par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 4 mai 2011, 09-72550
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
4 mai 2011, 09-72.550
Cette décision est visée dans la définition :
Propriété commerciale
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 septembre 2009) que par acte du 1er avril 1996, la société Centrale Jemmapes a renouvelé pour neuf ans à compter du 1er mars 1996, le bail consenti par acte du 4 mai 1987 à la société Centre de prestations de services (CPS) portant sur des locaux à usage d'établissement d'enseignement et de formation ; que la société CPS a consenti à l'Association des comptables enseignement (ACE) le 1er juin 1987 un bail commercial portant sur la totalité des locaux et que ce sous-bail a été renouvelé par acte du 20 juin 1996 à effet du 1er mars 1996 ; que par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2004, la société Centrale Jemmapes a délivré congé pour le 1er juin 2005 à la locataire principale, sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction, en déniant à la locataire le droit au statut en l'absence d'exercice dans les lieux d'une activité et, à titre subsidiaire, pour motifs graves et légitimes pour défaut d'appel de la bailleresse à concourir à la conclusion des sous-baux ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que la société Centrale Jemmapes fait grief à l'arrêt de dire que l'association ACE est en droit de solliciter le renouvellement de son bail auprès d'elle, alors, selon le moyen :
1°/ que le sous-locataire ne peut faire valoir son droit direct au renouvellement que dans la mesure où le locataire principal a lui-même perdu le bénéfice de son droit au renouvellement du bail principal ; qu'en décidant que l'association ACE avait un droit direct au renouvellement de son bail auprès de la société Centrale Jemmapes, après avoir décidé que la société CPS avait droit à une indemnité d'éviction à la suite du refus de renouvellement qui lui avait été signifié, ce dont il résultait qu'elle n'avait pas perdu le bénéfice de son droit au renouvellement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
2°/ que l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location ou à son renouvellement ; qu'en considérant que l'association ACE était fondée à invoquer un droit direct au renouvellement de son bail, après avoir expressément constaté que le renouvellement du bail principal était intervenu le 1er avril 1996, soit antérieurement au renouvellement de la sous-location intervenu le juin suivant sans que la société Centrale Jemmapes ait été appelée à y concourir, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17, L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
3°/ que l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location ou à son renouvellement ; qu'en se fondant, pour considérer que l'association ACE était fondée à invoquer un droit direct au renouvellement de son sous-bail à l'égard de la société Centrale Jemmapes, sur des éléments antérieurs au renouvellement de la sous-location intervenu par acte du 20 juin 1996, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser un agrément tacite de la société bailleresse à la sous-location des locaux loués, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
4°/ que l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de ce dernier de renoncer à invoquer l'irrégularité de la sous-location ; qu'en déduisant l'agrément tacite de la société Centrale Jemmapes à la sous-location consentie à l'association ACE d'un courrier du 30 novembre 1998, par lequel la société bailleresse avait écrit à " CPS (ACE) Mme X... ", la cour d'appel a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
5°/ que l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de ce dernier de renoncer à invoquer l'irrégularité de la sous-location ; qu'en déduisant l'agrément tacite de la société Centrale Jemmapes à la sous-location consentie à l'association ACE de la communication à la société bailleresse d'un rapport d'expertise sur la recherche d'amiante faisant état de l'occupation des locaux par ACE, la cour d'appel a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bail principal avait pris fin le 1er juin 2005 par l'effet du congé délivré le 29 octobre 2004, et relevé que la société Centrale Jemmapes savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité à ACE, que les clauses du bail prenaient en compte cette situation et que, des relations directes entre la société Centrale Jemmapes et ACE s'étant poursuivies, au cours des baux successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, la bailleresse avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l'exploitation des lieux par un sous-locataire, la cour d'appel a pu en déduire que la société Centrale Jemmapes avait tacitement autorisé la sous-location au bénéfice de l'association ACE ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la bailleresse savait que les locaux donnés à bail à la société CPS avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité et que le bail stipulait que les locaux devaient être maintenus constamment utilisés soit par le preneur lui-même, soit par ses sous-locataires, la cour d'appel a pu en déduire que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel ayant retenu que les parties étaient convenues d'une soumission volontaire du bail au statut des baux commerciaux, n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le comportement de la bailleresse, contemporain et postérieur à la sous-location et à son renouvellement manifestait son agrément tacite à la sous-location et que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application, la cour d'appel, sans modifier les termes du litige, a légalement justifié sa décision en retenant que le congé n'était pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Centrale Jemmapes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Centrale Jemmapes à payer à la société Centre de prestations de services la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Centrale Jemmapes et de l'Association des comptables enseignement.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la société Centrale Jemmapes.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que depuis l'expiration du bail principal, le 1er juin 2005, l'association ACE, dont le sous-bail avait été tacitement autorisé, était en droit d'en solliciter le renouvellement auprès de la société Centrale Jemmapes ;
AUX MOTIFS QUE, à l'expiration du bail principal, le propriétaire est tenu au renouvellement s'il a, expressément ou tacitement, autorisé la sous-location ; qu'il n'est pas discuté qu'alors qu'il n'a pas été appelé à concourir aux actes de sous-location, le propriétaire ne l'a pas expressément autorisée ; qu'il résulte des éléments produits aux débats que le propriétaire savait pertinemment que les lieux étaient destinés à être sous-loués à l'établissement d'enseignement ACE ; qu'à cet égard, le courrier ci-dessus examiné établi le 5 février 1987 par son architecte M. Y... fait expressément état de ce que la réunion de travail du 3 février 1987 s'est tenue en présence de M. Z... ; que ce dernier, directeur de l'ACE à l'époque, de même que Laurence A..., alors membre du conseil d'administration de cette école, ont rédigé des attestations explicitant les conditions dans lesquelles des rapports contractuels triangulaires ont alors été établis ; qu'il en ressort qu'alors que l'école ACE était à la recherche de nouveaux locaux, ceux du 128 rue de Jemmapes correspondaient à ses besoins ; que cependant, alors, d'une part, que la propriétaire exigeait la caution personnelle des dirigeants de l'association locataire, ce à quoi son président, avocat, ne voulait pas s'engager, d'autre part, qu'il fallait investir près de 3 millions de francs pour des travaux d'aménagement, l'association ne disposant pas d'une trésorerie permettant de recourir à un tel emprunt, il a été décidé de constituer une société intermédiaire CPS pour prendre en location, effectuer les travaux et sous-louer les locaux « clé en main » ; que ce sont les dirigeants de CPS, M. B... et D..., qui se sont portés cautions personnelles du paiement des loyers ; que M. Z..., chargé de superviser les travaux d'aménagement pour le compte de l'école, a pour sa part été mis en relation avec l'architecte de « la famille C... » et était présent toutes les semaines sur le chantier avec lui ; que c'est dans ces conditions qu'ont été conclus le bail du 4 mai 1987 et le sous-bail du 1er juin 1987 ; qu'il a été examiné que le bail, au regard notamment du courrier préalable du 27 mars 1987, était à l'évidence destiné à être suivi d'une sous-location des locaux, à un prix supérieur permettant d'amortir le montant des investissements réalisés pour les travaux ; que dès lors, il est compréhensible, alors que le sous-bail n'était que la résultante nécessaire du montage qui avait été réalisé et alors que la connaissance du prix du sous-loyer n'importait pas au bailleur principal, que ce dernier n'ait pas, certes à tort, été appelé à sa signature ; que les relations entre le bailleur principal se sont poursuivies par la suite ; qu'ainsi M. Y..., à la suite de prescriptions édictées le 8 décembre 1987 par la commission de sécurité de la préfecture de police, adressait dans ce cadre un courrier à M. Z... ; que de même, le 29 juin 1988, en vue de la construction d'une gaine, l'architecte du bailleur adressait directement plans et devis au directeur de l'ACE ; qu'un rapport de la préfecture adressé le 23 décembre 1992 à l'administrateur de biens du bailleur principal précisait expressément que la commission de sécurité avait visité le « Centre de formation permanente Association des Comptables enseignants » ; que le 19 juin 1995, le locataire principal avisait son bailleur que l'ACE organisait le même jour un exercice d'alerte incendie ; que le 30 novembre 1998, le bailleur principal écrivait pour une vérification d'armoire électrique à « CPS (ACE) Madame X... », cette dernière responsable du site ACE ; que le 22 octobre 1999, il s'adressait de nouveau à cette responsable pour des travaux de rehausse de la gaine d'ascenseur ; que le 21 décembre 1999, un rapport d'expertise sur la recherche d'amiante, faisant état de l'occupation des locaux par l'école de comptabilité (ACE), était adressé à la bailleresse ; qu'il est ainsi établi que la société Centrale Jemmapes, qui avait connaissance de l'occupation des locaux par le sous-locataire ACE, a tacitement autorisation cette sous-location : * courant 1987-1988, en participant par le contrôle de son architecte M. Y..., à la réalisation des travaux d'aménagement des lieux nécessaires à l'exercice de l'activité d'enseignement du sous-locataire, * le 1er avril 1996, en acceptant de renouveler le bail principal en connaissance de cause de la réalité de l'exploitation des lieux par un sous-locataire ; qu'à l'expiration du bail principal, le 1er juin 2005, l'association ACE était en droit de solliciter le renouvellement de son sous-bail directement auprès de la société Centrale Jemmapes ;
1/ ALORS QUE le sous-locataire ne peut faire valoir son droit direct au renouvellement que dans la mesure où le locataire principal a lui-même perdu le bénéfice de son droit au renouvellement du bail principal ; qu'en décidant que l'association ACE avait un droit direct au renouvellement de son bail auprès de la société Centrale Jemmapes, après avoir décidé que la société CPS avait droit à une indemnité d'éviction à la suite du refus de renouvellement qui lui avait été signifié, ce dont il résultait qu'elle n'avait pas perdu le bénéfice de son droit au renouvellement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
2/ ALORS QUE l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location ou à son renouvellement ; qu'en considérant que l'association ACE était fondée à invoquer un droit direct au renouvellement de son bail, après avoir expressément constaté que le renouvellement du bail principal était intervenu le 1er avril 1996, soit antérieurement au renouvellement de la sous-location intervenu le juin suivant sans que la société Centrale Jemmapes ait été appelée à y concourir, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17, L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
3/ ALORS QUE l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location ou à son renouvellement ; qu'en se fondant, pour considérer que l'association ACE était fondée à invoquer un droit direct au renouvellement de son sous-bail à l'égard de la société Centrale Jemmapes, sur des éléments antérieurs au renouvellement de la sous-location intervenu par acte du 20 juin 1996, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser un agrément tacite de la société bailleresse à la sous-location des locaux loués, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
4/ ALORS QUE l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de ce dernier de renoncer à invoquer l'irrégularité de la sous-location ; qu'en déduisant l'agrément tacite de la société Centrale Jemmapes à la sous-location consentie à l'association ACE d'un courrier du 30 novembre 1998, par lequel la société bailleresse avait écrit à « CPS (ACE) Madame X... », la cour d'appel a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
5/ ALORS QUE l'agrément tacite du bailleur a une sous-location ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de ce dernier de renoncer à invoquer l'irrégularité de la sous-location ; qu'en déduisant l'agrément tacite de la société Centrale Jemmapes à la sous-location consentie à l'association ACE de la communication à la société bailleresse d'un rapport d'expertise sur la recherche d'amiante faisant état de l'occupation des locaux par ACE, la cour d'appel a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit le congé sans offre de renouvellement délivré le 29 octobre 2004 mal fondé et dit en conséquence que la société CPS avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE dès le 3 février 1987, avant la conclusion du premier bail, l'architecte du bailleur, M. Y..., rencontrait sur les lieux les représentants du locataire et du sous-locataire pressentis pour examiner les travaux nécessaires à l'aménagement des locaux de l'école préparatoire qui serait exploitée par le sous-locataire (lettre de l'architecte du 5 février 1987 relatant cette réunion et évaluant le coût des travaux supporter par le locataire principal à la somme de 2. 372. 000 francs TTC et le montant de ses propres honoraires à la somme de 351. 000 francs TTC) ; qu'encore, le 27 mars 1987, le bailleur principal écrivait au locataire principal dans les termes suivants : « Nous vous confirmons avoir pris bonne note que la société CPS a pour activités essentielles :- la prestation de service de toute nature aux entreprises, la prise à bail de baux de toutes natures en vue, soit de leur gestion ou de leur exploitation directe, soit de la sous-location totale ou partielle. Nous vous autorisons à aménager les locaux que vous nous louez Quai de Jemmapes, 75010 Paris, avec l'architecte de l'immeuble et de les sous-louer partiellement ou totalement conformément à la clause de location de votre bail » ; que les clauses du bail du 4 mai 1987 sont significatives de la prise en compte de ces particularités précontractuelles ; qu'en premier lieu le bailleur principal consent une réduction de loyer de 420. 000 francs sur 6 ans « pour tenir compte des travaux d'aménagement envisagés par le preneur » ; qu'en deuxième lieu il est prévu que « le preneur devra maintenir les lieux constamment utilisés, soit par lui-même, soit par ses sous-locataires » ; qu'enfin la clause « sous-location » est ainsi rédigée : « Le preneur est autorisé à sous-louer à trois sous-locataires maximum dont l'activité est comprise dans la destination des locaux. Le bailleur renonce à invoquer les dispositions de l'article 21, paragraphe 3, du décret du 30 septembre 1953 pour le cas où le loyer des sous-locations serait supérieur au loyer du bail principal » ; qu'il découle dès lors de l'ensemble de ces constatations :
1. que le bailleur, en raison d'une part des travaux décidés le 3 février 1987 sous le contrôle de son architecte en présence des locataires et sous-locataire pressentis, et d'autre part des termes du courrier du 27 mars 1987, savait dès avant la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité à l'association ACE ;
2. que le bail du 4 mai 1987, qui stipule notamment que le preneur devra maintenir les lieux constamment utilisés, soit par lui-même, soit par ses sous-locataires, prévoit ainsi explicitement que le locataire principal pourra sous-louer les lieux dans leur totalité sans les exploiter par elle-même ; qu'alors que le bail renouvelé le 1er avril 1996 l'a été aux mêmes clauses et conditions que celui du 4 mai 1987, il est ainsi suffisamment établi que c'est en connaissance de cause que les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par le bailleur principal une condition nécessaire à son application ; (…) que le congé du 29 octobre 2004 ayant été délivré régulièrement en la forme, le bail principal a pris fin le 1er juin 2005 ; que ses motifs étant infondés, la société CPS a droit à une indemnité d'éviction ;
1/ ALORS QUE l'application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l'exploitation par le locataire principal d'un fonds de commerce lui appartenant ; que le preneur qui sous-loue la totalité des locaux loués pour une activité distincte de la sienne n'est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, de sorte qu'il ne peut prétendre au droit au renouvellement du bail principal et, partant, à une indemnité d'éviction ; qu'en l'espèce, la société CPS ayant sous-loué la totalité des locaux loués à la société ACE, elle ne pouvait bénéficier du droit au renouvellement du bail principal et, partant, à une indemnité d'éviction ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce ;
2/ ALORS QUE aux termes du bail principal du 4 mai 1987 conclu entre la société Centrale Jemmapes et la société CPS, il était expressément stipulé qu'en cas de sous-location, le bailleur renonçait à invoquer les dispositions de l'article 21 paragraphe 3 du décret du 30 septembre 1953 (devenu L. 145-31 alinéa 3 du code de commerce) pour le cas où le loyer des sous-locations serait supérieur au loyer du bail principal ; qu'en revanche, concernant le renouvellement du bail, « seule la société CPS est autorisée à demander éventuellement le renouvellement de son bail dans les formes prévues par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que l'exploitation des lieux par la société CSP, locataire principale, était, à défaut de stipulation contraire, une condition nécessaire au renouvellement du bail ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu la volonté des parties et violé l'article 1134 du code civil ;
3/ ALORS QUE la volonté du bailleur de renoncer à une des conditions nécessaires au droit au renouvellement du preneur suppose un acte positif manifestant une volonté non équivoque de sa part ; que ni la rencontre, « avant la conclusion du premier bail » de l'architecte du bailleur avec « les représentants du locataire et du sous-locataire pressentis », ni le courrier adressé au locataire avant la conclusion du bail autorisant la sous-location, ni l'autorisation générale donnée au bail de sous-louer les locaux, ne constituent des actes positifs manifestant la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à la condition tenant à l'exploitation des locaux par le preneur principal, ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce ;
4/ ALORS QUE, en toute hypothèse, en déduisant la volonté des parties de soumettre le bail renouvelé le 1er avril 1996 au statut des baux commerciaux sans faire de l'exploitation des lieux par la société CPS une condition nécessaire à son application de circonstances intervenues en 1987, sans relever aucun élément contemporain ou postérieur au renouvellement intervenu le 1er avril 1996, et susceptible d'établir la volonté non équivoque de la société Centrale Jemmapes de renoncer à cette condition pour le bail renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit le congé sans offre de renouvellement délivré le 29 octobre 2004 mal fondé et dit en conséquence que la société CPS avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QUE si le bailleur principal demande, dans son seul dispositif, de juger que le locataire principal ne justifie pas d'une immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés, il résulte d'un extrait K bis du 31 janvier 2008 que la société CPS est inscrite pour l'activité de prestations de services de toutes natures pour les entreprises, avec un siège au 128 rue de Jemmapes et un début d'exploitation au 1er mai 1987 ; que le congé du 29 octobre 2004 ayant été délivré régulièrement en la forme, le bail principal a pris fin le 1er juin 2005 ; que ses motifs étant infondés, la société CPS a droit à une indemnité d'éviction ;
ALORS QUE l'immatriculation du locataire au jour de la délivrance du congé et au jour de l'expiration du bail conditionne son droit au renouvellement ; qu'en se fondant sur un extrait K bis du 31 janvier 2008, sans rechercher si, tant à la date de délivrance du congé, soit le 29 octobre 2004, qu'à la date d'expiration du bail, soit le 1er juin 2005, la société CSP justifiait d'une immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés, à défaut de laquelle elle ne pouvait prétendre à un quelconque droit à renouvellement et, partant, à une indemnité d'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit le congé sans offre de renouvellement délivré le 29 octobre 2004 mal fondé et dit en conséquence que la société CPS avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QU'alors que l'existence de la sous-location était parfaitement connue du bailleur principal, lequel avait en connaissance de cause renoncé à demander un ajustement du loyer pour le cas où le loyer des sous-locations serait supérieur au loyer du bail principal, que la circonstance selon laquelle le locataire principal n'a pas appelé le bailleur à concourir aux actes de sous-location, dont l'un des objets principaux, sans intérêt en l'espèce, est de permettre au locataire de connaître le montant du sous-loyer, ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier un refus de renouvellement du bail ; qu'au demeurant ce moyen, visé dans le congé délivré le 29 octobre 2004 ne l'est plus, même à titre subsidiaire, dans les dernières conclusions de la SA Centrale Jemmapes (…) ; que le congé du 29 octobre 2004 ayant été délivré régulièrement en la forme, le bail principal a pris fin le 1er juin 2005 ; que ses motifs étant infondés, la société CPS a droit à une indemnité d'éviction ;
1/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 24 mars 2009), la société Centrale Jemmapes faisait expressément valoir, en visant le formalisme issu de l'article L. 145-31 du code de commerce, que la société CPS n'avait appelé la société bailleresse à concourir ni au contrat de sous-location initial du 1er juin 1987, ni au renouvellement de la sous-location intervenu le 20 juin 1996 (cf. p. 11) ; qu'en conséquence, elle sollicitait de voir juger la société CPS et l'ACE responsables de ne pas l'avoir appelée à concourir à l'acte de sous-location de 1987 et au renouvellement de la sous-location de 1996 et de voir valider le congé délivré sur ce fondement le 29 octobre 2004 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QU'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire des locaux loués est appelé à concourir à l'acte de sous-location ; qu'en déclarant que la circonstance selon laquelle la société Centrale Jemmapes n'avait pas été appelée par la société CPS à concourir aux actes de sous-location ne constituait pas un motif suffisamment grave et légitime pour justifier un refus de renouvellement de bail, quand l'autorisation générale de sous-louer donnée par la société Centrale Jemmapes dans le contrat de bail ne dispensait pas la société CPS d'appeler celle-ci à concourir, tant à l'acte de sous-location du 1er juin 1987, qu'à l'acte de renouvellement du 30 juin 1996, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17, L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
3/ ALORS QUE la seule connaissance ou tolérance d'une sous-location par le bailleur principal ne vaut pas renonciation de celui-ci à son droit de concourir à l'acte de sous-location initial et à son renouvellement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
4/ ALORS QUE la clause stipulée au bail principal, par laquelle le bailleur autorise le preneur à sous-louer les locaux et renonce à invoquer les dispositions de l'article L. 145-31 alinéa 3 pour le cas où le loyer des sous-locations serait supérieur au loyer du bail principal ne vaut pas renonciation du bailleur principal à son droit de concourir à l'acte de sous-location initial et à son renouvellement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ;
5/ ALORS QU'en l'absence de concours du bailleur à l'acte de sous-location et à son renouvellement, la renonciation de celui-ci à se prévaloir de l'irrégularité de la sous-location ne peut résulter que d'actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location ou à son renouvellement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans relever aucun acte contemporain du dernier renouvellement de la sous-location en date du 20 juin 1996, ou postérieur à celui-ci, de nature à établir la volonté non équivoque de la société Centrale Jemmapes de renoncer à concourir à l'acte, la cour d'appel a violé les articles L. 145-17, L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour l'Association des comptables enseignement.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'association ACE de sa demande de dommages-intérêts pour réparer son trouble commercial et le dommage causé par les procédures abusives de la société CENTRALE JEMMAPES ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « les parties, qui ne justifient pas de préjudices autres que ceux examinés ci-dessus, seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts » ;
ALORS QUE les motifs inintelligibles équivalent à un défaut de motifs ; qu'en jugeant que « les parties, qui ne justifient pas de préjudices autres que ceux examinés ci-dessus, seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts » (arrêt, p. 10 al. 4), et en renvoyant de la sorte à des motifs inexistants pour débouter l'association de sa demande de réparation dirigée contre la société CENTRALE JEMMAPES au titre de son trouble commercial et du préjudice né des procédures abusives initiées par cette dernière, la Cour d'appel a statué par un motif inintelligible, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.
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