléments concrets, précis et incontestables du chiffrage de son préjudice scion la méthode de la valeur locative ; que toutefois, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a entériné la méthode d'évaluation de l'expert validée comme base de l'évaluation des préjudices : prenant en compte la durée de dix années raisonnablement estimée pour la mise en copropriété des bâtiments, la somme de 344. 319 €
retenue par le premier juge pour la durée écoulée entre 1994 et 2012, soit pour 16 années à raison de 21. 519, 93 € par année, sera ramenée à un montant de 215. 199, 37 € arrêtée au 31 décembre 2004 dont 2/ 3 à la charge des coresponsables, soit 143. 466, 24 € ; que sur les frais de justice, avocats, huissier, administrateur judiciaire (arrêtés à fin 2014) et l'indemnité compensatoire du préjudice lie au financement sur fonds propres de ces sommes : ainsi que l'a dit le tribunal par des motifs exacts, tes frais sont normalement inclus aux frais irrépétibles (arrêtés à fin 2014) dès lors que la SCI ALG eut été redevable de charges de copropriété et d'impositions ainsi que d'honoraires de syndic en tout état de cause, en sa qualité de propriétaire et de copropriétaire ; qu'en revanche le surcoût lié aux difficultés de mise en copropriété est en lien de causalité direct avec les fautes retenues ; qu'elle sera indemnisée par une somme de 50. 000 € dont 2/ 3 à la charge des coresponsables sus désignes soit 33. 333, 33 € ; que sur la perte de surfaces locatives : la SCI ALG soutient avoir perdu, du fait du remaniement des parties communes une superficie de 9, 08 m2 mais aucune indemnisation ne peut être accordée à ce titre alors que comme il a été dit plus avant, cette SCI n'a pas acquis de superficie déterminée et que les plans qui lui avaient remis, dépourvus de tout caractère contractuel comme de toute crédibilité faute d'étude de faisabilité les étayant ne peuvent fonder une croyance légitime à conserver après travaux la surface existante avant travaux de 155 m2 que Monsieur C...avait visitée ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a accordé à l'intéressée une somme de 10. 400 € à ce titre et cette prétention sera rejetée comme infondée ; que sur la perte de chance liée à l'impossibilité de découper les locaux en quatre lots, la SCI ALG soutient qu'elle est le seul copropriétaire qui dut fait de l'implantation du nouvel escalier, cumule trois types de préjudices, soit : une perte de surface sur deux lots donnant sur la rue principale (ceux dont la valeur marchande est la plus élevée en cas de revente), une modification de l''implantation de trois de ses lots dans les bâtiments A et B (de façon à permettre. à partir de ses lots privatifs. la distribution des 2ème, 3ème et 4ème étages des deux bâtiments selon les normes de sécurité incendie), une modification de la distribution de l'ensemble des lots (situés dans 3 bâtiments différents A, B et C) qui du fait du nouvel escalier à créer, se trouvent contraints d'être regroupés en deux lots seulement de sorte que, au lieu d'avoir les quatre entrées distinctes prévues lors de l'acquisition, ses lots ne peuvent plus avoir que deux entrées ; que ce regroupement obligatoire en deux lots au lieu de 4 initialement, ne permet plus d'envisager la location ou la revente en quatre locaux indépendants ce qui génère une dépréciation du bien de 15 % tant à la location qu'à la vente et que, compte tenu du prix de vente médian pour Fontainebleau en 2011, le préjudice à la revente est de 81. 140 € ; que cependant, en droit, seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'au cas d'espèce, il ressort de l'ensemble des éléments ci-dessus évoqués et, notamment, du rapport M..., que les projets d'aménagement de ses locaux par la SCI ALG étaient impossibles à réaliser compte tenu de la configuration des bâtiments et de l'implantation du futur escalier commun, de sorte que cette dernière n'établit aucune éventualité réalisable de diviser ses locaux comme elle le souhaitait, donc aucune perte de chance réparable en relation avec les affirmations et plans fantaisistes et inexacts qui lui ont été montrés avant son acquisition ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert a expliqué les raisons pour lesquelles il avait retenu une évaluation selon le calcul financier du loyer selon les statistiques et plus spécifiquement la méthode de calcul selon la rentabilité financière brute ; qu'il expose notamment qu'évaluer la valeur locative du marché revient à consulter les valeurs locatives d'appartements similaires c'est à dire de même taille. de même confort, d'adresse similaire etc. ; que cette méthode rejoint une pratique communément utilisée lorsque l'on veut effectivement mettre en location un bien, en fixant d'abord une valeur de marché estimative ; que son inconvénient dans la présente affaire est que la valeur estimative, nécessairement imprécise, voir subjective, ne peut être corrigée que par des négociations associées à des transactions réelles ; qu'en conséquence le chiffre retenu est par nature sujet à contestation ; qu'il a retenu la méthode de la rentabilité locative brute en calculant le taux de rentabilité locative brute à partir de sources statistiques et documentaires depuis 1994 ; que ces calculs, obtenus à partir d'éléments objectifs, seront par conséquent pris comme base de l'évaluation des préjudices ; qu'il est donc alloué à la SCI ALG à titre de perte de loyers et de préjudice financier la somme de 344 319 € au 31 décembre 2012 ; qu'il est encore réclamé la somme de 85 235 € au titre des frais de justice, d'avocat, huissier et administrateur judiciaire ; qu'il résulte de la pièce n° 15 produite par la SCI ALG que cette somme se décompose comme suit : 1) frais personnels soit : des frais d'avocats personnels, frais d'huissiers, impôts fonciers, autre débours Assurances PTT copies pour un montant total de 45 682 €, 2) quote-part SCI ALG des charges de copropriété se décomposant comme suit : quote-part frais d'avocats copropriété, quote-part experts judiciaires, quote-part charges copropriété et syndics judiciaires pour un montant de 32 586 € ; que ces frais sont constitutifs pour certains de dépens ; qu'ils pourront être indemnisés à ce titre ; que les impôts fonciers sont liés à la qualité de propriétaires et qu'ils auraient de toute façon été payés ; qu'inhérents à cette qualité ils n'ont pas à être supportés par d'autres qu'eux de sorte que la demande ne peut prospérer ; qu'il n'est pas justifié des débours ; que les charges de copropriété sont dues indépendamment des fautes retenues à l'encontre des responsables du sinistre ; qu'il ne peut dès lors en être demandé le remboursement ; qu'enfin une partie des frais d'avocats peuvent le cas échéant être pris en charge au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande à ce titre ; qu'il y a donc lieu de débouter la SCI ALG de cette demande ; que la demande au titre du préjudice financier dû au financement sur fonds propres des frais ci-dessus ne peut par conséquent prospérer ; que la SCI ALG réclame en outre la somme de 75 100 € en compensation du préjudice lié à l'impossibilité de découper les locaux en 4 lots ; qu'elle expose sur ce point qu'elle est le seul copropriétaire qui du fait de l'implantation du nouvel escalier cumule trois types de préjudices : 1) la perte de surfaces (10, 57m2) sur deux lots donnant sur la rue principale, ceux dont la valeur marchande est la plus élevée en cas de revente), 2) une modification de l'implantation de trois de ses lots dans les bâtiments A et B (de façon à permettre, à partir de ses lots privatifs, la distribution des 2ème, 3ème et 4ème étages des deux bâtiments selon les normes de sécurité incendie), 3) une modification de la distribution de l'ensemble des lots (situés dans 3 bâtiments différents A, B et C) qui du fait du nouvel escalier à créer, se trouvent contraints d'être regroupés en deux lots seulement de sorte qu'au lieu d'avoir les quatre entrées distinctes prévues lors de l'acquisition, les lots de la SCI ALG ne peuvent plus avoir que 2 entrées ; que ce regroupement obligatoire en deux lots au lieu de 4 initialement, ne permet plus d'envisager la location ou la revente en quatre locaux indépendants ce qui génère une dépréciation du bien de 15 % tant à la location qu'à la vente ; que compte tenu du prix de vente médian pour Fontainebleau en 2011, le préjudice à la revente est de 81 840 € ; que cependant une simple estimation d'une agence immobilière affirmant purement et simplement l'existence d'une minoration de 15 % du prix locatif dans l'hypothèse de 2 lots à louer au lieu de 4 ne permet pas en l'absence d'autres éléments probants de prouver la réalité du préjudice invoqué ; qu'il y a donc lieu de débouter la SCI ALG de cette demande ;

1°) ALORS QUE l'auteur d'un dommage est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour limiter la perte de jouissance à une durée de dix années de retard, que cette durée correspondait à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en retenant, pour limiter à une durée de dix années de retard la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, en réparation du préjudice de perte de jouissance, que la prolongation du litige passé ce laps de temps, procédait de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que la mésentente entre les copropriétaires avait été instaurée et aggravée par les agissements de M. B...et de la SCI les Trois grâces, a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QUE la Cour a constaté que les coresponsables avaient fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas acquérir leurs lots (arrêt, p. 20 § 3) ; qu'il en résultait que ces mêmes acquéreurs avaient subi un préjudice tenant à la perte d'une chance de ne pas avoir à payer les sommes inhérentes à la qualité de copropriétaire, telles que les impôts fonciers et les charges de copropriété ; qu'en statuant comme elle l'a, pour cela que les impôts fonciers et les charges de copropriété (hormis leur surcoût) ne pouvaient donner lieu à indemnisation dès lors qu'ils étaient inhérents à la qualité de copropriétaire, la Cour a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QU'en rejetant la demande formulée au titre du préjudice tenant au fait d'avoir dû financer les frais afférents aux diverses procédures sur fonds propres, pour cela que ces frais étaient indemnisés au titre des frais irrépétibles, cependant que cette considération était inopérante, le préjudice invoqué tenant à l'indisponibilité des fonds affectés au financement de ces frais, et non à ces frais eux-mêmes, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil ;

5°) ALORS QUE ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole le principe de réparation intégrale ensemble l'article 1382 du Code civil, la Cour d'appel qui constate que sont inexacts et trompeurs les plans d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division publiés à la Conservation des hypothèques par le vendeur des lots et le notaire instrumentaire et qui retient toutefois que l'acquéreur d'un lot n'est pas fondé à demander l'indemnisation d'une perte de surface de son lot pour cela qu'il n'aurait pas acquis de superficie déterminée et que les plans qui lui avaient été remis, dépourvus de tout caractère contractuel comme de toute crédibilité faute d'étude de faisabilité les étayant, ne pouvaient fonder une croyance légitime à conserver après travaux la surface existante avant travaux de 155 m2 qui avait été visitée.
Moyen produit au pourvoi principal n° V 16-14. 158 par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour Mme X..., ès qualités.

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et D'AVOIR limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin à la somme de 98 766, 66 euros au titre des travaux relatifs aux parties communes, à la somme de 19 753 euros au titre des frais accessoires à ces travaux, à la somme de 16 666 euros au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l'indice BT 01 du coût de la construction au jour de son rapport par rapport à l'indice du mois d'avril 2009, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « [était un] marchand de biens ; [...] L'Eurl Brial [a] non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée ; il sera ajouté que le vendeur a, par les manquements ci-dessus à son obligation pré contractuelle d'information et son obligation de délivrance, engagé sa responsabilité vis-à-vis des divers acquéreurs et du syndicat des copropriétaires ;/ [la Scp J...] a reçu les actes d'acquisition et a fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement ; elle ne conteste pas, au demeurant, sa responsabilité ;/ [...] pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'Eurl Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ;/ en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ;/ cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'Eurl Brial et de la Scp J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ;/ par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'Eurl Brial, de la Scp J..., de M. André B...et de la Sci Les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux " en devenir ", sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, mêmes profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux états du bâtiment B qui desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des " appartements " dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18 293 € pour M. D...à 160 000 € pour M. Alain C...et la Sci Alg) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'Eurl Brial quant au coût prévisible des travaux (25 000 F selon cette Eurl, soit 3 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles, et non étayées par des études de faisabilité et de coût ;/ enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque copropriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ;/ au vu de ces éléments, la cour condamnera in solidum la Scp J..., M. André B...et la Sci Les Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus ;/ [...] selon le rapport définitif de M. M..., ce n'est qu'en 2008 que les copropriétaires ont décidé en assemblée générale de confier l'étude de la solution palliative à l'architecte Maréchaux, dont l'étude a servi de base à son estimation des travaux nécessaires et e leur coût, notant à cet égard que cette étude de l'architecte permet de cerner exactement l'étendue des travaux à réaliser, les démolitions et reconstructions nécessaires, que le métré des locaux sera à refaire par un géomètre, le règlement de copropriété par un notaire, qu'il y aura, en sus des travaux, des honoraires de maîtrise d'oeuvre, des frais d'assurance dommages-ouvrages, des pertes de jouissance pour l'habitation et des pertes d'exploitation pour les commerces, qu'en revanche, la dégradation de l'immeuble depuis quatorze ans est le fait du manque de cohésion de la copropriété, et non une conséquence des manquements initiaux, que les solutions proposées aujourd'hui auraient pu l'être en 1994, ajoutant que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble et que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ;/ au terme de ses constatations, cet expert a chiffré les travaux nécessaires à la mise en copropriété des deux immeubles à la somme de 148 150 € ttc hors honoraires de maîtrise d'oeuvre, bureau de contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrages évalués à 20 % du montant des travaux, après avoir écarté des devis les travaux qui auraient été en toute hypothèse à la charge des copropriétaires si l'opération s'était réalisée selon le schéma de l'Eurl Brial ;/ le tribunal a entériné ces conclusions en allouant au syndicat des copropriétaires les sommes de 148 150 €, indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction, et de 29 630 € ; formant appel incident, le syndicat réclame le coût des travaux effectivement supportés par la copropriété qui a retenu des devis pour un montant global de 239 053, 94 € ttc, outre les sommes de :-47 810 € indexés de même au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre, de bureau de contrôle, SPS et assurance dommages-ouvrages correspondants,-25 000 € au titre des frais d'intervention du géomètre-expert et du notaire pour l'établissement du nouveau règlement de copropriété,-50 000 € en réparation du préjudice financier par lui subi ;/ toutefois, les devis acceptés par l'assemblée générale des copropriétaires mêlant les travaux nécessités à la fois par la rénovation des immeubles vétustes et dégradés et par les impératifs techniques de la mise en copropriété, seule l'estimation de M. M...fait foi du coût des travaux en relation avec les manquements de la venderesse, du notaire, de M. André B...et de la Sci Les Trois Grâces ; comme l'a dit par ailleurs le tribunal, les " frais financiers " évalués par le syndicat à la somme de 50 000 € et qui sont, selon ses écritures, constitués de frais d'administrateur provisoire judiciaire, architecte, avocat, font double emploi avec l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le fait que ces frais ne sont pas strictement en lien de causalité avec les manquements susmentionnés, notamment en ce qui concerne les frais d'une administration judiciaire que la mésentente entre copropriétaires a nécessité ;/ pour les raisons développées plus haut, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre qu'aux deux tiers des indemnités accordées, du fait que son préjudice est imputable pour une part à l'imprévoyance et à l'imprudence de copropriétaires qui ont acquis trop légèrement des lots dont la consistance n'était pas déterminée avec certitude, sur la seule foi d'affirmations peu vraisemblables d'un marchand de biens ; de ce fait, le jugement étant infirmé sur le quantum des réparations, la société Axa France Iard, la Scp J..., M. André B..., la Sci Les Trois Grâces, la société Mutuelles du Mans assurances, seront condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires, en fonction du partage de responsabilité prononcé, les sommes de 98 766, 66 € ttc indexée comme l'a dit le tribunal, au titre des seuls travaux nécessaires à la mise en copropriété des immeubles, et de 19 753 € au titre des frais accessoires auxdits travaux ;/ il sera encore accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 16 666 € au titre des frais d'intervention du géomètre et du notaire désigné pour recevoir le futur règlement de copropriété, toujours en fonction du partage de responsabilité défini par la cour » (cf., arrêt attaqué, p. 18 ; p. 20 et 21 ; p. 22 et 23) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'expert relève avec pertinence que : " Le notaire Dumand qui avait parfaitement connaissance de l'état ancien n'a pas averti son client, ni les acquéreurs de la nécessité d'un permis de construire qui s'il avait été demandé aurait inévitablement conduit au refus pour non-conformité au règlement sécurité incendie./ Il a passé des ventes prétendues en l'état sans réaliser les travaux, minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation. Alors qu'en réalité il passait de fait des ventes en l'état futur, sur plans Chetaud dressés à partir d'un projet Brial sur de simples indications descriptives verbales en connaissance de cause, sans en appliquer la réglementation de sorte que les ventes s'en trouvent dénaturées, lésant gravement les acquéreurs./ Il n'a pas remis les plans de vente en l'état futur aux premiers acquéreurs se contentant de leur remettre les plans en l'état actuel, ni le règlement de copropriété, ni les clefs au moment des ventes ce à l'exception des ventes à Monsieur B...qui a acheté en dernier " » (cf., jugement entrepris, p. 49) ;

ALORS QUE, de première part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter, en conséquence, la condamnation de la société Axa France Iard, de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans de l'Eurl Brial qui étaient inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, quand elle avait soulevé, d'office, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin était constitué par une perte de chance, sans inviter au préalable les parties, et, notamment, Mme Michèle X..., prise en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et les stipulations de l'article 6. 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

ALORS QUE, de deuxième part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter, en conséquence, la condamnation de la société Axa France Iard, de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand elle avait soulevé, d'office, un tel moyen, sans inviter au préalable les parties, et, notamment, Mme Michèle X..., prise en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et les stipulations de l'article 6. 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

ALORS QUE, de troisième part, le préjudice subi par l'acquéreur du fait du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, dont la réalisation n'est affecté d'aucun aléa, ne s'analyse pas en la perte de chance de ne pas contracter ; qu'en énonçant, par conséquent, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, in solidum avec la société civile professionnelle J...et la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans de l'Eurl Brial qui étaient inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, quand elle avait retenu que c'était, notamment, en raison d'un manquement à son obligation de délivrance que l'Eurl Brial, dont la société Axa France Iard était l'assureur, avait engagé sa responsabilité envers eux, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1147, 1603, 1604 et 1611 du code civil ;

ALORS QUE, de quatrième part, le notaire, qui a manqué à son obligation de garantir l'efficacité juridique de l'acte qu'il a dressé ou auquel il a prêté son concours, doit réparer l'intégralité du préjudice dont sa faute constitue la cause directe ; qu'un tel préjudice, dont la réalisation n'est affectée d'aucun aléa, ne s'analyse pas en la perte de chance de ne pas contracter ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, in solidum avec la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans de l'Eurl Brial qui étaient inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, quand elle avait retenu que c'était en raison de manquements à son obligation de garantir l'efficacité juridique des actes qu'elle avait dressés que la société civile professionnelle Dumand avait engagé sa responsabilité envers eux, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, de cinquième part, l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en énonçant, par conséquent, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, in solidum avec la société civile professionnelle J...et la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand il résultait de ses propres constatations que l'erreur des copropriétaires sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée avait été provoquée par l'Eurl Brial, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

ALORS QUE, de sixième part, l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, in solidum avec la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand il résultait de ses propres constatations que l'erreur des copropriétaires sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée avait été provoquée par la société civile professionnelle J..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, de septième part, la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers exclut qu'il puisse être retenu que ces acquéreurs ont fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs, auprès d'un vendeur professionnel, de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que les travaux prévus nécessitaient l'obtention des permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause ; qu'en énonçant, par conséquent, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, in solidum avec la société civile professionnelle J...et la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand elle relevait que l'Eurl Brial était un marchand de biens, et, donc, un vendeur professionnel, et que les copropriétaires étaient profanes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

ALORS QUE, de huitième part, la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers exclut qu'il puisse être retenu que ces acquéreurs ont fait preuve, dans leur rapports avec le notaire ayant instrumenté les ventes, d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que les travaux prévus nécessitaient l'obtention des permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, in solidum avec la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand elle relevait que les copropriétaires étaient profanes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, de neuvième part, en énonçant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, in solidum avec la société civile professionnelle J...et la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand elle relevait que les affirmations inexactes de l'Eurl Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence de la société civile professionnelle J...et que les copropriétaires étaient profanes et quand, dès lors, les copropriétaires ne pouvaient être regardés comme ayant fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives et comme ayant commis une erreur non excusable, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

ALORS QUE, de dixième part, en énonçant, dès lors, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, in solidum avec la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, et avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles en cause, quand elle relevait que les affirmations inexactes de l'Eurl Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence de la société civile professionnelle J...et que les copropriétaires étaient profanes et quand, dès lors, les copropriétaires ne pouvaient être regardés comme ayant fait preuve d'une impéritie, d'une imprévoyance et d'une imprudence fautives et comme ayant commis une erreur non excusable, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, de onzième part, la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en énonçant, dès lors, pour dire que la société civile professionnelle J..., n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, que les « affirmations [de la venderesse étaient] non crédibles, non contractuelles, et non étayées par des études de faisabilité et de coût » et étaient « peu vraisemblables », quand elle avait également énoncé que « les affirmations inexactes de l'Eurl Brial, [étaient] revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...», la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, de douzième part, en énonçant, pour dire que la société civile professionnelle J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, de la société civile professionnelle J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, qu'après la réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque copropriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres, quand, en se déterminant de la sorte, elle fondait sur la simple hypothèse qu'après la réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque copropriétaire encaisserait une plus-value, et se prononçait par suite par des motifs hypothétiques, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi principal n° U 16-15. 238 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y..., les consorts Z...et M. A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué tel que complété par l'arrêt interprétatif du 29 juin 2016, d'avoir dit la SCP J...responsable des dommages subis par les copropriétaires de la Résidence Le Dauphin à la seule hauteur des deux tiers et d'avoir limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la SCP J...et de la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces au profit de M. et Mme Y...aux sommes de 42. 504 € en réparation de leur perte de jouissance et de 6. 666, 66 € chacun au titre de leur préjudice moral, au profit de Mme K...veuve Z...aux sommes de 42. 504 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6. 666, 66 € au titre de son préjudice moral, au profit de Mme Hélène Z..., Mlles Mélanie, Lise Z..., à la somme de 3. 333, 33 € chacune en réparation de leur préjudice moral et au profit de M. Vincent A..., aux sommes de 16. 055, 62 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6. 666, 66 € au titre de son préjudice moral ;

Aux motifs propres, d'abord que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a retenu que l'eurl Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée ; il sera ajouté que le vendeur a, par les manquements ci-dessus à son obligation pré contractuelle d'information et son obligation de délivrance, engagé sa responsabilité vis-à-vis des divers acquéreurs et du syndicat des copropriétaires ; que la SCP J...(...) société notariale a reçu les actes d'acquisition et a fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement ; elle ne conteste pas, au demeurant, sa responsabilité ; ensuite que sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'eurl Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisées ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'eurl Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ; que par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'eurl Brial, de la SCP J..., de M, André B...et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des « appartements » dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18. 293 € pour M. D...à 160. 000 € pour M. Alain C...et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'eurl Brial quant au coût prévisible des travaux (25. 000 F selon cette eurl, soit 3. 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25. 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles, et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; qu'enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ;

Et aux motifs adoptés qu'il résulte de l'examen des actes de vente que l'URL Brial a vendu des lots de copropriété et non des volumes sans définir de projet comme le prétend la société Axa ; (...) qu'il résulte encore du rapport d'expertise définitif que l'eurl Brial a omis de faire réaliser une étude technique préalable aux ventes faisant établir un projet de division dressé par M. O...qui ne tient pas compte du règlement de sécurité incendie (...) ; que l'eurl Brial (...) a vendu des lots en omettant de faire réaliser l'étude technique précitée qui seule aurait permis aux acquéreurs de connaître avec exactitude l'étendue des travaux nécessaires à la jouissance des lots acquis et des parties privatives et communes les composant mais encore de modifier la destination de certaines parties des lots, a manqué à ses obligations contractuelles ; que ne l'ayant pas fait, l'eurl Brial a engagé, par omission, sa responsabilité envers les acquéreurs (...) ; que l'expert relève avec pertinence que : " Le notaire Dumand qui avait parfaitement connaissance de l'état ancien n'a pas averti son client, ni les acquéreurs de la nécessité d'un permis de construire qui s'il avait été demandé aurait inévitablement conduit au refus pour non-conformité au règlement sécurité incendie ; qu'il a passé des ventes prétendues en l'état sans réaliser les travaux, minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation. Alors qu'en réalité il passait de fait des ventes en l'état futur, sur plans Chétaud dressés à partir d'un projet Brial sur de simples indications descriptives verbales en connaissance de cause, sans en appliquer la réglementation de sorte que les ventes s'en trouvent dénaturées, lésant gravement les acquéreurs ; qu'il n'a pas remis les plans de vente en l'état futur aux premiers acquéreurs se contentant de leur remettre les plans en l'état actuel, ni le règlement de copropriété, ni les clefs au moment des ventes ce à l'exception des ventes à M. B...qui a acheté en dernier (jugement entrepris, p. 48 et 49) ;

Alors que, d'une part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant, d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat de copropriété et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, de la SCP J...et de la société MMA Iard qu'elle a prononcée au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles, la Cour d'appel, qui a soulevé d'office un tel moyen, qu'aucune des parties n'avait soutenu devant elle, pour laisser à la charge des copropriétaires et du syndicat une part de responsabilité, sans les inviter à s'en expliquer préalablement, a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors que, de troisième part, le préjudice subi par l'acquéreur du fait du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, dont la réalisation n'est affecté d'aucun aléa, ne s'analyse pas en une perte de chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel a retenu que l'eurl Brial avait engagé sa responsabilité envers les copropriétaires en raison notamment d'un manquement à son obligation de délivrance ; que dès lors, en retenant, pour limiter la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle prononce in solidum avec société Axa France Iard au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, la cour a violé les dispositions des articles 1147, 1603, 1604 et 1611 du code civil ;

Alors que, de quatrième part, le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu doit réparer le dommage directement causé par sa faute et qu'un tel dommage, dont la réalisation n'est affectée d'aucun aléa, ne s'analyse pas en une perte de chance de ne pas contracter ; que dès lors, en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard, au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans de l'eurl Brial qui étaient inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de cinquième part, l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en retenant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle prononce in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit des consorts Y..., Z...et Gauthier en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », les copropriétaires avaient commis une erreur non excusable consécutive à une impéritie et une imprévoyance fautives, relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, après avoir retenu que l'eurl Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'erreur sur la complexité et le coût réel de la rénovation avait été provoquée par l'eurl Brial, a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de sixième part, l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard, au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », les copropriétaires avaient commis une erreur non excusable consécutive à une impéritie et une imprévoyance fautives, relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCP J...avait reçu les actes d'acquisition et fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement en minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'erreur sur la complexité et le coût réel de la rénovation, avait été provoquée par la SCP J..., a violé les dispositions de l'article 1382 ;

Alors que, de septième part, la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers, exclut qu'il puisse être retenu qu'en se portant acquéreurs auprès d'un vendeur professionnel, ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives rendant inexcusable leur erreur sur la complexité et le coût réel de l'opération de rénovation ; qu'en décidant le contraire, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit des consorts Y..., Z...et Gauthier en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, après avoir relevé que les acquéreurs étaient profanes et que l'eurl Brial était un marchand de biens, et donc un vendeur professionnel, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de huitième part, la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers exclut qu'il puisse être retenu, dans leurs rapports avec le notaire ayant instrumenté les ventes, qu'ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives rendant inexcusable leur erreur sur la complexité et le coût réel de l'opération de rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » ; qu'en décidant le contraire, pour dire que la SCP notariale Dumand n'était responsable des dommages subis par le syndicat et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter en conséquence la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard au profit des copropriétaires exposants, après avoir relevé la qualité de profanes des copropriétaires acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de neuvième part, en retenant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit des consorts Y..., Z...et Gauthier en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que les acquéreurs avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur inexcusable relative à la complexité et au coût réel de la rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », après avoir relevé que les affirmations inexactes de l'eurl Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...et que les acquéreurs avaient la qualité de profanes, la cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de dixième part, en retenant, pour dire que la SCP notariale Dumand n'était responsable des dommages subis par le syndicat et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter en conséquence la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que les acquéreurs avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur inexcusable relative à la complexité et au coût réel de la rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », après avoir relevé que les affirmations inexactes de l'eurl Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...et que les acquéreurs avaient la qualité de profanes, la cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de onzième part et en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant d'un côté que « les affirmations inexactes de l'eurl Brial (étaient) revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...» (arrêt attaqué,, p. 20 § 4) et d'un autre côté, que les affirmations de la venderesse étaient « non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût » (arrêt attaqué, p. 21, in limine), la Cour d'appel qui s'est contredite, a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, enfin, qu'en énonçant qu'après la réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque copropriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres, la cour d'appel qui s'est déterminée par un motif hypothétique, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit de M. et Mme Y...aux sommes de 42. 504 € en réparation de leur perte de jouissance et de 6. 666, 66 € chacun au titre de leur préjudice moral, au profit de Mme K...veuve Z..., aux sommes de 42. 504 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6. 666, 66 € au titre de son préjudice moral, au profit de Mme Hélène Z..., Mlles Mélanie, Lise Z..., à la somme de 3. 333, 33 € chacune en réparation de leur préjudice moral et au profit de M. Vincent A..., aux sommes de 16. 055, 62 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6, 666, 66 € au titre de son préjudice moral ;

Aux motifs que sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'eurl Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'eurl Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble (...) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ;

Alors que, d'une part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant, d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat de copropriété et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, la SCP J...et de la société MMA Iard mutuelles assurances, et de M. André B...et la SCI les Trois Grâces qu'elle a prononcée au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance et de leur préjudice moral, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, en retenant, pour limiter la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance, que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité et que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que du fait de la faute commise par l'eurl Brial venderesse la mise en copropriété de l'immeuble, et partant la jouissance des parties communes et des parties privatives conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété que l'eurl Brial avait fait établir par la SCP J...selon des plans inexploitables, était impossible, ce dont il résulte l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute de l'eurl Brial et le préjudice de perte de jouissance invoqué par les copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de troisième part, en retenant, pour limiter la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit des consorts Y..., Z...et A...en réparation de leurs pertes de jouissance, que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité et que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que du fait de la faute commise par le notaire Dumand, la mise en copropriété de l'immeuble, et partant la jouissance des parties communes et des parties privatives conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété que la SCP J...avait établis et fait publier selon des plans inexploitables, était impossible, ce dont il résulte l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute de la SCP J...et le préjudice de perte de jouissance invoqué par les copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de quatrième part, l'auteur d'un dommage est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour condamner in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard, que cette durée correspondait à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Alors que, de cinquième part, en s'appropriant les motifs du rapport d'expertise de M. M...faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 auraient pu être mises en oeuvre en 1994 (et) que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, quant l'expert judiciaire relevait par ailleurs (rapport, p. 26) que « tant la version de M. P...que celle de M. Q...qui avait commencé à l'étudier en Maîtrise d'oeuvre pour la copropriété, s'avéraient insuffisantes pour répondre totalement à la réglementation », la cour d'appel qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, enfin, qu'en retenant, pour limiter à une durée de dix années de retard la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, en réparation du préjudice de perte de jouissance de l'ensemble des copropriétaires, y inclus les consorts Y..., Z...et A..., que la prolongation du litige passé ce laps de temps, procédait de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que la mésentente entre les copropriétaires avait été instaurée et aggravée par les agissements de M. B...et de la SCI les Trois grâces, a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation de M. et Mme Y...au titre de leurs préjudices financiers ;

Aux motifs que M. et Mme Y...ont acquis, selon acte de la SCP J...du 4 mars 1994, un appartement à aménager, de 42 m2 environ, moyennant le prix principal de 264. 000 F soit 40. 246, 54 € ; que le tribunal ayant accordé M. et Mme Y...les sommes de 69. 890, 66 € en réparation de leur perte locative ou de jouissance et de 10. 000 € au titre de leur préjudice moral, ils forment appel incident du chef de l'actualisation de leur perte locative à ce jour et sollicitent le paiement des sommes de 91. 057, 42 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20. 000 € à chacun d'eux au titre de leur préjudice moral, de 8. 500 € au titre de l'incidence des modifications de surface, de 13. 360 € au titre des préjudices financiers ; que toutefois, d'une part, certaines de ces demandes font double emploi (perte locative et préjudices financiers non justifiés résultant d'extrapolations sur le placement éventuel des loyers qu'ils auraient perçus s'ils avaient pu louer leur appartement une fois rénové) et prennent en compte les charges, impôts et taxes diverses qu'ils auraient dû acquitter en tout état de cause, d'autre part, la perte de surface alléguée n'est pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire, qui ne se sont pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagements, et qui n'ont pas remis à ces acquéreurs des plans de l'état futur des lieux faisant apparaître une superficie quelconque après travaux, se contentant de déposer ces documents à la Conservation des Hypothèques sans même les avoir remis à la plupart des acquéreurs, ni en lien de causalité avec les fautes de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces qui ont seulement compliqué et retardé la rénovation des immeubles comme il a été dit ; qu'au vu de ces éléments, la perte locative de 531, 30 € par mois (12, 65 €/ m3) pour une superficie de 42 m2 environ, calculée sur le retard strictement imputable auxdites fautes, soit dix années, sera chiffrée à la somme de 63. 756 € que la SCP J..., la société Axa France Iard, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à leur régler à hauteur des 2/ 3, soit 42. 504 € ; qu'en réparation du préjudice moral de chacun des époux Y..., constitué des tracas, troubles, contrariétés diverses engendrés par les difficultés de toute sorte rencontrées pour aménager leur bien, les parties susmentionnées seront condamnés à payer à chacun d'eux les 2/ 3 de la somme de 10. 000 € soit 6. 666, 66 € à chacun ; que le jugement dont appel sera donc réformé sur le quantum des indemnités accordées (arrêt attaqué, p. 24 in fine à p. 25 § 5 inclus) ;

Alors, d'une part, qu'en se bornant à affirmer, que certains des préjudices financiers allégués par M. et Mme Y...faisaient double emploi avec la perte locative et étaient non justifiés comme résultant d'extrapolations sur le placement éventuel des loyers qu'ils auraient perçus s'ils avaient pu louer leur appartement une fois rénové, sans s'expliquer sur le calcul d'actualisation de la valeur financière des revenus locatifs au taux constant de 3 % l'an proposé par l'expert judiciaire (rapport, p. 36) auquel se référait la demande de M. et Mme Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ;

Et alors que, d'autre part, en se bornant à affirmer, pour les écarter, que ces demandes prennent en compte les charges, impôts et taxes diverses qu'ils auraient dû acquitter en tout état de cause, sans s'expliquer sur la circonstance invoquée par M. et Mme Y...qu'ils n'avaient pas eu la jouissance de leur bien plus de 20 ans après leur acquisition, ce dont il résultait que ces charges avaient été exposées en pure perte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation des consorts Z...au titre de leurs préjudices financiers ;

Aux motifs que M. et Mme Z...ont acquis, suivant acte du 17 mars 1994, le lot n° 5 de la copropriété décrit comme un appartement à aménager, moyennant le prix de 270. 000 F, soit 41. 161, 23 € sur la base de la valeur locative de cet appartement calculée par le sapiteur financier de l'expert M..., le tribunal leur a accordé la somme de 71. 534, 66 € et, en réparation de leurs préjudices moraux, 10. 000 € à Mme K...veuve Z...et 5. 000 € chacune à Hélène, Lise et Mélanie Z...; qu'en cause d'appel, les consorts Z...sollicitent la réévaluation de leur perte locative à ce jour et concluent au paiement des sommes de 93. 490, 69 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20. 000 € au titre du préjudice moral de Mme K...veuve Z..., de 10. 000 € au titre du préjudice moral de Mlle Mélanie Z..., de 10. 000 € au titre du préjudice moral de Mlle Lise Z..., de 11. 100 € au titre des modifications de surface, de 12. 018 € au titre des préjudices financiers ; que le jugement sera réformé sur le quantum des préjudices en fonction du partage de responsabilité prononcé et de la durée limitée de la perte locative, arrêtée à dix années comme il a été dit, de sorte que, pour un logement de 42 m2 environ, l'indemnité réparatrice sera chiffrée à la somme de 63. 756 € que la SCP J..., la société Axa France Iard, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à leur régler à hauteur des 2/ 3, soit 42. 504 € ; qu'il sera accordé à Mme K...veuve Z...la somme de 6. 666, 66 € (10. 0006 x 2/ 3) et à Mmes Hélène, Mélanie, Lise Z..., la somme de 3. 333, 33 € chacune (5, 000 € x 2/ 3) en réparation de leur préjudice moral (arrêt attaqué, p. 25 § 6 et s. à p. 26 in limine) ;

Alors que, d'une part, la cour d'appel qui a écarté la demande d'indemnisation des consorts Z...au titre de leurs préjudices financiers, sans en donner aucun motif, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, à supposer que la cour d'appel se soit référée à ses précédents motifs, qu'en se bornant à affirmer, que certains des préjudices financiers allégués par les consorts Z...faisaient double emploi avec la perte locative et étaient non justifiés comme résultant d'extrapolations sur le placement éventuel des loyers qu'ils auraient perçus s'ils avaient pu louer leur appartement une fois rénové, sans s'expliquer sur le calcul d'actualisation de la valeur financière des revenus locatifs au taux constant de 3 % l'an proposé par l'expert judiciaire (rapport, p. 36) auquel se référait la demande des consorts Z..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ;

Et alors qu'enfin, en se bornant à affirmer, pour les écarter, que ces demandes prennent en compte les charges, impôts et taxes diverses qu'ils auraient dû acquitter en tout état de cause, sans s'expliquer sur la circonstance invoquée par les consorts Z...qu'ils n'avaient pas eu la jouissance de leur bien plus de 20 ans après leur acquisition, ce dont il résultait que ces charges avaient été exposées en pure perte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation de M. A...au titre de ses préjudices financiers ;

Aux motifs que M. Vincent A...a acquis, selon acte du 15 mars 1994, le lot n° 13 de la copropriété consistant en un appartement à aménager d'une superficie d'environ 25 m2, moyennant le prix principal de 150. 000 F soit 22. 867, 35 € ; que sur la base de la valeur locative de cet appartement calculée par le sapiteur financier Vitkine, le tribunal lui a accordé la somme de 38, 533, 50 € en réparation de sa perte locative et celle de 10. 000 € en réparation de son préjudice moral ; qu'en cause d'appel, M. Vincent A...sollicite la réévaluation de sa perte locative à ce jour, soit la somme de 50. 406, 89 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, outre la somme de 20. 000 € en réparation de son préjudice moral, celle de 1. 800 € au titre des modifications de surface, et celle de 8. 500 € au titre des préjudices. financiers ; que pour les motifs sus-indiqués, seule la perte de jouissance limitée à dix années et le préjudice moral de l'intéressé peuvent être indemnisés dès lors que les préjudices financiers accessoires à cette perte ne sont pas certains, que les charges de copropriété, impositions et taxes diverses auraient dû être réglées en tout état de cause, que la perte de surface alléguée ne ressort pas d'un acte de cession muet sur le métrage de la surface vendue, que ce soit avant ou après aménagement ; que le jugement étant réformé sur le quantum des indemnités allouées, sur la base des chiffres de M. N..., calculée sur une période de seize années, l'indemnité due à M. Vincent A...par la SCP J..., la société Axa France Iard, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, tenus in solidum sera fixée à la somme de 16, 055, 62 € (38. 533, 50 : 16 x 10) x 2/ 3) ; que les susnommés seront condamnés in solidum également à payer à M, A...la somme de 6. 666, 66 € correspondant aux 2/ 3 de 10. 000 €, en réparation de son préjudice moral (arrêt attaqué, p. 26 § 2 à 6) ;

Alors, d'une part, qu'en se bornant à affirmer, que certains des préjudices financiers allégués par M. A...faisaient double emploi avec la perte locative et étaient non justifiés comme résultant d'extrapolations sur le placement éventuel des loyers qu'ils auraient perçus s'il avait pu louer son appartement une fois rénové, sans s'expliquer sur le calcul d'actualisation de la valeur financière des revenus locatifs au taux constant de 3 % l'an proposé par l'expert judiciaire (rapport, p. 36) auquel se référait la demande de M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil ;

Et alors que, d'autre part, qu'en se bornant à affirmer, pour les écarter, que ces demandes prennent en compte les charges, impôts et taxes diverses qu'il aurait dû acquitter en tout état de cause, sans s'expliquer sur la circonstance invoquée par M. A...qu'il n'avait pas eu la jouissance de son bien plus de 20 ans après son acquisition, ce dont il résultait que ces charges avaient été exposées en pure perte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.

SIXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation de M. et Mme Y...au titre de l'incidence des modifications de surfaces ;

Aux motifs que M. et Mme Y...ont acquis, selon acte de la SCP J...du 4 mars 1994, un appartement à aménager, de 42 m2 environ, moyennant le prix principal de 264. 000 F soit 40. 246, 54 € ; que le tribunal ayant accordé M. et Mme Y...les sommes de 69. 890, 66 € en réparation de leur perte locative ou de jouissance et de 10. 000 € au titre de leur préjudice moral, ils forment appel incident du chef de l'actualisation de leur perte locative à ce jour et sollicitent le paiement des sommes de 91. 057, 42 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20. 000 € à chacun d'eux au titre de leur préjudice moral, de 8. 500 € au titre de l'incidence des modifications de surface, de 13. 360 6 au titre des préjudices financiers ; que toutefois, d'une part, certaines de ces demandes font double emploi (perte locative et préjudices financiers non justifiés résultant d'extrapolations sur le placement éventuel des loyers qu'ils auraient perçus s'ils avaient pu louer leur appartement une fois rénové) et prennent en compte les charges, impôts et taxes diverses qu'ils auraient dû acquitter en tout état de cause, d'autre part, la perte de surface alléguée n'est pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire, qui ne se sont pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagements, et qui n'ont pas remis à ces acquéreurs des plans de l'état futur des lieux faisant apparaître une superficie quelconque après travaux, se contentant de déposer ces documents à la Conservation des Hypothèques sans même les avoir remis à la plupart des acquéreurs, ni en lien de causalité avec les fautes de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces qui ont seulement compliqué et retardé la rénovation des immeubles comme il a été dit ; qu'au vu de ces éléments, la perte locative de 531, 30 € par mois (12, 65 €/ m3) pour une superficie de 42 m2 environ, calculée sur le retard strictement imputable auxdites fautes, soit dix années, sera chiffrée à la somme de 63. 756 € que la SCP J..., la société Axa France Iard, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à leur régler à hauteur des 2/ 3, soit 42. 504 € ; qu'en réparation du préjudice moral de chacun des époux Y..., constitué des tracas, troubles, contrariétés diverses engendrés par les difficultés de toute sorte rencontrées pour aménager leur bien, les parties susmentionnées seront condamnés à payer à chacun d'eux les 2/ 3 de la somme de 10. 000 € soit 6. 666, 66 € à chacun ; que le jugement dont appel sera donc réformé sur le quantum des indemnités accordées (arrêt attaqué, p. 24 in fine à p. 25 § 5 inclus) ;

Alors que, d'une part, en retenant que la perte de surface alléguée n'était pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire, la cour d'appel qui a dénaturé les conclusions d'appel de M. et Mme Y...(p. 35 § 10 et p. 36 § 3 et s.) dans lesquelles ils alléguaient du préjudice résultant de l'augmentation des tantièmes de copropriété et partant, des charges de copropriété résultant de l'augmentation de la surface de leurs parties privatives, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Et alors que, d'autre part, et partant, en retenant que la perte de surface alléguée n'était pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire qui ne se sont pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagements, et qui n'ont pas remis à ces acquéreurs des plans de l'état futur des lieux faisant apparaître une superficie quelconque après travaux, se contentant de déposer ces documents à la Conservation des Hypothèques sans même les avoir remis à la plupart des acquéreurs, ni en lien de causalité avec les fautes de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces qui ont seulement compliqué et retardé la rénovation des immeubles comme il a été dit, quand M. et Mme Y...invoquaient, à l'appui de leur demande, une augmentation des millièmes de quote-part de parties communes affectées à leur lot tel que désigné à l'acte de vente et non pas une réduction des surfaces privatives, la cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.

SEPTIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation des consorts Z...au titre de l'incidence des modifications de surfaces ;

Aux motifs que M. et Mme Z...ont acquis, suivant acte du 17 mars 1994, le lot n° 5 de la copropriété décrit comme un appartement à aménager, moyennant le prix de 270. 000 F, soit 41. 161, 23 € sur la base de la valeur locative de cet appartement calculée par le sapiteur financier de l'expert M..., le tribunal leur a accordé la somme de 71. 534, 66 € et, en réparation de leurs préjudices moraux, 10. 000 € à Mme K...veuve Z...et 5. 000 € chacune à Hélène, Lise et Mélanie Z...; qu'en cause d'appel, les consorts Z...sollicitent la réévaluation de leur perte locative à ce jour et concluent au paiement des sommes de 93. 490, 69 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, de 20. 000 € au titre du préjudice moral de Mme K...veuve Z..., de 10. 000 € au titre du préjudice moral de Mlle Mélanie Z..., de 10. 000 € au titre du préjudice moral de Mlle Lise Z..., de 11. 100 € au titre des modifications de surface, de 12. 018 € au titre des préjudices financiers ; que le jugement sera réformé sur le quantum des préjudices en fonction du partage de responsabilité prononcé et de la durée limitée de la perte locative, arrêtée à dix années comme il a été dit, de sorte que, pour un logement de 42 m2 environ, l'indemnité réparatrice sera chiffrée à la somme de 63. 756 € que la SCP J..., la société Axa France Iard, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces seront condamnés in solidum à leur régler à hauteur des 2/ 3, soit 42. 504 € ; qu'il sera accordé à Mme K...veuve Z...la somme de 6. 666, 66 € (10. 0006 x 2/ 3) et à Mmes Hélène, Mélanie, Lise Z..., la somme de 3. 333, 33 € chacune (5, 000 € x 2/ 3) en réparation de leur préjudice moral (arrêt attaqué, p. 25 § 6 et s. à p. 26 in limine) ;

Alors que, d'une part, en écartant la demande d'indemnisation formée elle par les consorts Z...sans en donner aucun motif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, à supposer que la cour d'appel se soit référée à ses précédents motifs, en retenant que la perte de surface alléguée n'était pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire, la cour d'appel qui a dénaturé les conclusions d'appel (p. 35 in fine et p. 36 § 3 et s.) des consorts Z...dans lesquelles ils alléguaient du préjudice résultant de l'augmentation des tantièmes de copropriété et partant, des charges de copropriété résultant de l'augmentation de la surface de leurs parties privatives, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Et alors que, d'autre part, et partant, en retenant que la perte de surface alléguée n'était pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire qui ne se sont pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagements, et qui n'ont pas remis à ces acquéreurs des plans de l'état futur des lieux faisant apparaître une superficie quelconque après travaux, se contentant de déposer ces documents à la Conservation des Hypothèques sans même les avoir remis à la plupart des acquéreurs, ni en lien de causalité avec les fautes de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces qui ont seulement compliqué et retardé la rénovation des immeubles comme il a été dit, quand les consorts Z...invoquaient, à l'appui de leur demande, une augmentation des millièmes de quote-part de parties communes affectées à leur lot tel que désigné à l'acte de vente et non pas une réduction des surfaces privatives, la cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.

HUITIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation de M. A...au titre de l'incidence des modifications de surface ;

Aux motifs que M. Vincent A...a acquis, selon acte du 15 mars 1994, le lot n° 13 de la copropriété consistant en un appartement à aménager d'une superficie d'environ 25 m2, moyennant le prix principal de 150. 000 F soit 22. 867, 35 € ; que sur la base de la valeur locative de cet appartement calculée par le sapiteur financier Vitkine, le tribunal lui a accordé la somme de 38, 533, 50 € en réparation de sa perte locative et celle de 10. 000 € en réparation de son préjudice moral ; qu'en cause d'appel, M. Vincent A...sollicite la réévaluation de sa perte locative à ce jour, soit la somme de 50. 406, 89 € en réparation du préjudice financier consécutif à la perte locative ou de jouissance pour la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, outre la somme de 20. 000 € en réparation de son préjudice moral, celle de 1. 800 € au titre des modifications de surface, et celle de 8. 500 € au titre des préjudices. financiers ; que pour les motifs sus-indiqués, seule la perte de jouissance limitée à dix années et le préjudice moral de l'intéressé peuvent être indemnisés dès lors que les préjudices financiers accessoires à cette perte ne sont pas certains, que les charges de copropriété, impositions et taxes diverses auraient dû être réglées en tout état de cause, que la perte de surface alléguée ne ressort pas d'un acte de cession muet sur le métrage de la surface vendue, que ce soit avant ou après aménagement ; que le jugement étant réformé sur le quantum des indemnités allouées, sur la base des chiffres de M. N..., calculée sur une période de seize années, l'indemnité due à M. Vincent A...par la SCP J..., la société Axa France Iard, la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, tenus in solidum sera fixée à la somme de 16, 055, 62 € (38. 533, 50 : 16 x 10) x 2/ 3) ; que les susnommés seront condamnés in solidum également à payer à M, A...la somme de 6. 666, 66 € correspondant aux 2/ 3 de 10. 000 €, en réparation de son préjudice moral (arrêt attaqué, p. 26 § 2 à 6) ;

Alors que, d'une part, en retenant que la perte de surface alléguée n'était pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire, la cour d'appel qui a dénaturé les conclusions d'appel (p. 36 § 1er et s.) de M. A...dans lesquelles il alléguait du préjudice résultant de l'augmentation des tantièmes de copropriété et partant, des charges de copropriété résultant de l'augmentation de la surface de leurs parties privatives, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Et alors que, d'autre part, et partant, en retenant que la perte de surface alléguée n'était pas en lien direct de causalité avec les fautes de la venderesse ou du notaire qui ne se sont pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagements, et qui n'ont pas remis à ces acquéreurs des plans de l'état futur des lieux faisant apparaître une superficie quelconque après travaux, se contentant de déposer ces documents à la Conservation des Hypothèques sans même les avoir remis à la plupart des acquéreurs, ni en lien de causalité avec les fautes de M. André B...et de la SCI les Trois Grâces qui ont seulement compliqué et retardé la rénovation des immeubles comme il a été dit, quand M. A...invoquait, à l'appui de sa demande, une augmentation des millièmes de quote-part de parties communes affectées à son lot tel que désigné à l'acte de vente et non pas une réduction des surfaces privatives, la cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1382 du code civil.
Moyens produits au pourvoi incident n° U 16-15. 238 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour les consorts E....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué tel que complété par l'arrêt interprétatif du 29 juin 2016, d'avoir dit la SCP J...responsable des dommages subis par les copropriétaires de la Résidence Le Dauphin à la seule hauteur des deux tiers et d'avoir limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la SCP J...et de la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces au profit de Mme Hélène E...épouse I... aux sommes de 17. 789, 67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6. 666, 66 € au titre de son préjudice moral, et au profit de M. et Mme E...aux sommes de 13. 611, 45 € en réparation de leur perte de jouissance et de 3. 333, 33 € chacun au titre de son préjudice moral ;

Aux motifs propres, d'abord que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a retenu que l'eurl Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée ; il sera ajouté que le vendeur a, par les manquements ci-dessus à son obligation pré contractuelle d'information et son obligation de délivrance, engagé sa responsabilité vis-à-vis des divers acquéreurs et du syndicat des copropriétaires ; que la SCP J...(...) société notariale a reçu les actes d'acquisition et a fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement ; elle ne conteste pas, au demeurant, sa responsabilité ; ensuite que sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'eurl Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisées ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'eurl Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble ; que par ailleurs, si les fautes conjuguées de l'eurl Brial, de la SCP J..., de M, André B...et de la SCI les Trois Grâces sont à l'origine des difficultés rencontrées par les copropriétaires pour rendre les deux immeubles habitables et permettre leur mise en copropriété, il doit également être pris en considération qu'ils ont fait preuve, de leur côté, d'une impéritie et imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, notamment pour permettre l'accès aux étages du bâtiment B qui étaient desservis par un escalier qui se trouvait enclavé dans un lot privatif du rez-de-chaussée, pour créer des réseaux d'évacuation et d'électricité, des circulations cohérentes, transformer des greniers en appartements, modifier la toiture, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives ; qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des « appartements » dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques (de 18. 293 € pour M. D...à 160. 000 € pour M. Alain C...et la SCI ALG) sur la base d'affirmations fantaisistes de l'eurl Brial quant au coût prévisible des travaux (25. 000 F selon cette eurl, soit 3. 811 € environ par lot pour l'aménagement des parties communes), ils se sont trouvés par la suite confrontés non seulement à des impossibilités matérielles mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25. 000 F chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles, et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; qu'enfin, il sera rappelé qu'ainsi que le note M. M...dans son rapport déposé en 2011, après réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque propriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres (de 1994 à 2010) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ;

Et aux motifs adoptés qu'il résulte de l'examen des actes de vente que l'URL Brial a vendu des lots de copropriété et non des volumes sans définir de projet comme le prétend la société Axa ; (...) qu'il résulte encore du rapport d'expertise définitif que l'eurl Brial a omis de faire réaliser une étude technique préalable aux ventes faisant établir un projet de division dressé par M. O...qui ne tient pas compte du règlement de sécurité incendie (...) ; que l'eurl Brial (...) a vendu des lots en omettant de faire réaliser l'étude technique précitée qui seule aurait permis aux acquéreurs de connaître avec exactitude l'étendue des travaux nécessaires à la jouissance des lots acquis et des parties privatives et communes les composant mais encore de modifier la destination de certaines parties des lots, a manqué à ses obligations contractuelles ; que ne l'ayant pas fait, l'eurl Brial a engagé, par omission, sa responsabilité envers les acquéreurs (...) ; que l'expert relève avec pertinence que : " Le notaire Dumand qui avait parfaitement connaissance de l'état ancien n'a pas averti son client, ni les acquéreurs de la nécessité d'un permis de construire qui s'il avait été demandé aurait inévitablement conduit au refus pour non-conformité au règlement sécurité incendie ; qu'il a passé des ventes prétendues en l'état sans réaliser les travaux, minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation. Alors qu'en réalité il passait de fait des ventes en l'état futur, sur plans Chétaud dressés à partir d'un projet Brial sur de simples indications descriptives verbales en connaissance de cause, sans en appliquer la réglementation de sorte que les ventes s'en trouvent dénaturées, lésant gravement les acquéreurs ; qu'il n'a pas remis les plans de vente en l'état futur aux premiers acquéreurs se contentant de leur remettre les plans en l'état actuel, ni le règlement de copropriété, ni les clefs au moment des ventes ce à l'exception des ventes à M. B...qui a acheté en dernier (jugement entrepris, p. 48 et 49) ;

Alors que, d'une part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant, d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat de copropriété et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, de la SCP J...et de la société MMA Iard qu'elle a prononcée au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur une telle faisabilité, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire ainsi que des autorisations administratives, les copropriétaires avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur non excusable relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles, la Cour d'appel, qui a soulevé d'office un tel moyen, qu'aucune des parties n'avait soutenu devant elle, pour laisser à la charge des copropriétaires et du syndicat une part de responsabilité, sans les inviter à s'en expliquer préalablement, a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors que, de troisième part, le préjudice subi par l'acquéreur du fait du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, dont la réalisation n'est affecté d'aucun aléa, ne s'analyse pas en une perte de chance de ne pas contracter ; que la cour d'appel a retenu que l'eurl Brial avait engagé sa responsabilité envers les copropriétaires en raison notamment d'un manquement à son obligation de délivrance ; que dès lors, en retenant, pour limiter la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle prononce in solidum avec été Axa France Iard au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, la cour a violé les dispositions des articles 1147, 1603, 1604 et 1611 du code civil ;

Alors que, de quatrième part, le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu doit réparer le dommage directement causé par sa faute et qu'un tel dommage, dont la réalisation n'est affectée d'aucun aléa, ne s'analyse pas en une perte de chance de ne pas contracter ; que dès lors, en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard, au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que le préjudice des acquéreurs et du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans de l'eurl Brial qui étaient inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de cinquième part, l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en retenant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle prononce in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », les copropriétaires avaient commis une erreur non excusable consécutive à une impéritie et une imprévoyance fautives, relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, après avoir retenu que l'eurl Brial avait non seulement minimisé l'ampleur des travaux nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble mais encore fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et inexacts, induisant en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée de l'aménagement et de la mise en copropriété des immeubles, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'erreur sur la complexité et le coût réel de la rénovation avait été provoquée par l'eurl Brial, a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de sixième part, l'erreur provoquée est toujours excusable ; qu'en retenant, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation de la société SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard, au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, qu'en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », les copropriétaires avaient commis une erreur non excusable consécutive à une impéritie et une imprévoyance fautives, relative à la complexité ainsi qu'au coût de la rénovation, après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCP J...avait reçu les actes d'acquisition et fait publier un règlement de copropriété et un état descriptif de division dont elle ne pouvait ignorer l'inadéquation à la réalité des lieux, et que de telles ventes ne pouvaient être reçues qu'en l'état futur d'achèvement en minimisant considérablement aux yeux des acquéreurs ce qu'ils ne pouvaient déceler, l'ampleur de ce qu'il fallait faire au regard de la réglementation, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait que l'erreur sur la complexité et le coût réel de la rénovation, avait été provoquée par la SCP J..., a violé les dispositions de l'article 1382 ;

Alors que, de septième part, la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers, exclut qu'il puisse être retenu qu'en se portant acquéreurs auprès d'un vendeur professionnel, ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives rendant inexcusable leur erreur sur la complexité et le coût réel de l'opération de rénovation ; qu'en décidant le contraire, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, après avoir relevé que les acquéreurs étaient profanes et que l'eurl Brial était un marchand de biens, et donc un vendeur professionnel, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de huitième part, la qualité de profanes d'acquéreurs de biens immobiliers exclut qu'il puisse être retenu, dans leurs rapports avec le notaire ayant instrumenté les ventes, qu'ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives rendant inexcusable leur erreur sur la complexité et le coût réel de l'opération de rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » ; qu'en décidant le contraire, pour dire que la SCP notariale Dumand n'était responsable des dommages subis par le syndicat et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter en conséquence la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard au profit des copropriétaires exposants, après avoir relevé la qualité de profanes des copropriétaires acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de neuvième part, en retenant, pour limiter la condamnation de la société Axa France Iard, qu'elle a prononcée in solidum avec la SCP J...et la société MMA Iard assurances mutuelles au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que les acquéreurs avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur inexcusable relative à la complexité et au coût réel de la rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », après avoir relevé que les affirmations inexactes de l'eurl Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...et que les acquéreurs avaient la qualité de profanes, la cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de dixième part, en retenant, pour dire que la SCP notariale Dumand n'était responsable des dommages subis par le syndicat et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter en conséquence la condamnation de la SCP J...et de la société MMA Iard assurances mutuelles, qu'elle a prononcée in solidum avec la société Axa France Iard au profit de Mme E..., épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et au titre du préjudice moral, que les acquéreurs avaient fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives et qu'ils avaient commis une erreur inexcusable relative à la complexité et au coût réel de la rénovation en se portant acquéreurs de locaux « en devenir », après avoir relevé que les affirmations inexactes de l'eurl Brial étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...et que les acquéreurs avaient la qualité de profanes, la cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de onzième part et en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant d'un côté que « les affirmations inexactes de l'eurl Brial (étaient) revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J...» (arrêt attaqué,, p. 20 § 4) et d'un autre côté, que les affirmations de la venderesse étaient « non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût » (arrêt attaqué, p. 21, in limine), la Cour d'appel qui s'est contredite, a violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, enfin, qu'en énonçant qu'après la réhabilitation de l'immeuble du Dauphin, chaque copropriétaire retrouvera la possibilité de revendre son bien au prix du marché et encaissera donc la plus-value impossible à matérialiser pendant les 16 ans de désordres, la cour d'appel qui s'est déterminée par un motif hypothétique, a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit de Mme Hélène E...épouse I... aux sommes de 17. 789, 67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6. 666, 66 € au titre de son préjudice moral, et au profit de M. et Mme E...aux sommes de 13. 611, 45 € en réparation de leur perte de jouissance et de 3. 333, 33 € chacun au titre de son préjudice moral ;

Aux motifs que sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués, pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'eurl Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence du notaire J..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; que lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. B...qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété et, à cet égard, il convient de distinguer les préjudices imputables aux fautes initiales de l'eurl Brial et de la SCP J...et ceux résultant de la dégradation de l'immeuble depuis les ventes, que M. M...impute au manque de cohésion de la copropriété, faisant observer que les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, que le rapport Legleye attirait déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994, que ce sont seulement les divergences d'intérêts entre copropriétaires et le manque de financement qui ont empêché l'entretien de l'immeuble (...) ; qu'au vu de ces éléments, la Cour condamnera in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux-tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus (arrêt attaqué, p. 18, p. 20 à 21 § 3 inclus) ;

Alors que, d'une part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant, d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, le moyen tiré de ce que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'était pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux ou d'en donner un moindre prix s'ils avaient connu cette impossibilité, pour dire que la SCP J...n'était responsable des dommages subis par le syndicat de copropriété et par les copropriétaires qu'à hauteur des deux tiers et pour limiter la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, la SCP J...et de la société Mutuelles du Mans Assurances et de M. André B...et la SCI les Trois Grâces qu'elle a prononcée au profit de Mme Hélène E...épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et de leur préjudice moral, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, en retenant, pour limiter la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, avec la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit de Mme Hélène E...épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance et de leur préjudice moral, que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité et que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que du fait de la faute commise par l'eurl Brial venderesse la mise en copropriété de l'immeuble, et partant la jouissance des parties communes et des parties privatives conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété que l'eurl Brial avait fait établir par la SCP J...selon des plans inexploitables, était impossible, ce dont il résulte l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute de l'eurl Brial et le préjudice de perte de jouissance invoqué par les copropriétaires, a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que, de troisième part, en retenant, pour limiter la condamnation qu'elle prononce de la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances, in solidum avec la société Axa France IARD, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit de Mme Hélène E...épouse I... et de M. et Mme E...en réparation de leurs pertes de jouissance, que le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité et que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohérente dans l'ensemble immobilier dont s'agit, peu propice à cette destination de par sa configuration originelle, ainsi que des privations de jouissance et préjudices accessoires découlant de la longueur des opérations nécessitées pour ces travaux de mise en copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que du fait de la faute commise par le notaire Dumand, la mise en copropriété de l'immeuble, et partant la jouissance des parties communes et des parties privatives conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété que la SCP J...avait établis et fait publier selon des plans inexploitables, était impossible, ce dont il résulte l'existence d'un lien de causalité directe entre la faute de la SCP J...et le préjudice de perte de jouissance invoqué par les copropriétaires, a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, de quatrième part, l'auteur d'un dommage est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables et que la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; qu'en retenant, pour condamner in solidum la SCP J..., M. André B...et la SCI les Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard, que cette durée correspondait à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement être imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la cour d'appel a violé :
-1°/ l'article 1147 du code civil dans les rapports des exposants avec la société Axa France Iard,
-2°/ l'article 1382 du code civil dans les rapports des exposants avec la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces ;

Alors que, de cinquième part, en s'appropriant les motifs du rapport d'expertise de M. M...faisant observer que « les solutions qu'il propose dans son rapport de 2003 (en réalité 2011) auraient pu être mises en oeuvre en 1994, le rapport Legleye attirant déjà l'attention sur le mauvais état de l'immeuble en 1994 » (arrêt attaqué, p. 20 § 5), quant l'expert judiciaire relevait par ailleurs (rapport, p. 26) que « tant la version de M. P...que celle de M. Q...qui avait commencé à l'étudier en Maîtrise d'oeuvre pour la copropriété, s'avéraient insuffisantes pour répondre totalement à la réglementation », la cour d'appel qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors, enfin, qu'en retenant, pour limiter à une durée de dix années de retard la condamnation qu'elle prononce in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, en réparation du préjudice de perte de jouissance de l'ensemble des copropriétaires, y inclus Mme Hélène E...épouse I... et M. et Mme E..., que la prolongation du litige passé ce laps de temps, procédait de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations d'où il résultait que la mésentente entre les copropriétaires avait été instaurée et aggravée par les agissements de M. B...et de la SCI les Trois grâces, a violé :
-1°/ l'article 1147 du code civil dans les rapports des copropriétaires avec la société Axa France Iard
-2°/ l'article 1382 du code civil dans les rapports des copropriétaires avec la SCP notariale Dumand et dans leurs rapports avec M. B...et la SCI les Trois grâces.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Hélène E...épouse I... et M. et Mme E...de leurs demandes tendant à voir infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. G...et à voir condamner M. G...solidairement et à tout le moins in solidum avec la société Allianz, la société Axa France Iard, la SCP J...et la société Mutuelles du Mans Assurances et M. B...à leur payer diverses sommes en réparation de leurs préjudices ;

Aux motifs propres que, sur les fautes respectives des parties, M. G..., la responsabilité de ce géomètre est recherchée par les consorts E...qui lui reprochent d'avoir fourni des plans erronés et de s'être contenté de reporter le projet Brial sur les fonds de plans Thiberville sans se rendre sur place, sans voir les impossibilités, sans en souligner l'irréalisme auprès de l'eurl Brial et de la SCP J..., en inversant de surcroît deux caves ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le premier juge ayant pertinemment retenu qu'il n'entrait pas dans la mission du géomètre-expert de vérifier la faisabilité technique ou réglementaire d'un projet de plan qui lui était demandé et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir reproduit le projet Brial sur les fonds de plan Thiberville ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. G...et son assureur la société Allianz aux droits de la Lilloise (arrêt attaqué, p. 18 § 2 et p. 19 § 7 à p. 20 § 2 inclus) ;

Et aux motifs adoptés qu'il résulte tant du rapport d'expertise déposé par M. P...que du pré-rapport n° 2 sur les désordres et responsabilités dont les constats son-repris dans le rapport définitif que l'eurl Brial a fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division pour l'immeuble acquis ; que les plans annexés à l'état descriptif de division ont été établis par M. G..., géomètre-expert en juin 1993 comprenant plan du sous-sol, rez-de chaussée, 1er étage, 2ème étage, 3ème étage et 4ème étage ; que figure sur les plans du géomètre la mention " d'après plans existants " ; qu'il était stipulé que le règlement de copropriété entrerait en vigueur dès que les lots composant l'ensemble immobilier appartiendraient au moins à deux personnes ; que M. G...et sa compagnie d'assurances soutiennent qu'il n'avait pas à se rendre sur place et qu'il pouvait utiliser les plans de son prédécesseur pour établir les plans annexés 1996 modifié au règlement de copropriété dès lors que l'article 48 du décret du 31 mars (en réalité mai) 1996 modifié dispose que le géomètre-expert fixe les limites des biens fonciers à partir d'études et de travaux topographiques établis par lui-même ou par un membre de l'ordre ; que M. G...n'était pas chargé d'établir les limites de biens fonciers, qu'il avait pour instruction d'établir des plans de division d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis vendus par lots ; que ces plans devaient servir à établir l'état descriptif de division figurant au règlement de copropriété qui a pour objet de déterminer, notamment, la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance et de fixer la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que selon les constatations du rapport d'expert, le géomètre a fourni des plans de cave erronés et s'est contenté de reporter le projet Brial sur les fonds de plans Thiberville sans en voir les impossibilités ; que cependant il n'entre pas dans la mission du géomètre expert de vérifier la faisabilité technique ou réglementaire d'un projet de plan qui lui est demandé ; qu'il a reproduit le projet Brial sur les fonds de plans Thiberville ; qu'à supposer que M. G...se soit rendu sur place, et qu'il ait commis une faute en ne s'y rendant pas, il n'est pas établi qu'il ait pu détecter les impossibilités techniques et réglementaires du projet alors même qu'il n'est pas établi qu'il connaissait les conditions des ventes et notamment l'étendue des travaux et leurs prises en charge en l'absence de toute étude de faisabilité technique et juridique du projet envisagé ; que ses seules fautes consistent à avoir modifié la destination des caves et des greniers et avoir fourni un plan de cave erroné ; qu'à supposer qu'il n'ait pas commis d'erreur sur ces points, l'expert indique encore que même si les plans avaient été exacts, le projet de règlement aurait été à refaire ; que le géomètre disposait des plans de son prédécesseur ; qu'il a effectué sur cette base la division de l'immeuble sans être en mesure d'apprécier si le projet prévu se heurtait à des impossibilités majeures ; que dès lors le géomètre-expert dont il n'est pas prouvé qu'il aurait pu détecter les impossibilités du projet ou son irréalisme alors même qu'il n'est pas établi qu'il disposait des compétences techniques et juridiques nécessaires et qu'il n'était investi d'une mission en la matière, n'a pas commis de fautes susceptibles d'engager sa responsabilité ; qu'il n'y a pas lieu de retenir sa responsabilité dès lors que le lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et les préjudices n'est établi alors même que quoi qu'il en soit les plans étaient à refaire (jugement entrepris, p. 50 § 9 à p. 51) ;

Alors, d'une part, que pour retenir qu'il ne pouvait être reproché au géomètre-expert d'avoir reproduit le projet Brial sur les fonds de plan Thiberville après avoir relevé que les consorts E...-I... avaient acquis leurs lots respectifs consistant pour partie en combles ou greniers qualifiés aux actes d'acquisition « d'appartements », et par motifs adoptés, que M. G..., géomètre-expert, qui avaient établi les plans qui devaient servir à établir l'état descriptif de division figurant au règlement de copropriété en reproduisant le projet Brial sur les fonds de plans Thiberville sans se rendre sur place, la cour d'appel a retenu par motifs expressément adoptés, que le géomètre-expert avait commis les fautes consistant à avoir modifié la destination des caves et des greniers et avoir fourni un plan de cave erroné, pour retenir que le lien de causalité entre cette faute et les préjudices n'étaient pas établi au motif inopérant que les plans étant quoi qu'il en soit à refaire ; qu'en se prononçant de la sorte, la cour d'appel, qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations, a violé l'article 1382 du code civil ;

Alors que, d'autre part, en retenant, pour écarter le manquement du géomètre-expert à son devoir de conseil, qu'il n'entrait pas dans sa mission de vérifier la faisabilité technique ou réglementaire d'un projet de plan qui lui était demandé, après avoir constaté, par motifs propres, que les plans établis par M. G...à la demande de l'eurl Brial étaient inexploitables, et relevé, par motifs adoptés, que ces plans devant servir à l'état descriptif de division avaient été établis par le géomètre-expert par reproduction du projet Brial sur les fonds de plans Thiberville, en l'absence de toute étude sur la faisabilité technique et juridique du projet envisagé, ce dont il résultait qu'il appartenait à tout le moins au géomètre-expert, en sa qualité de professionnel tenu d'assurer l'efficacité de ses prestations, d'attirer l'attention de l'eurl Brial sur le fait que l'utilité de ces plans était subordonnée à la possibilité de réaliser le projet au regard des normes techniques et réglementaires, la cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations, a violé l'article 1382 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts E...-I... leur demande d'annulation des ventes et d'avoir en conséquence débouté les époux E...et Mme E...épouse I... de leurs demandes tendant à voir condamner solidairement à tout le moins in solidum la société Axa France Iard, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M, G..., la société Allianz et M. B...à leur restituer le prix de vente, soit les sommes de 18. 293, 88 € à M. et Mme E...et de 34. 629 € à Mme E...épouse I..., augmentées des frais de notaire et à leur payer diverses sommes en réparation de leurs préjudices respectifs ;

Aux motifs que M. et Mme E...ont acquis le lot n° 16 de la copropriété en devenir le 23 mars 1994 et Mme Hélène E...épouse I... le lot n° 6 de cette future copropriété le 8 avril 1994 ; que ces lots consistaient pour partie en combles ou greniers mais étaient qualifiés aux actes " d'appartements " ; qu'ils requièrent l'annulation de ces ventes en faisant valoir que les biens acquis étaient affectés de vices cachés dès lors que les greniers n'étaient pas habitables, qu'ils ont été victimes des manoeuvres dolosives du vendeur, l'eurl Brial, du notaire, du géomètre, de M. André B...; que ces demandes de nullité ne peuvent prospérer, alors qu'une vente ne peut être résolue pour vice caché, ou annulée pour vice du consentement, qu'en présence du vendeur dûment et régulièrement attrait à l'instance ; qu'en l'espèce et comme il a été constaté, l'eurl Brial en liquidation judiciaire n'a pas été appelée régulièrement à la procédure ; que de ce fait, seules les demandes formées à titre " infiniment subsidiaire " par les intéressés doivent être examinées (arrêt attaqué, p. 23 § 8 à p. 24 § 2 inclus) ;

Alors que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant, pour les écarter sans les examiner au fond, sur le moyen tiré de ce que les demandes des consorts E...-I... en nullité des ventes ne pouvaient prospérer dès lors qu'une vente ne peut être résolue pour vice caché, ou annulée pour vice du consentement qu'en présence du vendeur dûment et régulièrement attrait à l'instance et que l'eurl Brial en liquidation judiciaire n'avait pas été appelée régulièrement à la procédure, quand la société Axa France Iard, assureur de l'eurl Brial, et la SCP notariale Dumand, avaient expressément conclu au fond devant elle sur ces demandes d'annulation des ventes aux fins de les voir rejeter, la cour d'appel qui a relevé d'office un tel moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables, a violé l'article 16 du code de procédure civile.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la SCP J...et de la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces au profit de Mme Hélène E...épouse I... à hauteur de la seule somme de 17. 789, 67 € en réparation de sa perte de jouissance et au profit de M. et Mme E...à hauteur de la seule somme de 13. 611, 45 € en réparation de leur perte de jouissance ;

Aux motifs propres que seules les demandes formées à titre " infiniment subsidiaire " par les intéressés doivent être examinées, étant rappelé que le premier juge a accordé à M. et Mme E...les sommes de 32. 667, 50 € au titre de la perte locative, 10. 000 € à chacun au titre du préjudice moral, à Mme Hélène E...épouse I... les sommes de 42. 695, 22 € au titre de la perte financière, 10. 000 € au titre du préjudice moral, et qu'ils demandent, en cause d'appel, le paiement (à) Mme Hélène E...épouse I..., des sommes de 52. 500 € au titre du coût des travaux, de 28, 126 € au titre de la plus-value, de 125. 022 € au titre de la perte locative arrêtée fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 14. 722 € au titre des intérêts d'emprunt, de 17. 500 € au titre de son préjudice moral, outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis son acquisition jusqu'à ce jour, (à) M. Bertrand E...et Mme Joëlle R...épouse E..., des sommes de : 9. 146, 94 € correspondant à leur apport personnel, de 36. 000 € au titre du coût des travaux, de 15. 116 € au titre de la plus-value, de 90. 330 € au titre de la perte locative arrêtée à fin novembre 2014 (sauf à parfaire), de 3. 228, 76 € au titre des intérêts d'emprunt (...), outre le remboursement intégral des frais d'expertise judiciaire, des charges de copropriété et impôts fonciers payés depuis leur acquisition jusqu'à ce jour ; que toutefois, en fonction de la perte de jouissance ou locative subie pendant dix années et sur la base des calculs de M. N...qui a chiffré cette perte, pour seize années, aux montants de : 42. 695, 22 € pour Mme Hélène E...épouse I..., 32. 667, 50 € pour M. et Mme E..., la Cour, infirmant le jugement sur le quantum des réparations fixées par le premier juge, accordera à : Mme Hélène E...épouse I..., la somme de 17. 789, 67 € ((42. 695, 22 : 16 x 10) x 2/ 3), M. et Mme E..., la somme de 13. 611, 45 € ((32. 667, 50 : 16 x 10) x 2/ 3), en réparation de leur perte de jouissance (arrêt attaqué, p. 24).

Et aux motifs, à les supposés adoptés, que l'expert a fait une juste évaluation des préjudices subis par les consorts E...et Mme I... ; qu'il y a donc lieu de retenir ses estimations comme base de réparation des préjudices (jugement entrepris, p. 89 § 6) ;

Alors que, d'une part, le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en s'appropriant l'évaluation du sapiteur M. N...pour fixer le montant du préjudice subi par les consorts E...-I... au titre de la perte de jouissance, la cour d'appel qui s'est abstenue de répondre aux conclusions d'appel (p. 10 et 11) par lesquelles les exposants faisaient valoir que l'expert judiciaire, qui avait reconnu qu'il existait deux méthodes d'évaluation, avait porté une appréciation juridique excédant les limites de sa mission en ne fournissant pas les éléments permettant à la juridiction de déterminer le montant du préjudice par comparaison avec la méthode d'évaluation de la valeur locative de marché pour retenir la seule méthode d'évaluation par application d'un simple taux de rendement des biens acquis obérant leur indemnisation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Et alors que, d'autre part, en omettant de répondre aux conclusions d'appel (p. 10 et 11) des consorts E...-I... faisant encore valoir que l'application de la méthode d'évaluation par la valeur locative leur permettait de prétendre à une indemnisation plus importante en produisant à l'appui, à titre d'élément de preuve, une évaluation détaillée de la valeur locative effectuée par un organisme de qualité spécialisé en immobilier communiquée à l'expert judiciaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

SIXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation in solidum de la société Axa France Iard, celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces, au profit de Mme Hélène E...épouse I... aux seules sommes de 17. 789, 67 € en réparation de sa perte de jouissance et de 6. 666, 66 € au titre de son préjudice moral, et au profit de M. et Mme E...aux seules sommes de 13. 611, 45 € en réparation de leur perte de jouissance et de 3. 333, 33 € chacun au titre de son préjudice moral ;

Aux seuls motifs réputés adoptés que sur leurs demandes, l'expert a fait une juste évaluation des préjudices subis par les consorts E...et de Mme I..., qu'il y a donc lieu de retenir ses estimations comme base de réparation de préjudices (...) qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande (des époux E...) relative au coût des travaux, qu'il n'est justifié ni de la nature des travaux, ni de leur montant ; que la demande au titre de la plus value n'est pas justifiée dès lors que M. et Mme E...retrouveront après réhabilitation la possibilité de revente au prix du marché et encaisseront donc la plus value impossible à matérialiser pendant les désordres ; que le gain potentiel en patrimoine sera donc reconstitué par la réhabilitation de l'immeuble ; que le préjudice invoqué n'est donc que temporaire dans la mesure où des dispositions techniques permettant d'y remédier en permettant à nouveau l'accès aux étages par les travaux définis ci-dessus au cours de l'expertise ; qu'il est encore demandé le montant des intérêts d'emprunt (...) ; que cependant les frais d'emprunt n'ont pas à être pris en compte dans le calcul du préjudice dès lors qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les fautes commises et le recours audit emprunt ; qu'il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande ; qu'en outre, la demande au titre des impôts fonciers n'est pas justifiée, s'agissant de sommes dues inhérentes à la qualité de propriétaire et sans lien avec les fautes relevées ; qu'il en est de même des charges de copropriété qui devaient quel que soit et indépendamment des fautes commises être payées (jugement entrepris, p. 89 § 6 à p. 90).


Alors que, d'une part, dans leurs conclusions d'appel (p. 10 et 11), les époux E...et Mme E... I... faisaient valoir, à l'appui de leurs demandes respectives d'indemnisation au titre du coût des travaux que ces chefs d'indemnisation étaient réclamés « avec comme base un coût de travaux à 1. 500 € du m2 », ce dont il résulte que la réparation de ce chef de préjudice était sollicitée au titre des travaux devant être effectuer pour remédier aux désordres et non pas au titre de travaux déjà réalisés ; qu'en relevant, pour écarter cette demande, qu'il n'est justifié ni de la nature des travaux, ni de leur montant, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, pour débouter les consorts E...-I... de leur chef de demande d'indemnisation au titre de la perte de la plus value, après avoir relevé qu'ils retrouveront après réhabilitation la possibilité de revente au prix du marché et encaisseront donc la plus value impossible à matérialiser pendant les désordres de sorte que le gain potentiel en patrimoine sera donc reconstitué par la réhabilitation de l'immeuble, la cour d'appel a retenu que le préjudice invoqué n'est donc que temporaire dans la mesure où des dispositions techniques permettraient d'y remédier en permettant à nouveau l'accès aux étages par les travaux définis ci-dessus au cours de l'expertise ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a refusé d'évaluer le préjudice temporaire constitué par l'impossibilité de matérialiser la plus-value depuis l'acquisition des biens dont elle a constaté l'existence en son principe, a violé l'article 4 du code civil ;

Alors que, de troisième part, en retenant que les frais d'emprunt n'avaient pas à être pris en compte dès lors qu'il n'existait aucun lien de causalité entre les fautes commises sans s'expliquer sur la circonstance invoquée devant elle par les consorts E...-I... qu'ils avaient acquis les biens en vue de les donner en location de sorte que les intérêts d'emprunt auraient dû être couverts par la perception du montant des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de :
-1°/ l'article 1147 du code civil dans les rapports des exposants avec la société Axa France Iard
-2°/ l'article 1382 du code civil dans les rapports des exposants avec la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces ;

Alors que, de quatrième part, en se bornant à relever que les sommes dues au titre des impôts fonciers étaient inhérentes à la qualité de propriétaire pour retenir qu'elles étaient sans lien avec les fautes relevées, sans s'expliquer sur la circonstance invoquée devant elle par les consorts E...-I... que ces impôts fonciers dont le montant aurait dû être couvert par la perception de loyers avaient été versés pour un bien qui ne leur était d'aucune utilité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de :
-1°/ l'article 1147 du code civil dans les rapports des exposants avec la société Axa France Iard,
-2°/ l'article 1382 du code civil dans les rapports des exposants avec la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces ;


Alors qu'enfin, en se bornant à relever que les sommes dues au titre des charges de copropriété étaient inhérentes à la qualité de propriétaire pour retenir qu'elles étaient sans lien avec les fautes relevées, sans s'expliquer sur la circonstance invoquée devant elle par les consorts E...-I... que ces charges de copropriété dont le montant aurait dû être couvert par la perception de loyers avaient été versées pendant de nombreuses années sans contrepartie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de :
-1°/ l'article 1147 du code civil dans les rapports des exposants avec la société Axa France Iard,
-2°/ l'article 1382 du code civil dans les rapports des exposants avec la SCP J..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André B...et la SCI les Trois Grâces.



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Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Ad hoc
Contrainte
Enclave


Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.