par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 6 juillet 2017, 16-17817
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
6 juillet 2017, 16-17.817
Cette décision est visée dans la définition :
Venir aux droits de..
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-1 et L. 145-28 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2015), que, le 31 mars 2000, la SCI Imago, aux droits de laquelle vient la SCI Foncière Cogolin, a donné des locaux commerciaux à bail à la société Jet Set, aux droits de laquelle vient la société Lavance exploitation ; que, le 27 juillet 2009, la société bailleresse a donné congé à la société locataire avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction pour le 31 mars 2010 ; que, le 17 mai 2011, la SCI Immobilière Cogolin est devenue propriétaire des lieux ; que, le 21 mars 2012, la société Jet Set l'a assignée en paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'à titre reconventionnel, la SCI Immobilière Cogolin a sollicité l'expulsion de la société locataire ; qu'un arrêt mixte du 4 juin 2015 a rejeté la demande en paiement de cette indemnité et, avant dire droit, invité les parties à conclure sur les prétentions de la société Jet Set visant à se voir reconnaître un bail verbal commercial ;
Attendu que, pour accueillir la demande de la société Jet Set, l'arrêt retient que le bail initial a pris fin par l'effet du congé délivré par le précédent bailleur, que la société Jet Set s'est maintenue dans les lieux, que la SCI Immobilière Cogolin a, dès son entrée en jouissance, perçu des loyers et a, postérieurement à l'introduction de l'instance en paiement de l'indemnité d'éviction, continué à réclamer, percevoir et quittancer un loyer et à se conduire comme un bailleur et que la société Jet Set a poursuivi l'exploitation de son fonds de commerce dans les lieux ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi le paiement par le preneur, qui a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, d'un loyer transformé en indemnité d'occupation depuis l'expiration du bail et l'acceptation par le bailleur de ce loyer caractérisaient la volonté des parties de conclure un bail verbal soumis au statut des baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Jet Set bénéficie d'un bail commercial portant sur les locaux situés à Cogolin dépendant du centre Agora et quartier Subeiran cadastré section AT n° 174 pour une superficie de 656 m² pour l'exploitation d'un centre de Lavage, condamne la SCI Immobilière Cogolin au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens d'appel, l'arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Lavance exploitation aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Lavance exploitation et la condamne à payer à la société Immobilière Cogolin la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière Cogolin
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR dit que la société Jet Set bénéficiait d'un bail commercial portant sur les locaux situés à Cogolin dépendant du centre Agora et quartier Subeiran cadastrés section AT n° 174 pour une superficie de 656 m² pour l'exploitation d'un centre de lavage ;
AUX MOTIFS QUE « par acte du 17 mai 2011, la SCI Cogolin a acheté un bien immobilier situé à Cogolin dans laquelle la SAS Jet Set (venant aux droits de la SARL Jet Set) occupe des locaux commerciaux au titre d'un bail conclu le 21 mai 2000 et exploite un fonds de commerce de lavage de véhicule ; que le précédent propriétaire, la SCI Foncière Cogolin, avait délivré congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction par acte du 27 juillet 2009 ; que, par acte du 21 mars 2012, la SARL Jet Set a assigné son nouveau propriétaire, la SCI Cogolin devant le tribunal de grande instance de Draguignan en paiement de l'indemnité d'éviction ; que, par jugement du 14 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a rejeté la demande en paiement de l'indemnité d'éviction à l'égard de la SCI Immobilière Cogolin acquéreur et refusé de prononcer l'expulsion en raison du droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; que, par arrêt du 4 juin 2015, la cour d'appel saisie sur appel de la SCI Immobilière Cogolin a confirmé la décision en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement de la SAS Jet Set, le paiement de l'indemnité d'éviction étant à la charge de l'auteur du congé ; (...) ; que le bail initial conclu entre la SCI Foncière Cogolin et la SAS Jet Set a pris fin par l'effet du congé délivré par le bailleur de l'époque ; qu'il n'en demeure pas moins que la SAS Jet Set est restée dans les lieux, que dès son entrée en jouissance la SCI Immobilière Cogolin lui a réclamé le paiement des loyers qu'elle lui a quittancés, a procédé aux liquidation de charges et aux révisions indiciaires du loyer, agissant ce faisant à titre de bailleur ; que la SCI Immobilière Cogolin ne saurait utilement soutenir qu'elle a procédé ainsi dans l'ignorance de la situation et du congé déjà délivré ; qu'en effet, par assignation introductive d'instance du 16 mars 2012, la SAS Jet Set a réclamé à la SCI Immobilière Cogolin le paiement de l'indemnité d'éviction faisant état du congé délivré le 27 juillet 2009, de sorte qu'à compter de cette date, la connaissance par la SCI Immobilière Cogolin du congé est certaine ; que toutefois, nonobstant ce congé et la connaissance qu'elle en avait, la SCI Immobilière Cogolin a persévéré dans ses pratiques et a continué à réclamer, percevoir et quittancer un loyer, ainsi que l'établissent les quittances produites (quittances de novembre 2014 à avril 2015) et à se conduire en tout comme un bailleur ; qu'il ressort en définitive de ces éléments que la SAS Jet Set exploite dans les lieux loués un fonds de commerce, régulièrement immatriculé, que cette occupation se fait à titre de locataire, qualité reconnue par la SCI Immobilière Cogolin en connaissance de cause ; que dans ces circonstances, la SAS Jet Set est fondée à revendiquer par application des articles 145-1 et suivants du code de commerce, l'existence d'un nouveau bail verbal à son profit, conclu avec son nouveau bailleur, bail qui en l'absence d'écrit ne présente aucune clause dérogatoire au statut des baux commerciaux et qui confère à la SAS Jet Set le bénéfice de la propriété commerciale dès lors que le locataire remplit les conditions statutaires pour en bénéficier et que ce bail a duré de façon certaine plus de trois ans sans dénonciation ni protestation du bailleur, compte tenu de la durée écoulée entre le 16 mars 2012 (date de l'information du bailleur) et la dernière quittance produite datée d'avril 2015 ; que la contestation de la SCI Immobilière (qui ne présente plus de demande reconventionnelle au fond) sera donc écartée » ;
1) ALORS QU'en déduisant l'existence d'un bail commercial verbal de l'attitude du bailleur qui, postérieurement à l'introduction de l'instance en paiement de l'indemnité d'éviction réclamée par le preneur au titre d'un congé avec refus de renouvellement que lui avait fait délivrer le précédent propriétaire, avait continué à percevoir les loyers, quand ladite instance conférait au preneur un droit au maintien dans les lieux moyennant le versement d'une indemnité d'occupation exclusif d'un nouveau bail et que le bailleur n'avait eu de cesse de réclamer son expulsion, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;
2) ALORS QU'en déduisant l'existence d'un bail commercial verbal de l'attitude du bailleur qui, postérieurement à l'introduction de l'instance en paiement de l'indemnité d'éviction réclamée par le preneur au titre du un congé avec refus de renouvellement que lui avait fait délivrer le précédent propriétaire, avait continué à percevoir les loyers pendant plus de trois ans sans protestation (p. 4, § 7), quand elle constatait par ailleurs que ce dernier n'avait eu de cesse de réclamer, dans la cadre de ladite instance, l'expulsion de son locataire sur le fondement dudit congé (p. 3, § 4), ce qui valait à l'évidence protestation et ne pouvait laisser à croire qu'il avait donné son accord pour un nouveau bail commercial, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
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Cette décision est visée dans la définition :
Venir aux droits de..
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.